第一大道投資分析手冊-文庫吧資料
2025-06-28 00:11本頁面
【正文】 較差；2. 考慮風險因素后的投資收益分析假設● 將原租金26 US$/月/平米下調(diào)到20 US$/月/平米；● 將原來的不考慮空置及其他費用，調(diào)整為考慮空置及其他費用且占租金的10％；● ％營業(yè)及附加稅調(diào)整為17％房產(chǎn)稅加營業(yè)稅；● 將原來的不考慮房價變化，調(diào)整為房價下降10％3. 考慮風險因素后第一大道寫字樓投資收益測算項目計算單價￥16,000面積300平米總價￥4800,000按揭比例60%貸款總額￥2,880,000年利率％ 月息：％貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假設空置及其他費用（10％）￥199凈租金￥1786扣稅(房產(chǎn)稅及營業(yè)稅17％)￥304稅后租金￥1482租金回報率%投資回報分析1：假設不作按揭, 四年后賣出，房價下降幅度10％年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負）房款￥4800000租金//￥444600￥444600￥444600賣房收入////￥4320000凈現(xiàn)金流4800000/￥731498￥731498￥5531498內(nèi)部收益率 (IRR)%￥6994494回報率1%回報率2%投資回報分析2：假設作按揭, 四年后賣出，房價下降幅度10％年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負)房款4800000按揭款￥2880000首付款－1920000租金/￥444600￥444600￥444600￥444600還按揭款/－376438￥－376438－376438￥－376438賣房收入////￥4320000按揭還本////－1915675凈現(xiàn)金流－1920000￥68162￥68162￥68162￥2472487內(nèi)部收益率IRR%總現(xiàn)金回報(不考慮時間成本)￥3109746回報率1%回報率2%4．相關理論● 黃金地段理論（參下圖）黃金地段的樓盤具有高漲幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市場的績優(yōu)股?！?房價增加10%，回收投資的時間將延長四年。（參見圖2）通過第一大道與某寫字樓的對比，在租金回報率接近的情況下，而實際的投資收益有顯著的區(qū)別。如果作按揭,四年后賣出，％。
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