【正文】 16。 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) ：位于 銀 川市老城區(qū) 東 南，附近的居民眾多，在建和已建的安居 項(xiàng) 目如寶 慶 家園 規(guī) 模比 較 大，居住氛 圍 、生活配套已 經(jīng) 成熟。總戶數(shù)： 750戶216。 坐擁城市東南角，中心商業(yè)的輻射補(bǔ)給區(qū)，后備發(fā)展空間巨大！216。 區(qū)域交通便利，車流旺盛，周邊機(jī)電產(chǎn)業(yè)日漸成熟！成熟商業(yè)中心區(qū)泛城市輻射區(qū)本案第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹二、項(xiàng)目總體情況分析15 1516臨街商業(yè)公寓 1~3層裙樓主體商業(yè)區(qū)，14 142臨街商業(yè)項(xiàng)目住宅區(qū)216?？?cè)藬?shù)： 2101個(gè)酒店式公寓C字型社區(qū)商業(yè)街，水景與商機(jī)輝映而出，人流與財(cái)富同步涌進(jìn)！三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹臨街商業(yè) 樓號(hào) 總建筑面積（㎡） 戶數(shù) 戶型面積區(qū)間（㎡） 主力戶型面積（㎡）一期 141 13 151 7 110231 152 14 16 23 二期 142 約 7戶 ——合計(jì) 64 項(xiàng)目整體商業(yè)建筑體量為 ㎡，其中臨街商鋪面積為 ㎡，共計(jì)約 64間；公寓裙樓商業(yè)面積為 4723㎡，共計(jì)三層。 項(xiàng) 目周 邊 已形成家居、裝 飾材料、機(jī) 電 、防水等 傳統(tǒng)專業(yè) 市 場(chǎng) ，人氣和商機(jī)都很可 觀 。 文化氛 圍濃 郁：十九小、十二小、一幼、一中、 項(xiàng) 目周 邊 有 滿 足各學(xué) 齡 段學(xué)校，教育 資 源得天獨(dú)厚。 景 觀環(huán) 境成熟： 銀 川市政府斥巨 資對(duì)項(xiàng) 目西 側(cè) 二支排溝 進(jìn) 行改造，打造 貫 穿 銀川城 東 的水景街。216。四、項(xiàng)目 SWOT分析第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹216。216。216。政策依然鼓勵(lì)合理的自住需求。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說， “沒有此條利空，就意味著是利好 ”。住房保障依然還是重頭戲。宏觀政策釋放出來的四大信號(hào)：四大信號(hào)探析：第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析一、投資環(huán)境 —— 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分析數(shù)據(jù)來源：銀川市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)216。從 02年至今年 10月份，銀川市的 GDP保持以 2位數(shù)的增幅迅猛發(fā)展，其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國(guó) GDP的平均增幅。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為一方面促使政府大額投資基礎(chǔ)建設(shè)，美化市容市貌，另一方面也為城市的發(fā)展帶來巨大的商機(jī)也投資空間。216。216。二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商圈分析第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析南門廣場(chǎng) 商圈新華街 沿線時(shí)尚服飾商圈湖濱 休閑運(yùn)動(dòng)娛樂餐飲商圈北京路沿線 新興辦公、金融商貿(mào)區(qū)火車站 商圈216。216。對(duì)于城市東南方向，南門廣場(chǎng)的商圈配給早已不能滿足消費(fèi)者的需求，未來城市東南方將會(huì)以新南門汽車站為基點(diǎn)向城市方向擴(kuò)張城新的商圈新汽車站商圈本案商圈特點(diǎn)分析本案處于南門廣場(chǎng)商圈與新南門汽車站商圈的交界過渡處，區(qū)域商圈賦予本案的不僅僅是商圈的過渡，更重要的是今后來自物流、人流方面的巨大商機(jī)！二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商圈分析第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析二、區(qū)域環(huán)境 —— 競(jìng)爭(zhēng)格局及供需狀況第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析寶湖東路清河南街寶慶家園沿街商鋪車管所周邊商鋪麗景苑商鋪友愛三區(qū)商鋪項(xiàng)目名稱 狀態(tài) 商鋪面積 售價(jià) /租價(jià) 主要業(yè)態(tài)寶慶家園 經(jīng)營(yíng) 130㎡ 900010000元 /㎡ 機(jī)電、電纜車管所周邊商鋪 經(jīng)營(yíng) —— —— 汽車維修、養(yǎng)護(hù)、駕校等麗景苑 售罄代租 150㎡ 12023元 /㎡ 車銑、輪胎等友愛三區(qū) 經(jīng)營(yíng) 150㎡ —— 電纜、物資等216。216。二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商業(yè)人流車流量第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析216。一方面承載著由火車站經(jīng)南門廣場(chǎng)至新汽車南站發(fā)往青銅峽、吳忠、中寧等區(qū)域的物資貨物，另一方面也成為這些區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品等物資外銷的中轉(zhuǎn)站，故車流較為旺盛。南門廣場(chǎng)交通樞紐中心新建汽車南站交通樞紐中心本案區(qū)域商業(yè)具備充足的人流及車流，為后期商業(yè)的快速發(fā)展帶來了潛在的力量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后 ,居民購買力相對(duì)較低 ,消費(fèi)習(xí)慣偏于保守 ,然而由于銀川市素有 “塞上江南，美食故鄉(xiāng) ”的美譽(yù)，致使銀川市市民對(duì)于美食的追捧可謂超高，寧夏區(qū)域的傳統(tǒng)特色小吃品類眾多，在省內(nèi)外也是頗具盛名?！扒逭?”、 “麻辣 ”：對(duì)于回鄉(xiāng)寧夏來講就像美食的 logo一樣，而特色風(fēng)味清真美食更是回漢百姓的上等之選。“面子消費(fèi) ” 人文環(huán)境的向心所依。項(xiàng)目整體定位原則關(guān)聯(lián)性差異性 震撼性216。216。銀川市被譽(yù)為美麗的塞上湖城，自然環(huán)境優(yōu)越，人文環(huán)境和諧，宜居城市的城市定位，讓銀川市成為西北區(qū)域經(jīng)濟(jì)人文發(fā)展的核心城市。水景水景商業(yè)商業(yè)216。 本案積極響應(yīng)政府號(hào)召，力圖在治理好的水景景觀帶上鑄造環(huán)境優(yōu)美的水景商業(yè)街，讓商戶不僅獲得高額的投資回報(bào)外，還等欣賞并擁有這水景風(fēng)光的一角。 城市的發(fā)展必定會(huì)誕生主題式商業(yè)，形成新的商業(yè)氛圍，而本案獨(dú)立式商業(yè)街的設(shè)計(jì)，為商戶提供了經(jīng)營(yíng)各類中高檔商業(yè)的機(jī)會(huì)，成為城市發(fā)展的標(biāo)桿。216。第三部分：定位分析四、項(xiàng)目客戶群定位按照客戶性質(zhì)可將客戶分成三類：投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者；216。自治區(qū)煤炭、化工、石油、電力等企業(yè)中高層管理人士，預(yù)計(jì)占 15%。本項(xiàng)目及周邊居住區(qū)的高薪階層，預(yù)計(jì)占 10%2. 他們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：希望物有所值，購買較為理性，通?；ㄥX有計(jì)劃，較為謹(jǐn)慎，注重產(chǎn)品升值潛力。在本市內(nèi)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄰近、周邊區(qū)域做餐飲生意，并有意擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蚋鼡Q經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)者。看重本項(xiàng)目區(qū)域地段、交通及水景優(yōu)勢(shì)資源，擬開餐飲酒吧的初次創(chuàng)業(yè)者?？粗貐^(qū)域內(nèi)成熟的居住氛圍及巨大的人流、車流優(yōu)勢(shì)，擬開設(shè)生活配套店鋪的經(jīng)營(yíng)者。3. 公共社交人士：因工作或其他需求，經(jīng)常應(yīng)付各種社交場(chǎng)合，對(duì)于社交的私密性、檔次性以及舒適特色性要求較高。7. 崇尚特色美食及餐飲娛樂場(chǎng)所的各類人群。：借助銀川市重點(diǎn)打造的景觀水系，形成自己獨(dú)具特色的主題水景商業(yè)街；6. 餐飲娛樂美食街：填補(bǔ)城市主題商業(yè)街的空白，引領(lǐng)城市發(fā)展的方向。 業(yè)態(tài)定位原則：216。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位參考競(jìng)品：第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃一、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài) 餐飲娛樂類 機(jī)電類 其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類 特色飯店、風(fēng)味小吃、連鎖快餐、咖啡廳、酒吧、茶社等 電纜、機(jī)電、車修類銀行、美容、美發(fā)、干洗、通信繳費(fèi)處所占比例 55% 30% 15%216。216。 業(yè)態(tài)功能分區(qū)216。 銷售模式選擇1. 本項(xiàng)目以售為最終目的，階段時(shí)間內(nèi)可采取 “以租代售、售后返租 ”策略；2. 依據(jù)項(xiàng)目的賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)制定客觀的售價(jià)；3. 項(xiàng)目銷售方式采用直銷和坐銷兩種模式相結(jié)合；4. 采用銷售全程控制手法，絕對(duì)防止出現(xiàn)銷售死角；5. 營(yíng)銷策劃公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的推廣活動(dòng)計(jì)劃及組織實(shí)施，以及項(xiàng)目的銷售