成都市房地產(chǎn)時(shí)代凱悅項(xiàng)目營(yíng)銷總體思路地產(chǎn)策劃-wenkub
2023-06-14 12:08:35 本頁(yè)面
【正文】 比較隨意 ， 土地批租和舊城改造似乎缺乏統(tǒng)籌 ， 土地性質(zhì)和用途區(qū)別相當(dāng)混亂 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 核心問(wèn)題解析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、本案綜合評(píng)述 本案屬于典型的 “ 溫和型 ” 物業(yè)： 本案無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì) ，也無(wú)明顯的暗傷 。 上周市政府發(fā)文 ，準(zhǔn)備對(duì)起采取強(qiáng)硬手段進(jìn)行處理 ， 可能會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定的沖擊 。 替代性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重： 成都市區(qū)中心小戶型物業(yè)供應(yīng)量非常大 ， 雖然不直接與本案發(fā)生正面沖突 ， 但與本案具有一定的替代性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 。 房地產(chǎn)潛力巨大 ：根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心和清華大學(xué)對(duì)國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資潛力聯(lián)合課題組的研究表明 ， 成都名列第九 ， 西部唯一 。 競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)匱乏 ：成都高端的酒店式公寓類產(chǎn)品尤其匱乏 ， 為本案提供了相當(dāng)大的市場(chǎng)運(yùn)做空間 。 不確定性： 本案的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和年限變更一直沒有官方批文 ， 還在與政府進(jìn)一步的協(xié)調(diào)和交涉過(guò)程中 ， 這個(gè)過(guò)程有一定的不確定性 ，有可能會(huì)對(duì)本案最佳上市時(shí)機(jī)的選擇造成一定的不利制約 。 前景看好： 成都酒店旅游會(huì)務(wù)業(yè)非常發(fā)達(dá) ， 酒店入住率大概要在 7成以上 。 CBD概念： 本案處于成都市規(guī)劃中的泛 CBD區(qū)域 ， 周邊配套完善 ， 并且在附近有規(guī)劃的地鐵出口 。 戶型優(yōu)勢(shì)： 本案具有戶型優(yōu)勢(shì) ， 單套面積在 4070平米左右 ，從主力需求面積上與市場(chǎng)相對(duì)吻合 。 該案若作為酒店式公寓 ， 理論上有比較好的市場(chǎng)基礎(chǔ) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 城市經(jīng)營(yíng)引發(fā)市中心價(jià)值再定位： 政府貫徹城市經(jīng)營(yíng)思想 ， CBD規(guī)劃全面啟動(dòng) ， 市中心房地產(chǎn)價(jià)值凸現(xiàn) 。 市場(chǎng)無(wú)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)： 成都的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2000年以來(lái)一直處于溫和的上漲態(tài)勢(shì) ， 無(wú)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 。 西南重鎮(zhèn) ， 商旅樞紐： 成都作為西南重鎮(zhèn) ， 是中西部旅游 、 商業(yè)與交通的樞紐 ， 是產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)的集散地 ， 具有很強(qiáng)的號(hào)召力 。 成都無(wú)明顯的市中心概念 ， 并有一定程度城市空心化的傾向 。 總體利潤(rùn)率相對(duì)偏低： 成都本地開發(fā)商的心態(tài)比較和 ， 一般追求適度的利潤(rùn) ， 高舉高打的 “ 撇脂式 ” 追求利潤(rùn)最大化的運(yùn)做手法存有較大的風(fēng)險(xiǎn) 。 成本和戶型具備相對(duì)優(yōu)勢(shì) ， 但爛尾形象的負(fù)面影響不可低估 。 潛在爛尾樓的集中上市： 市中心約有 17棟大體量的爛尾樓 ，多以寫字樓和綜合樓為主 ， 相關(guān)利益人把這些物業(yè)的非理性上市可能會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定的沖擊 。這樣的操作方式可以在本案的風(fēng)險(xiǎn)和收益中找到一個(gè)相對(duì)較好的平衡點(diǎn)。 Grand Hyatt times 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、總體營(yíng)銷思路： “差異拉開差距，品質(zhì)提升品牌，價(jià)值驅(qū)動(dòng)價(jià)位，時(shí)間換取空間” 差異拉開差距 ：本案豪華全裝全配之定位 ， 在區(qū)域市場(chǎng)幾乎沒有相同類型的競(jìng)爭(zhēng)型物業(yè) ， 通過(guò)產(chǎn)品的差異化可以有效拉開與周邊物業(yè)的差距 ， 可以為本案相對(duì)高價(jià)定位提供基礎(chǔ) 。 時(shí)間換取空間 ：根據(jù)對(duì)成都類似物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與趨勢(shì)研判，本案不宜打持久戰(zhàn)。 “ 時(shí)代凱悅 ” 的投資價(jià)值是最核心 、 最具競(jìng)爭(zhēng)力的特征 。 是房東更是股東 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第四部分 項(xiàng)目定位分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、 產(chǎn)品定位分析 稀缺性 ：不管是酒店式商務(wù)公寓還是酒店式生活公寓 ，目前同類產(chǎn)品相當(dāng)匱乏 ， 本案定位于市中心高品質(zhì)酒店式公寓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 。 ? 為市中心五星級(jí)酒店式產(chǎn)權(quán)公寓概念、品質(zhì)和發(fā)展前景所吸引，對(duì)樓市價(jià)值潛力有自己獨(dú)特判斷的投資客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念拉動(dòng) 價(jià)值驅(qū)動(dòng) 產(chǎn)品推動(dòng)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1