【正文】 房比例有望走高，市場(chǎng)將對(duì)精巧型 3房格外恩寵。各項(xiàng)政策的出臺(tái)基本上都在顛覆著現(xiàn)有的房地產(chǎn)游戲規(guī)則，特別是房貸新政和對(duì)土地市場(chǎng)的強(qiáng)化管理更是將矛頭指向了房地產(chǎn)的兩個(gè)命脈：錢(qián)和地。通知涉及 “ 開(kāi)發(fā)性貸款 ” 和 “ 住房消費(fèi)貸款 ” 兩大領(lǐng)域 6項(xiàng)內(nèi)容。11月下旬以來(lái)，加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的信號(hào)頻頻出現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次 “ 山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓 ” —— 一方面，由國(guó)務(wù)院部署的督察行動(dòng)即將展開(kāi)；另一方面，房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域全面收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨 “ 有價(jià)無(wú)市 ” 的窘境。 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的大量推出將影響商品房的整體銷售2023年鄭州經(jīng)濟(jì)適用房有望 按需供應(yīng) 本市將加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度 ,逐步取消經(jīng)濟(jì)適用住房 “ 搖號(hào)銷售 ” ,力爭(zhēng)到2023年 ,由現(xiàn)行的 “ 計(jì)劃供應(yīng) ” 向 “ 按需供應(yīng) ” 轉(zhuǎn)變。深圳 23名購(gòu)房者報(bào)案、涉及款項(xiàng) 2600余萬(wàn)元。中原地產(chǎn)商品房地產(chǎn)銷售面臨更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。四是政府保障性住房供應(yīng)量不足。立足區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)版塊分析 2西北區(qū)域版塊分析作為高新區(qū)的核心地段，瑞達(dá)路一直是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)所在，隨著城市房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的緊缺，本區(qū)已經(jīng)逐漸和其他區(qū)域并駕齊驅(qū)，逐漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。區(qū)域樓盤(pán)：水木清華區(qū)域樓盤(pán)：水木清華項(xiàng)目名稱 水木清華物業(yè)位置 化工路與瑞達(dá)路交匯處西 300米開(kāi)發(fā)商 投資商 :河南九都金源置業(yè)有限公司發(fā)展商 :鄭州健達(dá)房地產(chǎn)有限公司均價(jià)（一期） 3600元 /㎡目前進(jìn)展 一期正在打地基 ,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已開(kāi)始主力戶型及面積 321 221 78105㎡ （ 90㎡ 321為最大賣點(diǎn)）周邊配套 鄭州地鐵 1號(hào) (未建 ) 化工路拓寬 中原醫(yī)院 銀行 西流湖公園 鄭州中學(xué)二附小 解放軍 153 醫(yī)院建筑及規(guī)劃 2300多平方米的商業(yè)街 高層與多層錯(cuò)落有致售樓部情況 裝修豪華，售樓員素質(zhì)較高整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目因化工路拓寬、鄭州地鐵 1號(hào)的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣點(diǎn)，很大程度上將攔截本項(xiàng)目客源承襲西湖之美，小橋、流水、涼亭、長(zhǎng)廊等組團(tuán)式精心巧妙布置，方正有致，文化意念及建筑景觀等多種元素貫穿于整個(gè)社區(qū)規(guī)劃中。整個(gè)社區(qū)由一條主通道自然分隔開(kāi)來(lái)，傳統(tǒng)與現(xiàn)代并存，退則靜幽，出則繁華。區(qū)域樓盤(pán)：西現(xiàn)代城區(qū)域樓盤(pán)：西現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱 西現(xiàn)代城物業(yè)位置 楓楊街與銀屏路交叉口東南開(kāi)發(fā)商 河南省新世家置業(yè)有限公司占地面積 ４萬(wàn) ㎡均價(jià) ３７００ 元 /㎡ 剩余２０套最近要上漲目前進(jìn)展 １、２、３號(hào)樓即將交房主力戶型及面積 322 221 １ １ 1 36151㎡ 周邊配套 3 4 T72路公交車 丹尼斯已簽約底層商鋪建筑及規(guī)劃 高層與多層錯(cuò)落有致售樓部情況 裝修較好，售樓員素質(zhì)較好整體評(píng)價(jià) 位于外國(guó)語(yǔ)學(xué)校對(duì)面，東西各有兩所名校，占人文優(yōu)勢(shì)，小戶型多為子女在外語(yǔ)學(xué)校上學(xué)的家長(zhǎng)購(gòu)買，剩余 140——150 ㎡ 大戶型區(qū)域樓盤(pán)：海森 主力戶型及面積 66－ 95平方二室一廳周邊配套 基本無(wú)配套建筑及規(guī)劃 多層、兵營(yíng)式排列售樓部情況 一般。海派風(fēng)格大型園林社區(qū) 區(qū)域樓盤(pán)：甲天下 西湖新城區(qū)域樓盤(pán)：快樂(lè)屋項(xiàng)目名稱 快樂(lè)屋物業(yè)位置 梧桐街與瑞達(dá)路交匯處西北 150米開(kāi)發(fā)商 快樂(lè)屋 (鄭州 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià) 不足住宅 3000元 /㎡ 商鋪 5000元 /㎡目前進(jìn)展 住宅已售完 ,商鋪還有剩余主力戶型及面積 322 321 111 ㎡ 周邊配套 鄭州中學(xué) 鄭州中學(xué)附小 六一雙語(yǔ)幼兒園 銀行 醫(yī)院 超市齊全建筑及規(guī)劃 規(guī)劃一般 ,地處西區(qū)核心商業(yè)圈售樓部情況 裝修一般，售樓員素質(zhì)較好整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤(pán)：晶華城項(xiàng)目名稱 晶華城物業(yè)位置 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交叉口向東 100米路北 開(kāi)發(fā)商 河南洲海置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積 一期同起十六棟 多層住宅均價(jià) 4200－ 5000元目前進(jìn)展 三層 十月底開(kāi)盤(pán)銷售 主力戶型及面積 一室一廳 50㎡ 二室一廳 60－ 90㎡ 三室一廳 120－ 150㎡周邊配套 思達(dá)超市、張仲景大藥房、華星幼兒園、育才小學(xué)、鄭州第八十中學(xué)；社區(qū)內(nèi) VIP休閑泛會(huì)所、精品商業(yè)街、幼兒園等建筑及規(guī)劃 “ 至少超越市場(chǎng) 10年的創(chuàng)新規(guī)劃理念 ” 、現(xiàn)代江南風(fēng)格售樓部情況 裝修不錯(cuò)，售樓員素質(zhì)較好整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤(pán)：九龍城中原區(qū)冉屯村的城中村改造項(xiàng)目。在農(nóng)業(yè)西路五龍口附近有一個(gè)臨時(shí)營(yíng)銷中心已對(duì)外開(kāi)放?！?區(qū)域內(nèi)未售的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均在高新區(qū)入口版塊，形成強(qiáng)有力的客源攔截。版塊分析總結(jié)自身檢視項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 3“ 東西發(fā)展，中心開(kāi)花 ” 鄭州走向 “ 雙城格局 ” 未來(lái)鄭州將形成 “ 雙城格局 ” ，由鄭州西區(qū)和鄭東新區(qū)組成。城市規(guī)劃解讀：東辰達(dá)認(rèn)為：隨著城市規(guī)劃的實(shí)施、地鐵的建設(shè)，西區(qū)必將進(jìn)一步擴(kuò)大核心范圍，本項(xiàng)目區(qū)位居住價(jià)值顯而易見(jiàn)。以瑞達(dá)路為核心的區(qū)域未來(lái)將形成高知、高尚區(qū)域。人文優(yōu)勢(shì)： 周邊學(xué)校林立，濃厚的人文氛圍。? 居民收入水平的不斷增加，對(duì)居住投資的傾向性，使地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展。如何界定項(xiàng)目的目標(biāo)客群？ 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群高新區(qū) /中原區(qū)城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務(wù)員、小私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……鄭州二七區(qū) /金水區(qū)其他區(qū)域的城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務(wù)員、小私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……強(qiáng)力挖掘核心及重點(diǎn)客群。不以名氣與排場(chǎng)來(lái)判斷，而以自我感覺(jué)為主。城市新銳階層產(chǎn)品戰(zhàn)略嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)高屋建瓴 5通過(guò)以上分析我們可以看出－－本案在區(qū)域的核心優(yōu)勢(shì)愈加突顯，如何使本案在區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃中起到它應(yīng)有作用，充分發(fā)揮出本地塊的最大價(jià)值，創(chuàng)造出巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、文化效益，是本案開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。二、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品風(fēng)格建議采用后現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義，色調(diào)以藍(lán)白明色調(diào)為主。?從建筑成本來(lái)看，現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)約主義成本相比歐式風(fēng)格、美式風(fēng)格、以及江南風(fēng)格等風(fēng)格，成本相對(duì)較低。產(chǎn)品類型產(chǎn)品建議以 5層半花園洋房、 8層電梯洋房、 18層小高層互相搭配，達(dá)到既能滿足一定的容積率，又能滿足產(chǎn)品類型的多樣化。其中部分地方根據(jù)特別需要可進(jìn)行局部調(diào)整，如在會(huì) 所和中央景觀帶周圍可在滿足日照要求的前提下，合理調(diào)整。根據(jù)以上的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，該期產(chǎn)品總的容積率為 。 棲園行銷的基礎(chǔ)項(xiàng)目檔次定位：高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)低端市場(chǎng)物業(yè)檔次客戶層面支持—— 現(xiàn)代化國(guó)際社區(qū)—— 鄭州雙城格局核心區(qū)位—— 區(qū)域第一素質(zhì)大盤(pán)—— 創(chuàng)新型高品質(zhì)產(chǎn)品支撐吸引力—— 人文核心教育區(qū)—— 城市新銳階層領(lǐng)域—— 鄭州地鐵的起點(diǎn)—— 泛生態(tài)中心追求完美—— 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)—— 景觀優(yōu)勢(shì)—— 環(huán)境優(yōu)勢(shì) —— 社區(qū)成熟優(yōu)勢(shì)睿智花園三期睿智 ? 整個(gè)定位具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和時(shí)尚感，與人群的高知識(shí)、高智商、高素質(zhì)一脈相承，從而把產(chǎn)品的 核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)鮮明的表達(dá)出來(lái) 。 棲園備選：人文核心 新銳領(lǐng)域項(xiàng)目?jī)?nèi)部各產(chǎn)品形象定位 ——人文核心 新銳領(lǐng)域項(xiàng)目?jī)?nèi)部各產(chǎn)品形象定位2. 小高層形象定位 ——高知圈層智慧領(lǐng)地三維體驗(yàn)式情景購(gòu)物街區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部各產(chǎn)品形象定位 ——營(yíng)銷戰(zhàn)略創(chuàng)新觀念促進(jìn)銷售 7總體戰(zhàn)略：三段式脈沖營(yíng)銷戰(zhàn)略?三段式 “ 以破為立 ” 項(xiàng)目整體形象概念的導(dǎo)入，打破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)市場(chǎng)大勢(shì)、樹(shù)立項(xiàng) 目獨(dú)特品牌形象和性格調(diào)性。 本項(xiàng)目以脈沖式媒體攻勢(shì)整體市場(chǎng)。營(yíng)銷戰(zhàn)略布局四、立體傳播戰(zhàn)略１ .常規(guī)媒介傳播：—— 主流報(bào)紙：對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值進(jìn)行詮釋；—— 主流電視：覆蓋全省、音效刺激地市消費(fèi)者：—— 集中式媒體投放：根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度，采取集中媒體投放策略，形成新聞及社會(huì)輿論焦點(diǎn)，最大限度傳播項(xiàng)目信息，促進(jìn)銷售進(jìn)展。四、立體傳播戰(zhàn)略建議銷售現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合三期定位重新包裝，進(jìn)行概念升級(jí)，對(duì)客戶形成沖擊與對(duì)位。營(yíng)銷戰(zhàn)略布局五、價(jià)格策略平開(kāi)高走、小步快跑由于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng) 的價(jià)格隨時(shí)在變化，具體定價(jià)屆時(shí)將根據(jù)在咨詢期所積累的客戶量以及周邊樓盤(pán)的售價(jià)再做出確定，并提交可執(zhí)行的 《 定價(jià)策略方案 》 。 棲園，城市新銳領(lǐng)域睿智 棲園 盛大開(kāi)盤(pán) !營(yíng)銷階段劃分營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃第三階段：持續(xù)銷售期（ — ）根據(jù)整體項(xiàng)目進(jìn)展，以公關(guān)活動(dòng)為主線，展開(kāi)針對(duì)性營(yíng)銷推廣，鞏固項(xiàng)目品牌形象和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售進(jìn)展！階段主題：睿智三期 業(yè)務(wù)范圍跨越深圳、杭州、東莞、鄭州、武漢等地區(qū)，項(xiàng)目涉及寫(xiě)字樓、住宅、商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、酒店、會(huì)所等領(lǐng)域，比肩中原策劃界一流地產(chǎn)策劃服務(wù)商。市場(chǎng)調(diào)研具體內(nèi)容：A. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況分析市場(chǎng)概況供需狀況銷售狀況價(jià)格走勢(shì)外銷狀況宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)地產(chǎn)的影響地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)B. 項(xiàng)目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析片區(qū)劃分簡(jiǎn)述各片區(qū)市場(chǎng)狀況分析（ 1）物業(yè)分布分析（ 2）物業(yè)特征分析 （ 3）價(jià)格走勢(shì)分析（ 4）銷售狀況分析（ 5）客戶市場(chǎng)分析（ 6）發(fā)展前景預(yù)測(cè)代表性樓盤(pán)分析（ 1）物業(yè)簡(jiǎn)介（ 2）銷售狀況（ 3）銷售策略主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展分析總結(jié)東辰達(dá)部門(mén)簡(jiǎn)介營(yíng) 銷 策 劃 部A. 入市策略入市時(shí)機(jī)的選擇契入角度的選擇入市姿態(tài)的選擇銷售方式的選擇B. 價(jià)格策略時(shí)段價(jià)格的安排樓層朝向的差價(jià)付款方式的選擇優(yōu)惠折扣的安排C. 渠道策略異地推廣的甄選展銷時(shí)間與場(chǎng)地大量購(gòu)買的考慮銷售渠道的整合D. 包裝策略標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的規(guī)劃地盤(pán)整理與包裝?、銷售中心的規(guī)劃樣板單位的規(guī)劃E. 公關(guān)策略公眾活動(dòng)的計(jì)劃媒體選擇與運(yùn)作廣告預(yù)算與策略突發(fā)事件的安排F. 促銷策略附加利益的設(shè)計(jì)