【正文】 解：住宅 1500組有效客戶 ， 商業(yè) 80組；開(kāi)盤(pán)前住宅 900組 ，商業(yè) 40組 。 ? 商業(yè)部分開(kāi)盤(pán)均價(jià) 6000元 /㎡ ,銷(xiāo)售面積 5600㎡ ,回款 3000萬(wàn) 。第一大街 ” 項(xiàng)目一定要做成本地市場(chǎng)上的最高端產(chǎn)品 ， 也只有最高端產(chǎn)品才是市場(chǎng)的空白點(diǎn) ，是市場(chǎng)需求的集中點(diǎn) ， 才支持企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)起步區(qū) ——CBD中心區(qū)價(jià)值分析 ? CBD中心區(qū)的北側(cè)是首批開(kāi)工的居住區(qū) ， 第一大街項(xiàng)目正處于居住區(qū)的中央 ， 介于 CBD中心區(qū)和 CBD副中心區(qū)之間 ， 鄭東新區(qū) CBD的過(guò)渡地帶 ， 具有良好的 CBD居住尺度和環(huán)境氛圍 。 該區(qū)的中心是 60層高的新鄭州大酒店 ， 環(huán)繞四周的是鄭州國(guó)際會(huì)展中心 ， 外圍為環(huán)狀的高層商務(wù)區(qū) （ 如今已經(jīng)部分封頂 ，有些正在建設(shè)之中 ） 。 在高端市場(chǎng)價(jià)格上 ， 低質(zhì)低價(jià)仍就是其主要特征 。 城區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)品基本上缺乏良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品特色 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 近年來(lái)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象 ——只要是多層就不愁賣(mài) ！ 尤其是進(jìn)入 2020年以來(lái) ， 多層大規(guī)模社區(qū)不斷涌現(xiàn) ， 尤其是北環(huán)一帶 ， 多層低價(jià)房形成熱銷(xiāo) 。 2020年底 ， 全市商品房空置面積為 M2， 同比增長(zhǎng) %， 空置率為 %，比 2002年下降了 ， 處于國(guó)家人口的 15%—30%的良性發(fā)展空間 。 從面積來(lái)看 ，三房面積范圍約在 140160平方米為主 ， 四房面積超過(guò) 150平方米 ， 兩房面積超過(guò) 80平方米 。 東區(qū) 、 西區(qū)和北區(qū)去年發(fā)展比較活躍 ， 如未來(lái)花園 、 建業(yè)桂苑 、 中方園 、 21世紀(jì)社區(qū) 、 帝湖花園 、 馨苑名家等 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 城市背景分析： 結(jié)論：根據(jù)以上的分析 ， “ 順馳鄭東 城市發(fā)展混亂 ， 中心輻射性的路網(wǎng)不僅導(dǎo)致城市交通阻塞 ， 也使城市各區(qū)域之間沒(méi)有明顯的邊界 ， 辨識(shí)性較低 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 城市背景分析： ? 鄭州市雖然歷史可以追溯到商代 ， 但是現(xiàn)代城市史卻非常短 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 經(jīng)濟(jì)背景分析： ? 以商品期貨為特色的金融服務(wù)業(yè)在鄭州市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有很大比例 ， 并吸引了全國(guó)大量的外來(lái)人口 。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 三、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)存在問(wèn)題及思考 團(tuán)隊(duì)存在問(wèn)題： ? 對(duì)高目標(biāo)理解不足 、 對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)注不夠 ， 壓力傳遞不到位 ? 工作方向不明確 、 目的性不強(qiáng) ? 職能分工不明確 ， 未能考核到人 ? 各部門(mén)工作思路不統(tǒng)一 、 步調(diào)不一致 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 三、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)存在問(wèn)題及思考 團(tuán)隊(duì)存在問(wèn)題： ? 執(zhí)行力不強(qiáng) ， 缺乏工作監(jiān)督與檢查 ? 整體操作水平殛待提高 ? 對(duì)產(chǎn)品缺乏理解與提煉 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 三、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)存在問(wèn)題及思考 解決措施： ? 加強(qiáng)全員對(duì)企業(yè)基本問(wèn)題的關(guān)注和理解 （ 持續(xù)培訓(xùn)和座談 ） ? 明確各部門(mén)職能與崗位描述 ， 將考核指標(biāo)推行到個(gè)人 （ 已完成 ） ? 推行管理例會(huì)制度 ， 統(tǒng)一思想 ， 強(qiáng)調(diào)執(zhí)行 （ 已完成 ） 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 三、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)存在問(wèn)題及思考 解決措施： ? 快速提高全員操作水平：操作手冊(cè)下發(fā)與考核 、 各部門(mén)工作模板建立與推行 、 現(xiàn)階段統(tǒng)一口徑整理下發(fā)（ 已完成 ） ? 加強(qiáng)全員對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的理解 ， 組織研發(fā) 、 策略公司產(chǎn)品培訓(xùn) （ 已完成 ） ? 加深對(duì)行業(yè)的理解，接待技巧培訓(xùn)（已完成） 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 三 、 鄭東新區(qū)區(qū)域理解 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 經(jīng)濟(jì)背景分析： ? 按照政府規(guī)劃 ， 2020年鄭州市區(qū)要擴(kuò)大一倍 ，人口也將相應(yīng)急速擴(kuò)張 。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 二、目前營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)人員現(xiàn)狀 企劃部： ? 編制：鄭東企劃部 7月份定編 6人 ? 現(xiàn)狀：目前鄭東企劃部有在崗員工 3人 ， 其中正式員工 1人 （ 齊琦 ） ， 試用期員工 2人 （ 李祖良 、 馬東 ） ， 計(jì)劃 7月補(bǔ)充新員工 3人 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 二、目前營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)人員現(xiàn)狀 客戶資源部： ? 編制： 7月份客戶資源部編制 7人，開(kāi)盤(pán)前擴(kuò)充至 11人。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 銷(xiāo)售管理部： ? 按照人員定編職能 ， 安排 7人到天津進(jìn)行為期半個(gè)月的項(xiàng)目銷(xiāo)管工作學(xué)習(xí) ， 分別安排建設(shè) 2人 ， 新地 5人 。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 客戶資源部： 前階段工作問(wèn)題 人員配備不到位，各項(xiàng)工作不能有序的全面展開(kāi)。 看房團(tuán)活動(dòng)的準(zhǔn)備：抽獎(jiǎng)組織、人員安排、物品準(zhǔn)備、活動(dòng)方案的確定。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 客戶資源部： ? 6月 18日 —6月 20日：亮相活動(dòng) 配合營(yíng)銷(xiāo)部、外賣(mài)場(chǎng)接待人員的補(bǔ)充。 會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)的建立。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 客戶資源部： ?5月 20日：部門(mén)成立 ?5月 21日 —5月 31日：部門(mén)籌建 人員招聘，部門(mén)架構(gòu)的建立。 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 二、目前營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)人員現(xiàn)狀 三、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)存在問(wèn)題及思考 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 銷(xiāo)售部： 銷(xiāo)售部工作回顧： 中原順馳集團(tuán) 第一部分 前階段工作回顧 一、各部門(mén)工作回顧 銷(xiāo)售部： 前階段工作中存在問(wèn)題 ? 案場(chǎng)紀(jì)律和工作的規(guī)范性有待進(jìn)一步加強(qiáng)； ? 接待客戶的能力和高目標(biāo)的要求尚有差距； ? 工作模板在日常工作中推動(dòng)的不夠； ? 對(duì)公司文化理解不夠深入 。 在商務(wù)方面 ， 該區(qū)域南鄰 CBD中心 ， 西面為老城區(qū) 。 ? 與銷(xiāo)售的溝通對(duì)接較少 ， 沒(méi)有準(zhǔn)確結(jié)果的反饋 。 順馳會(huì)網(wǎng)站的建設(shè)。 聯(lián)盟商家：商家招募公告及聯(lián)盟協(xié)議的起草和確定、簽約 7個(gè)聯(lián)盟商家。 聯(lián)盟商家：簽約 18個(gè)聯(lián)盟商家。 會(huì)員招募：各渠道共積累入會(huì)申請(qǐng)表 4635張，其中已收 3233張，應(yīng)收 1402張。 ? 銷(xiāo)管部部門(mén)職責(zé)崗位架構(gòu)已經(jīng)完成 ， 部門(mén)考核指標(biāo)體系完成 。 計(jì)劃 7月補(bǔ)充新員工 3人 ， 開(kāi)盤(pán)前補(bǔ)充新員工 7人； ? 人員分組和骨干員工：目前銷(xiāo)售人員分為兩組 ， 閆會(huì)芳 、 陳影 、 郭春燕 、 柴繼超一組 ， 閆會(huì)芳擔(dān)任組長(zhǎng)；范璐 、 吳慧桃 、 王潔 、 牛麗娜 、 張?jiān)丛匆唤M ， 組長(zhǎng)由銷(xiāo)售部經(jīng)理暫時(shí)兼任 。 ? 人員分組及骨干員工：部門(mén)經(jīng)理 1人 （ 牛曉龍 ） ， 客戶渠道主管 1人 （ 田萌 ） ， 客戶渠道人員 4人 （ 其中大客戶工作組人員為張華 、 黃睿；商家工作組人員為方黎麗；置業(yè)聯(lián)動(dòng)人員暫空缺 ） ， 客戶資源管理 1人 （ 龐培 ） 。 ? 由于河南農(nóng)業(yè)大省的身份 ， 使其農(nóng)產(chǎn)品的深加工業(yè)成為其特色的重要產(chǎn)業(yè) ， “ 春都 ” 、 “ 思念 ” 的農(nóng)副產(chǎn)品和煙草 、 酒類(lèi)等 ， 都是河南省重要的產(chǎn)業(yè)支柱 。由此可以判定 ， 鄭州市場(chǎng)具有足夠的高端人群容量 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 城市背景分析： ? 從城市規(guī)劃的角度看 ， 鄭州市缺乏現(xiàn)代城市的規(guī)劃思想 ， 是典型的依托鐵路而發(fā)展起來(lái)的城市 ， 城市中心以鄭州火車(chē)站為起點(diǎn) ， 道路均勻地向四周輻射 ， 導(dǎo)致形成 “ 內(nèi)緊外松 ” 的城市格局 。高端消費(fèi)人群也主要集中在這個(gè)區(qū)域之中 。 其中 ， 北區(qū)以小高層為主 ， 中區(qū)以小規(guī)模高層公寓或商住樓為主 ， 東區(qū)以高層 、 小高層為主 ， 西區(qū)以多層大社區(qū)為主 ， 南區(qū)市場(chǎng)比較淡靜 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 從戶型上來(lái)看 ， 以三房為主力 ， 其次為四房 ，二房 、 一房供應(yīng)較少 ， 2020年大面積戶型供應(yīng)量有所增加 ， 不少大社區(qū)都配備有 200平方米以上的復(fù)式或大面積平層房型 。 全年商品住宅 、 辦公樓 、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房銷(xiāo)售面積占同期商品房銷(xiāo)售總面積的比重分別為 %、 %、%和 %。成交金額 ， 增長(zhǎng) %。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 由于鄭州市沒(méi)有大規(guī)模的舊城改造計(jì)劃 ， 受到土地條件的制約 ， 城區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)品類(lèi)型多是小規(guī)模的高層產(chǎn)品為主 ， 而城郊結(jié)合部則集中了很多大規(guī)模的多層產(chǎn)品 。 該市場(chǎng)上具有足夠的高端消費(fèi)客群容量 ， 但是沒(méi)有相應(yīng)的高端產(chǎn)品 ， 為我們?cè)诋a(chǎn)品形式的突破上提供了機(jī)會(huì) 。 中原順馳集團(tuán) 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)起步區(qū) ——CBD中心區(qū)價(jià)值分析： ? 該區(qū)位于鄭東新區(qū)的中心區(qū)的南側(cè) ， 緊鄰鄭州市中心干道金水路 ， 是該區(qū)中與現(xiàn)有城區(qū)結(jié)合最緊密的區(qū)域 。 其中新鄭州大酒店將成為取代二七塔的鄭州新標(biāo)志 ， 而國(guó)際會(huì)展中心則為鄭州這個(gè)以商貿(mào)業(yè)為特征的城市聚集大量的人流 ， 該中心將明年 6月份竣工并投入使用 ， 它的投入使用將吸引大型的商品交易和展覽展示活動(dòng) ， 聚焦全部關(guān)注的目光 ， 使鄭東新區(qū)的形象迅速傳播到海內(nèi)外 ， 它將是鄭東新區(qū)的新生的開(kāi)始 ， 也是新鄭州真正的城市名片 。