【正文】 臺(tái)） 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究 ） 采購(gòu)、報(bào)建 （原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤(rùn) 傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈系統(tǒng) 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 平衡計(jì)分卡所描述包含愿景、戰(zhàn)略指引下的財(cái)務(wù)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、客戶 /市場(chǎng)、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)等發(fā)展性指標(biāo) 依據(jù)賽普理念房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃新的價(jià)值鏈系統(tǒng) 項(xiàng)目成功－項(xiàng)目管理成功－公司成功 階段性成果管理體系（體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想） 項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及項(xiàng)目年度、季度、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃） 各職能管理計(jì)劃及員工三級(jí)計(jì)劃 流程管理體系 決策會(huì)議管理體系 營(yíng)運(yùn)績(jī)效 評(píng)估體系 信息與知識(shí)管理體系 （間接價(jià)值 的運(yùn)營(yíng)管理 體系） （直接價(jià)值 的計(jì)劃管理 體系 ） 進(jìn)度指標(biāo)、銷售指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、成本指標(biāo) ….. 賽普的總結(jié)歸納是一種 —— 從模塊管理到協(xié)同管理的跨越 ?企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開始的，解決“從無序到有序”的基本問題，賽普的總結(jié)歸納充分反映了： ?縱深發(fā)展 —— 流程規(guī)范化和精細(xì)化 ? 橫向發(fā)展 —— 強(qiáng)調(diào)專業(yè)協(xié)同 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特 點(diǎn) ? 內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高 ? 決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專業(yè)綜合決策 ? 并行運(yùn)作始終貫穿 ? 快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合 ? 專業(yè)耦合，相互制約影響 …… 模塊管理最大的問題在于 ,沒有系統(tǒng)解決專業(yè)與專業(yè)之間的協(xié)作 核心是：職能導(dǎo)向向流程導(dǎo)向的改變 運(yùn)營(yíng)管理體系整體框架 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的方法論和工具 目標(biāo) 原則 方法 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 流程驅(qū)動(dòng)原則 分級(jí)管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則 組織 保 證 ，搭建平臺(tái) 基于流程活 動(dòng) 的深入分析，系 統(tǒng)詳細(xì) 的 劃 分 項(xiàng) 目 階 段 規(guī) ， 設(shè) 定 計(jì)劃 各 級(jí)節(jié) 點(diǎn)搭建有序的計(jì)劃 管理體系， 設(shè)計(jì)規(guī) 范的 執(zhí) 行制度保障體系 I. 基于流程活動(dòng)分析 II. 體系策劃（計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)） III. 執(zhí)行保障體系 第二部分：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系詳述 一、進(jìn)度計(jì)劃體系： 例：城市型公司完整的三級(jí)計(jì)劃體系 公司戰(zhàn)略規(guī)劃 （三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃） 一級(jí)計(jì)劃 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 （一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃） 公司管理計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書 二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 各部門年度職能計(jì)劃 部門季度 /月度工作計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃） 崗位季度 /月度工作計(jì)劃 《 設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃 》 設(shè)計(jì)、 《 報(bào)建計(jì)劃 》 報(bào)建 《 配套計(jì)劃 》 項(xiàng)目事務(wù)、 《 采購(gòu)計(jì)劃 》 采購(gòu) 《 工程進(jìn)度計(jì)劃 》 工程、 《 營(yíng)銷作業(yè)計(jì)劃 》 營(yíng)銷 《 開放區(qū)開盤專項(xiàng)計(jì)劃 》 營(yíng)銷、 《 竣工驗(yàn)收專項(xiàng) 計(jì)劃 》 工程、 《 產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃 》 客戶服務(wù) ?為什么要編制三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng) 設(shè)計(jì) 開工 開盤 交房大約 23年周期，要保證每年關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)（銷售額、收入、利潤(rùn)）呈健康增長(zhǎng)，必須合理調(diào)配和安排三年的項(xiàng)目資源開發(fā)。 完整性 層次性 匹配性 標(biāo)準(zhǔn)模板； 標(biāo)準(zhǔn)工作周期。 成果標(biāo)準(zhǔn)管理體系 非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 ,對(duì)人的依賴性比較高 企業(yè)差異大，管理要求各異 基礎(chǔ)教育不足 ,內(nèi)部培養(yǎng) 決策所需信息多樣復(fù)雜 一次性，風(fēng)險(xiǎn)高 龍湖的會(huì)議體系（賽普書籍中會(huì)議決策體系會(huì)議要素形式更便于操作與理解） 三、會(huì)議決策管理體系： 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要求 萬科城市公司的 10級(jí)會(huì)議 會(huì)議的有效的管理 ?某著名地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)會(huì)議管理的總結(jié) —— 如何開好會(huì) ① 一個(gè)會(huì)議成功的關(guān)鍵在于：會(huì)議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理； ② 沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會(huì)的議程之內(nèi)，只宜放在專題會(huì)中的“頭腦風(fēng)暴會(huì)”之中； ③ 若某種會(huì)議較多的時(shí)間總在通報(bào)某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送； ④ 在會(huì)上傳送或者展示的信息如果較多，盡量采用 PPT的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場(chǎng)景意境感，則請(qǐng)盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等； ⑤ 各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某一類會(huì)議議題的上會(huì)資料給出定義、提出要求； ⑥ 主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會(huì)人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會(huì)議；會(huì)議可以連續(xù)開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會(huì)議通知時(shí)召集人應(yīng)給出預(yù)告； ⑦ 主持人對(duì)突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，應(yīng)有權(quán)及時(shí)打斷、中止；對(duì)一時(shí)難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會(huì)議，且指定反饋時(shí)間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者； ⑧ 各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某一類會(huì)議的紀(jì)要定義出模版，給出明確要求對(duì)會(huì)議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動(dòng)成為約定的跟蹤檢查者； ⑨ 會(huì)議紀(jì)要通常要在會(huì)上宣讀一次（特殊情況除外），會(huì)后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會(huì)簽）； 績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)舉例（平衡計(jì)分卡模式）： ? 收益類指標(biāo)： 銷售利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 ? 效率類指標(biāo)： 銷售利潤(rùn)率 /投資回報(bào)率 /IRR ? 資金類指標(biāo)： 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 ? 資產(chǎn)類指標(biāo)： NPV…… ? 項(xiàng)目品牌： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度等 ? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)） ? …… 運(yùn)營(yíng)視 角 ? 進(jìn)度指標(biāo) ? 質(zhì)量目標(biāo) ? 專業(yè)管理目標(biāo) : 如目標(biāo)成本變動(dòng)率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率 \戰(zhàn)略采購(gòu)比例 ? 安全控制目標(biāo) ? …… 學(xué)習(xí)視 角 ? 人員培養(yǎng) ? 知識(shí)管理 ? …… 財(cái)務(wù)視 角 客 戶視 角 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià)指 標(biāo) 四、績(jī)效評(píng)價(jià)體系： 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的層次及方式 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 成本目標(biāo) 資金目標(biāo) 其他目標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo) 客戶目標(biāo) 運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 不包含進(jìn)度 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià)指 標(biāo) （ KPI模式） 全周期 (運(yùn)營(yíng)策劃 /成功標(biāo)尺 ) 年度 季度 /月度 各階段投資測(cè)算 年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對(duì)標(biāo) 項(xiàng)目后 評(píng)估 年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對(duì)標(biāo) 項(xiàng)目后 評(píng)估 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) (年度 ) 項(xiàng)目非財(cái)務(wù)類 KPI(年度 ) 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) (月度 ) 專項(xiàng)流程 KPI(年度 ) 三大工具：投資評(píng)價(jià)模型、項(xiàng)目 KPI、流程 KPI 項(xiàng)目財(cái)務(wù)類 KPI(年度 ) 五、投資評(píng)價(jià)體系 —— 龍湖的投資分析模型 六、流程管理體系 萬科基于項(xiàng)目加速需求的流程改造（宏觀） 支持項(xiàng)目加速的三大工具 案例 :減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程 “ 效能 ” （微觀） 項(xiàng) 目 拓 展 部1. 規(guī)劃意見書2. 訂樁成果通知單3. 市政情況 / 咨詢方案4. 項(xiàng)目拓展工作任務(wù)單（ 項(xiàng)目拓展工作進(jìn)度一覽表 — XX 項(xiàng)目 ）5. 項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)決策項(xiàng) 目 拓 展 部1 . 項(xiàng)目基本情況表結(jié)束YN1. 收集土地信息階段2. 決策階段1 . 項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 部財(cái)務(wù)資金部1. 項(xiàng)目靜態(tài)測(cè)算表項(xiàng) 目 拓 展 部1. 項(xiàng)目初步可行性報(bào)告結(jié)束公司 / 集團(tuán)決策NY規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部工 程 管 理 部1. 掛牌： 項(xiàng)目強(qiáng)排指標(biāo)表2. 招標(biāo)：項(xiàng)目強(qiáng)排指標(biāo)表… ..1 . 項(xiàng)目市政測(cè)算表合 同 預(yù) 算 部1. 項(xiàng)目成本測(cè)算表3. 初步可行性研究階段 4. 決策階段財(cái)務(wù)資金部1. 項(xiàng)目 動(dòng) 態(tài)測(cè)算表項(xiàng) 目 拓 展 部1. 項(xiàng)目可行性報(bào)告投標(biāo) / 摘牌合 同 預(yù) 算 部1. 深化成本測(cè)算表市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 部1 . 銷售方案規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部工 程 管 理 部1. 深化規(guī)劃方案 … ..1 . 項(xiàng)目進(jìn)度安排表2 . 根據(jù)