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第一大道投資分析手冊(cè)-在線瀏覽

2024-08-02 00:11本頁面
  

【正文】 揭款¥2880000首付款¥-1920000租金//¥731498¥731498¥731498還按揭款/¥-376438¥-376438¥-376438¥-376438賣房收入¥4800000按揭還本¥-1915675凈現(xiàn)金流¥-1920000¥-376438¥355060¥355060¥3239384內(nèi)部收益率IRR%總現(xiàn)金回報(bào)(不考慮時(shí)間成本) ¥3573066報(bào)率1%回報(bào)率2%● 4年還按揭總額:¥1505752 = 4 * ¥376438,其中本金= ¥964,325利息=¥541427● 賣房時(shí)按揭還本=總按揭款4年還按揭的本金=¥2880000¥964,325=¥1915675● 一般來說如果按揭還款35年,總的按揭款中,約有65%是本金,35%是利息。表二項(xiàng)目計(jì)算單價(jià)¥20000面積300平米總價(jià)¥6000000按揭比例60%貸款總額¥3600000年利率%貸款期(月)120CBD甲級(jí)辦公樓租金(不含物業(yè)管理費(fèi))$32月租金 ¥265 年租金 ¥3176 假設(shè)空置及其他費(fèi)用(0%) ¥凈租金 ¥3176 扣稅(%) ¥175 稅后租金 ¥3001租金回報(bào)率%投資回報(bào)分析:假設(shè)作按揭,四年后賣出,房價(jià)上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正,支出為負(fù))房款¥ 6000000按揭款¥3600000 首付款¥2400000 租金///¥900,305 ¥900,305還按揭款¥470548 ¥470548 ¥470548 ¥470548 賣房收入¥6000000 按揭還本¥2394594 凈現(xiàn)金流¥2400000 ¥470548 ¥470548 ¥ 429757 ¥4035163 內(nèi)部收益率IRR8.6%總現(xiàn)金回報(bào)(不考慮時(shí)間成本) ¥3523825回報(bào)率110.1%回報(bào)率211.7%測算方法:租金回報(bào)率 =(月租金╳ 12)/ 單價(jià)1/4回報(bào)率1=(總現(xiàn)金回報(bào)/首付款) 1回報(bào)率2 =(總現(xiàn)金回報(bào)/首付款1)/ 4內(nèi)部收益率IRR的計(jì)算方法是對(duì)每年的凈現(xiàn)金流的綜合測算所得結(jié)論● 按揭對(duì)投資收益具有顯著的放大作用(參見圖1)假設(shè)不作按揭, 四年后賣出,%?!?IRR考慮了投資的時(shí)間成本和
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