第一大道投資分析手冊(編輯修改稿)
2025-07-19 00:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 IRR考慮了投資的時間成本和其他累計收益與投入，是最科學(xué)的分析投資收益的方法，而租金回報率有很大的局限性。（參見圖2）通過第一大道與某寫字樓的對比，在租金回報率接近的情況下，而實際的投資收益有顯著的區(qū)別。第一大道IRR =% 財富中心IRR=%主要原因是某寫字樓的期房時間比第一大道晚一年通過IRR分析，我們可以進一步得到如下結(jié)論：（測試案例的正?；厥諘r間為13年） ● 晚出租一年，回收投資的時間（即現(xiàn)金流為零的時間）將延長三年?！?房價增加10%，回收投資的時間將延長四年?！?房價、租金、成功出租所須的時間是與投資收益相關(guān)性最高的因素。4. 附圖（1） 第一大道采用一次性付款與按揭付款投資收益的對比 圖1（2） 采用按揭, 第一大道與財富中心投資收益的對比圖2第二部分：第一大道投資風(fēng)險分析1. 投資第一大道可能出現(xiàn)的風(fēng)險● 受市場供需等狀況的影響，寫字樓租金可能走低；● 受市場供需等狀況的影響，寫字樓售價可能走低；● 變現(xiàn)困難，流動性較差；2. 考慮風(fēng)險因素后的投資收益分析假設(shè)● 將原租金26 US$/月/平米下調(diào)到20 US$/月/平米；● 將原來的不考慮空置及其他費用，調(diào)整為考慮空置及其他費用且占租金的10％；● ％營業(yè)及附加稅調(diào)整為17％房產(chǎn)稅加營業(yè)稅；● 將原來的不考慮房價變化，調(diào)整為房價下降10％3. 考慮風(fēng)險因素后第一大道寫字樓投資收益測算項目計算單價￥16,000面積300平米總價￥4800,000按揭比例60%貸款總額￥2,880,000年利率％ 月息：％貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假設(shè)空置及其他費用（10％）￥199凈租金￥1786扣稅(房產(chǎn)稅及營業(yè)稅17％)￥304稅后租金￥1482租金回報率%投資回報分析1：假設(shè)不作按揭, 四年后賣出，房價下降幅度10％年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款￥4800000租金//￥444600￥444600￥444600賣房收入////￥4320000凈現(xiàn)金流4800000/￥731498￥731498￥5531498內(nèi)部收益率 (IRR)%￥6994494回報率1%回報率2%投資回報分析2：假設(shè)作按揭, 四年后賣出，房價下降幅度10％年份20022
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