房地產(chǎn)行業(yè)某商業(yè)裙樓營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告(ppt58)-wenkub
2023-03-14 18:20:56 本頁面
【正文】 新調(diào)整組合 。 第三節(jié) 項(xiàng)目整體定位方案 目標(biāo)消費(fèi)群 競(jìng) 爭(zhēng) 者 差 異 聯(lián) 想 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位基本模型 一、項(xiàng)目定位的目的 定位就是將項(xiàng)目的差異化做出來。 項(xiàng)目定位 商業(yè)部分 —— 菏澤首家國際時(shí)尚品牌港 寫字樓部分 —— CBD中心區(qū)高品質(zhì) 、 高智能化商務(wù)港 “ 菏澤首家國際時(shí)尚品牌港 ” 顯示項(xiàng)目的菏澤市商業(yè)典范形象 。 “ CBD中心區(qū)高品質(zhì) 、 高智能化商務(wù)港 ” 說明了項(xiàng)目寫字樓部分在菏澤市場(chǎng)屬于標(biāo)志性產(chǎn)品 ?！疤煸飞潭肌睙o疑填補(bǔ)了這項(xiàng)空白，它引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)向品牌、時(shí)尚、潮流、個(gè)性化方向推進(jìn)。 三、項(xiàng)目主題操作要點(diǎn) 操作 1 一心一點(diǎn)一線 ● 一個(gè)中心：項(xiàng)目定位 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 建筑工程 、 前期推廣 、 招商 、 商業(yè)運(yùn)營 、 品牌提升等全程圍繞主題中心完成 。 ● 市場(chǎng)功能要有突破 、 創(chuàng)新和提高 ， 在表現(xiàn)上別具一格 ， 樹立個(gè)性； ● 產(chǎn)品定位清晰 ， 特色鮮明 。 一、動(dòng) 線 規(guī) 劃 考慮因素 （ 1） 用地形態(tài) （ 2） 用地與周邊道路的連接 （ 3） 設(shè)施的規(guī)模體量 （ 4） 停車場(chǎng)規(guī)劃 （ 整個(gè)社會(huì)逐步汽車化 ） （ 5） 顧客的流線 （ 6） 商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線 （ 7） 周邊道路 （ 8） 與城市主干道間的關(guān)系 （ 9） 來店手段 （ 公共汽車 、 私人汽車 、 自行車 、 步行等 ） （ 10） 短時(shí)可能會(huì)涌入大量人流等 設(shè)計(jì)宗旨 （ 1） 以顧客 （ 吸引顧客 ） 為第一宗旨 （ 2） 以商品 （ 銷售量 ） 為第一宗旨 （ 3） 以營業(yè)員管理為第一宗旨 動(dòng)線規(guī)劃原則 原則一： 方便顧客識(shí)別 。 原則五： 出入口設(shè)置在來店人數(shù)量最多 、 最集中的車站方向 ， 或靠近主要道路的地方 。 原則九： 采用不同交通手段顧客的流線設(shè)計(jì) 動(dòng)線類別 l 客流動(dòng)線 l 員工動(dòng)線 l 車流動(dòng)線 l 貨物動(dòng)線 l 棄物動(dòng)線 l 避難流線 l 水平交通 l 垂直交通 停車場(chǎng) 流線設(shè)計(jì) l 顧客出入口 l 自動(dòng)扶梯 l 樓梯 l 客用電梯 l 客貨兩用電梯 l 辦公電梯 第四節(jié) 物業(yè)管理定位 一、日常管理工作 經(jīng)營管理 服務(wù)管理 房屋設(shè)備管理 人力資源管理 物資管理 財(cái)務(wù)管理 二、物業(yè)公司服務(wù)管理的內(nèi)容 日?；痉?wù) 三、物業(yè)管理公司品牌形象建設(shè) 第五章 租售策略及價(jià)格定位 第一節(jié) 價(jià)格體系構(gòu)成（包括租售策略） 一、銷售模式 結(jié)合前期我們對(duì)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng) 、 項(xiàng)目特性 、 目標(biāo)消費(fèi)群的特點(diǎn)的了解 ， 我們對(duì)本項(xiàng)目采用兩種模式來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) ， 在銷售模式上和推廣順序上 ， 作如下安排 說 明： 在操作中 ， 小范圍內(nèi)兩種銷售模式會(huì)有所交叉 ， 但推廣主題及推廣節(jié)奏在不同推廣階段側(cè)重面會(huì)有所不同 。 采用返租模式銷售的區(qū)域 ， 由于采用回購方式 ， 因此該區(qū)域的定價(jià)從理論上講 ， 可根據(jù)對(duì)資金的需求來確定 ， 但考慮到還有部分物業(yè)是業(yè)主買斷了產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán) ， 該部分物業(yè)的售價(jià)應(yīng)從市場(chǎng)的角度來考慮；所有業(yè)主在成交前都會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行比較 ， 因此 ， 出售產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè) ， 兩種銷售模式的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同 。 定價(jià)原則是從兩點(diǎn)出發(fā) ， 最終綜合得出最佳結(jié)論 。 ） ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之三：結(jié)合差異化營銷策略 ， 嚴(yán)格運(yùn)用逐層加價(jià)和檔次分類 ，規(guī)模大 、 中 、 小價(jià)差的方法 ， 制定細(xì)分格 ， 區(qū)分客戶提高品牌形象 。 （ 任何時(shí)期報(bào)價(jià) ， 都要將價(jià)位的時(shí)效性先講清楚 。 商業(yè)部分 （ 商場(chǎng)建筑面積： 平米其中不含 1F） 寫字樓部分 （ 寫字樓建筑面積： ） 二、項(xiàng)目付款方式的操作建議 （一）依據(jù)市場(chǎng)營銷策略，“以快打慢”為主的宗旨，設(shè)定兩種付款方式和一種候補(bǔ)付款方式。 分期付款原則是首付 50％ ， 交房時(shí) 50％ ；同時(shí)可制定與工程進(jìn)度結(jié)合的分期付款方法 ， 具體方案待運(yùn)用時(shí)制定 。 開盤價(jià)格 在順利留住前期客戶的條件下 ， 開盤價(jià)格在上述價(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào) 5%， 比平均銷售價(jià)
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