第一大道投資分析手冊(cè)(完整版)
【正文】 10％）￥199凈租金￥1786扣稅(房產(chǎn)稅及營(yíng)業(yè)稅17％)￥304稅后租金￥1482租金回報(bào)率%投資回報(bào)分析1：假設(shè)不作按揭, 四年后賣出，房?jī)r(jià)下降幅度10％年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款￥4800000租金//￥444600￥444600￥444600賣房收入////￥4320000凈現(xiàn)金流4800000/￥731498￥731498￥5531498內(nèi)部收益率 (IRR)%￥6994494回報(bào)率1%回報(bào)率2%投資回報(bào)分析2：假設(shè)作按揭, 四年后賣出，房?jī)r(jià)下降幅度10％年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負(fù))房款4800000按揭款￥2880000首付款－1920000租金/￥444600￥444600￥444600￥444600還按揭款/－376438￥－376438－376438￥－376438賣房收入////￥4320000按揭還本////－1915675凈現(xiàn)金流－1920000￥68162￥68162￥68162￥2472487內(nèi)部收益率IRR%總現(xiàn)金回報(bào)(不考慮時(shí)間成本)￥3109746回報(bào)率1%回報(bào)率2%4．相關(guān)理論● 黃金地段理論（參下圖）黃金地段的樓盤具有高漲幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市場(chǎng)的績(jī)優(yōu)股。l 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的營(yíng)業(yè)稅、契稅可能被“合理”避掉l 使投資者收益增加貸款利息不再由賣房者承擔(dān)，而轉(zhuǎn)移給買房者?！?投入更多的時(shí)間、經(jīng)歷，掌握投資技巧。稅率為租金收入總額的20%，征收標(biāo)準(zhǔn)為：1）租金收入不超過4000元的，租金收入減去800元作為應(yīng)納稅所得；2) 租金收入在4000元以上的，租金收入減去20%的費(fèi)用后的收入作為應(yīng)納稅所得。注：目前投資型客戶在出租房屋時(shí)交納稅費(fèi)的實(shí)際情況如下：交營(yíng)業(yè)稅及附加稅：% 約有70%的客戶采用交營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅：占租金收入總額的17% 約有5%的客戶采用打白條（不交稅） 約有25%的客戶采用16 / 16。房屋租賃合同，立合同人（租賃雙方）%貼花。稅率為租金收入的5%，納稅期限分別為5日、10日、15日或1個(gè)月。如北京調(diào)整政策，相信二手房市場(chǎng)也將大有發(fā)展。CBD、中關(guān)村、金融街寫字樓租金對(duì)比第三部分：第一大道良好的退出機(jī)制
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