第一大道投資分析手冊(專業(yè)版)
【正文】 四、 印花稅。（2）二手房市場將大有發(fā)展北京與上海二手房市場對比成交量：北京：截止2001年底，成交僅3600多套，不足30萬平米上海：截止2001年底，%市場成熟度：北京：尚處于“導入期”上海：已進入“成熟期”綜述：上海通過采用降低稅費、簡化手續(xù)、政府提供擔保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年的256萬平米。表二項目計算單價￥20000面積300平米總價￥6000000按揭比例60%貸款總額￥3600000年利率%貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金（不含物業(yè)管理費）$32月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假設空置及其他費用（0%） ￥凈租金 ￥3176 扣稅（％） ￥175 稅后租金 ￥3001租金回報率%投資回報分析：假設作按揭,四年后賣出，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負)房款￥ 6000000按揭款￥3600000 首付款￥2400000 租金///￥900,305 ￥900,305還按揭款￥470548 ￥470548 ￥470548 ￥470548 賣房收入￥6000000 按揭還本￥2394594 凈現(xiàn)金流￥2400000 ￥470548 ￥470548 ￥ 429757 ￥4035163 內(nèi)部收益率IRR8．6%總現(xiàn)金回報(不考慮時間成本) ￥3523825回報率110．1%回報率211．7%測算方法：租金回報率 =（月租金╳ 12）/ 單價1/4回報率1=（總現(xiàn)金回報/首付款） 1回報率2 =（總現(xiàn)金回報/首付款1）/ 4內(nèi)部收益率IRR的計算方法是對每年的凈現(xiàn)金流的綜合測算所得結論● 按揭對投資收益具有顯著的放大作用（參見圖1）假設不作按揭, 四年后賣出，％。CBD、中關村、金融街寫字樓租金對比第三部分：第一大道良好的退出機制1. 我們的理念：打造租務品牌理念：一個物業(yè)的真正價值不是通過銷售環(huán)節(jié)來體現(xiàn)的，而是要看其在租憑市場的表現(xiàn)。稅率為租金收入的5%，納稅期限分別為5日、10日、15日或1個月。注：目前投資型客戶在出租房屋時交納稅費的實際情況如下：交營業(yè)稅及附加稅：% 約有70
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