第一大道投資分析手冊(cè)(文件)
【正文】 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假設(shè)空置及其他費(fèi)用（10％）￥199凈租金￥1786扣稅(房產(chǎn)稅及營(yíng)業(yè)稅17％)￥304稅后租金￥1482租金回報(bào)率%投資回報(bào)分析1：假設(shè)不作按揭, 四年后賣出，房?jī)r(jià)下降幅度10％年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款￥4800000租金//￥444600￥444600￥444600賣房收入////￥4320000凈現(xiàn)金流4800000/￥731498￥731498￥5531498內(nèi)部收益率 (IRR)%￥6994494回報(bào)率1%回報(bào)率2%投資回報(bào)分析2：假設(shè)作按揭, 四年后賣出，房?jī)r(jià)下降幅度10％年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負(fù))房款4800000按揭款￥2880000首付款－1920000租金/￥444600￥444600￥444600￥444600還按揭款/－376438￥－376438－376438￥－376438賣房收入////￥4320000按揭還本////－1915675凈現(xiàn)金流－1920000￥68162￥68162￥68162￥2472487內(nèi)部收益率IRR%總現(xiàn)金回報(bào)(不考慮時(shí)間成本)￥3109746回報(bào)率1%回報(bào)率2%4．相關(guān)理論● 黃金地段理論（參下圖）黃金地段的樓盤具有高漲幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市場(chǎng)的績(jī)優(yōu)股。2. 我們的措施與業(yè)績(jī)率先成立租務(wù)部：統(tǒng)一出租服務(wù)，避免業(yè)主間的惡性競(jìng)爭(zhēng)；投入大量廣告，提高租務(wù)市場(chǎng)的知名度緊密與京城各大中介公司合作，充分利用社會(huì)資源；出租：截止2001年12月，租務(wù)部共成交713套次，平均租金回報(bào)率達(dá)9~11%, 公寓平均租金$10~12/平米。l 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的營(yíng)業(yè)稅、契稅可能被“合理”避掉l 使投資者收益增加貸款利息不再由賣房者承擔(dān)，而轉(zhuǎn)移給買房者。 ● 不注重與租客的溝通，往往因窗簾的配置等小問題與租客鬧矛盾，到頭來重新出租，多交中介費(fèi)?！?投入更多的時(shí)間、經(jīng)歷，掌握投資技巧。二、 營(yíng)業(yè)稅的附加稅：1）城市建設(shè)維護(hù)稅（北京市朝陽(yáng)區(qū)）。稅率為租金收入總額的20%，征收標(biāo)準(zhǔn)為：1）租金收入不超過4000元的，租金收入減去800元作為應(yīng)納稅所得；2) 租金收入在4000元以上的，租金收入減去20%的費(fèi)用后的收入作為應(yīng)納稅所得。五、 房產(chǎn)稅。注：
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