【正文】 房比例有望走高，市場將對精巧型 3房格外恩寵。各項政策的出臺基本上都在顛覆著現(xiàn)有的房地產(chǎn)游戲規(guī)則，特別是房貸新政和對土地市場的強化管理更是將矛頭指向了房地產(chǎn)的兩個命脈：錢和地。通知涉及 “ 開發(fā)性貸款 ” 和 “ 住房消費貸款 ” 兩大領域 6項內(nèi)容。11月下旬以來，加強樓市宏觀調(diào)控的信號頻頻出現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場再一次 “ 山雨欲來風滿樓 ” —— 一方面，由國務院部署的督察行動即將展開；另一方面，房地產(chǎn)信貸領域全面收緊，房地產(chǎn)市場面臨 “ 有價無市 ” 的窘境。 經(jīng)濟適用房與廉租房的大量推出將影響商品房的整體銷售2023年鄭州經(jīng)濟適用房有望 按需供應 本市將加大經(jīng)濟適用房建設力度 ,逐步取消經(jīng)濟適用住房 “ 搖號銷售 ” ,力爭到2023年 ,由現(xiàn)行的 “ 計劃供應 ” 向 “ 按需供應 ” 轉(zhuǎn)變。深圳 23名購房者報案、涉及款項 2600余萬元。中原地產(chǎn)商品房地產(chǎn)銷售面臨更大的政策風險。四是政府保障性住房供應量不足。立足區(qū)域競爭市場版塊分析 2西北區(qū)域版塊分析作為高新區(qū)的核心地段，瑞達路一直是競爭的焦點所在，隨著城市房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的緊缺，本區(qū)已經(jīng)逐漸和其他區(qū)域并駕齊驅(qū)，逐漸成為開發(fā)熱點。區(qū)域樓盤：水木清華區(qū)域樓盤：水木清華項目名稱 水木清華物業(yè)位置 化工路與瑞達路交匯處西 300米開發(fā)商 投資商 :河南九都金源置業(yè)有限公司發(fā)展商 :鄭州健達房地產(chǎn)有限公司均價（一期） 3600元 /㎡目前進展 一期正在打地基 ,內(nèi)部認購已開始主力戶型及面積 321 221 78105㎡ （ 90㎡ 321為最大賣點）周邊配套 鄭州地鐵 1號 (未建 ) 化工路拓寬 中原醫(yī)院 銀行 西流湖公園 鄭州中學二附小 解放軍 153 醫(yī)院建筑及規(guī)劃 2300多平方米的商業(yè)街 高層與多層錯落有致售樓部情況 裝修豪華，售樓員素質(zhì)較高整體評價 該項目因化工路拓寬、鄭州地鐵 1號的建設和西流湖的改造在地利上為最大賣點，很大程度上將攔截本項目客源承襲西湖之美，小橋、流水、涼亭、長廊等組團式精心巧妙布置，方正有致，文化意念及建筑景觀等多種元素貫穿于整個社區(qū)規(guī)劃中。整個社區(qū)由一條主通道自然分隔開來，傳統(tǒng)與現(xiàn)代并存，退則靜幽，出則繁華。區(qū)域樓盤：西現(xiàn)代城區(qū)域樓盤：西現(xiàn)代城項目名稱 西現(xiàn)代城物業(yè)位置 楓楊街與銀屏路交叉口東南開發(fā)商 河南省新世家置業(yè)有限公司占地面積 ４萬 ㎡均價 ３７００ 元 /㎡ 剩余２０套最近要上漲目前進展 １、２、３號樓即將交房主力戶型及面積 322 221 １ １ 1 36151㎡ 周邊配套 3 4 T72路公交車 丹尼斯已簽約底層商鋪建筑及規(guī)劃 高層與多層錯落有致售樓部情況 裝修較好，售樓員素質(zhì)較好整體評價 位于外國語學校對面，東西各有兩所名校，占人文優(yōu)勢，小戶型多為子女在外語學校上學的家長購買，剩余 140——150 ㎡ 大戶型區(qū)域樓盤：海森 主力戶型及面積 66－ 95平方二室一廳周邊配套 基本無配套建筑及規(guī)劃 多層、兵營式排列售樓部情況 一般。海派風格大型園林社區(qū) 區(qū)域樓盤：甲天下 西湖新城區(qū)域樓盤：快樂屋項目名稱 快樂屋物業(yè)位置 梧桐街與瑞達路交匯處西北 150米開發(fā)商 快樂屋 (鄭州 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價 不足住宅 3000元 /㎡ 商鋪 5000元 /㎡目前進展 住宅已售完 ,商鋪還有剩余主力戶型及面積 322 321 111 ㎡ 周邊配套 鄭州中學 鄭州中學附小 六一雙語幼兒園 銀行 醫(yī)院 超市齊全建筑及規(guī)劃 規(guī)劃一般 ,地處西區(qū)核心商業(yè)圈售樓部情況 裝修一般，售樓員素質(zhì)較好整體評價 該項目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤：晶華城項目名稱 晶華城物業(yè)位置 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交叉口向東 100米路北 開發(fā)商 河南洲海置業(yè)開發(fā)有限公司 總建筑面積 一期同起十六棟 多層住宅均價 4200－ 5000元目前進展 三層 十月底開盤銷售 主力戶型及面積 一室一廳 50㎡ 二室一廳 60－ 90㎡ 三室一廳 120－ 150㎡周邊配套 思達超市、張仲景大藥房、華星幼兒園、育才小學、鄭州第八十中學；社區(qū)內(nèi) VIP休閑泛會所、精品商業(yè)街、幼兒園等建筑及規(guī)劃 “ 至少超越市場 10年的創(chuàng)新規(guī)劃理念 ” 、現(xiàn)代江南風格售樓部情況 裝修不錯，售樓員素質(zhì)較好整體評價 該項目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤：九龍城中原區(qū)冉屯村的城中村改造項目。在農(nóng)業(yè)西路五龍口附近有一個臨時營銷中心已對外開放。■ 區(qū)域內(nèi)未售的主要競爭樓盤均在高新區(qū)入口版塊，形成強有力的客源攔截。版塊分析總結(jié)自身檢視項目核心價值提煉 3“ 東西發(fā)展，中心開花 ” 鄭州走向 “ 雙城格局 ” 未來鄭州將形成 “ 雙城格局 ” ，由鄭州西區(qū)和鄭東新區(qū)組成。城市規(guī)劃解讀：東辰達認為：隨著城市規(guī)劃的實施、地鐵的建設，西區(qū)必將進一步擴大核心范圍，本項目區(qū)位居住價值顯而易見。以瑞達路為核心的區(qū)域未來將形成高知、高尚區(qū)域。人文優(yōu)勢： 周邊學校林立，濃厚的人文氛圍。? 居民收入水平的不斷增加，對居住投資的傾向性，使地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展。如何界定項目的目標客群？ 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群高新區(qū) /中原區(qū)城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……鄭州二七區(qū) /金水區(qū)其他區(qū)域的城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……強力挖掘核心及重點客群。不以名氣與排場來判斷，而以自我感覺為主。城市新銳階層產(chǎn)品戰(zhàn)略嚴謹求實高屋建瓴 5通過以上分析我們可以看出－－本案在區(qū)域的核心優(yōu)勢愈加突顯，如何使本案在區(qū)域未來的規(guī)劃中起到它應有作用，充分發(fā)揮出本地塊的最大價值，創(chuàng)造出巨大的社會效益、經(jīng)濟效益、文化效益，是本案開發(fā)戰(zhàn)略的出發(fā)點。二、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品風格產(chǎn)品風格建議采用后現(xiàn)代簡約主義，色調(diào)以藍白明色調(diào)為主。?從建筑成本來看，現(xiàn)代風格簡約主義成本相比歐式風格、美式風格、以及江南風格等風格，成本相對較低。產(chǎn)品類型產(chǎn)品建議以 5層半花園洋房、 8層電梯洋房、 18層小高層互相搭配，達到既能滿足一定的容積率，又能滿足產(chǎn)品類型的多樣化。其中部分地方根據(jù)特別需要可進行局部調(diào)整，如在會 所和中央景觀帶周圍可在滿足日照要求的前提下，合理調(diào)整。根據(jù)以上的經(jīng)濟指標，該期產(chǎn)品總的容積率為 。 棲園行銷的基礎項目檔次定位：高端市場中端市場低端市場物業(yè)檔次客戶層面支持—— 現(xiàn)代化國際社區(qū)—— 鄭州雙城格局核心區(qū)位—— 區(qū)域第一素質(zhì)大盤—— 創(chuàng)新型高品質(zhì)產(chǎn)品支撐吸引力—— 人文核心教育區(qū)—— 城市新銳階層領域—— 鄭州地鐵的起點—— 泛生態(tài)中心追求完美—— 產(chǎn)品優(yōu)勢—— 景觀優(yōu)勢—— 環(huán)境優(yōu)勢 —— 社區(qū)成熟優(yōu)勢睿智花園三期睿智 ? 整個定位具有強烈的現(xiàn)代感和時尚感，與人群的高知識、高智商、高素質(zhì)一脈相承，從而把產(chǎn)品的 核心競爭優(yōu)勢鮮明的表達出來 。 棲園備選：人文核心 新銳領域項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位 ——人文核心 新銳領域項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位2. 小高層形象定位 ——高知圈層智慧領地三維體驗式情景購物街區(qū)項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位 ——營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新觀念促進銷售 7總體戰(zhàn)略：三段式脈沖營銷戰(zhàn)略?三段式 “ 以破為立 ” 項目整體形象概念的導入，打破同質(zhì)競爭，引領市場大勢、樹立項 目獨特品牌形象和性格調(diào)性。 本項目以脈沖式媒體攻勢整體市場。營銷戰(zhàn)略布局四、立體傳播戰(zhàn)略１ .常規(guī)媒介傳播：—— 主流報紙：對項目核心價值進行詮釋；—— 主流電視：覆蓋全省、音效刺激地市消費者：—— 集中式媒體投放：根據(jù)項目營銷進度，采取集中媒體投放策略，形成新聞及社會輿論焦點，最大限度傳播項目信息，促進銷售進展。四、立體傳播戰(zhàn)略建議銷售現(xiàn)場結(jié)合三期定位重新包裝，進行概念升級，對客戶形成沖擊與對位。營銷戰(zhàn)略布局五、價格策略平開高走、小步快跑由于鄭州房地產(chǎn)市場 的價格隨時在變化，具體定價屆時將根據(jù)在咨詢期所積累的客戶量以及周邊樓盤的售價再做出確定，并提交可執(zhí)行的 《 定價策略方案 》 。 棲園，城市新銳領域睿智 棲園 盛大開盤 !營銷階段劃分營銷戰(zhàn)略規(guī)劃第三階段：持續(xù)銷售期（ — ）根據(jù)整體項目進展，以公關活動為主線，展開針對性營銷推廣，鞏固項目品牌形象和核心競爭優(yōu)勢，促進銷售進展！階段主題：睿智三期 業(yè)務范圍跨越深圳、杭州、東莞、鄭州、武漢等地區(qū)，項目涉及寫字樓、住宅、商場、批發(fā)市場、酒店、會所等領域，比肩中原策劃界一流地產(chǎn)策劃服務商。市場調(diào)研具體內(nèi)容：A. 城市房地產(chǎn)市場的總體狀況分析市場概況供需狀況銷售狀況價格走勢外銷狀況宏觀經(jīng)濟政策對地產(chǎn)的影響地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測B. 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析片區(qū)劃分簡述各片區(qū)市場狀況分析（ 1）物業(yè)分布分析（ 2）物業(yè)特征分析 （ 3）價格走勢分析（ 4）銷售狀況分析（ 5）客戶市場分析（ 6）發(fā)展前景預測代表性樓盤分析（ 1）物業(yè)簡介（ 2）銷售狀況（ 3）銷售策略主要競爭對手分析片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展分析總結(jié)東辰達部門簡介營 銷 策 劃 部A. 入市策略入市時機的選擇契入角度的選擇入市姿態(tài)的選擇銷售方式的選擇B. 價格策略時段價格的安排樓層朝向的差價付款方式的選擇優(yōu)惠折扣的安排C. 渠道策略異地推廣的甄選展銷時間與場地大量購買的考慮銷售渠道的整合D. 包裝策略標識系統(tǒng)的規(guī)劃地盤整理與包裝?、銷售中心的規(guī)劃樣板單位的規(guī)劃E. 公關策略公眾活動的計劃媒體選擇與運作廣告預算與策略突發(fā)事件的安排F. 促銷策略附加利益的設計