房地產(chǎn)行業(yè)新商業(yè)模式-wenkub
2023-03-14 18:20:56 本頁面
【正文】 2023年 5月 12日 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出了具體規(guī)定。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，影響最大的是土地增值稅 稅收 :土地增值稅資料來源：長江證券研究部整理時間 法規(guī)條例 頒布單位 主要內(nèi)容2023年 10月 1日 《 關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 》國家稅務(wù)總局在辦理二手房過戶時，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負責(zé)征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。2023年 4月 17日 《 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 (新國十條 )國務(wù)院 對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。09年恢復(fù)正常水平圖 5：上市房企融資規(guī)模與盈利增長（不含資產(chǎn)注入）融資 :與企業(yè)的成長正相關(guān)圖 6： 保利上市前后對比 資料來源：公司公告 , 長江證券研究部資料來源：公司公告 , 長江證券研究部匯聚財智 共享成長216。稅收匯聚財智 共享成長216。絕對估值： 上市公司盈利改善提速，估值水平下移 216。匯聚財智 共享成長探尋新的商業(yè)模式房地產(chǎn)行業(yè) 2023年中期策略匯聚財智 共享成長目 錄一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財智 共享成長216。相對估值 ：目前估值溢價為 ，已處于歷史低點 平均市盈率為 2023年 7月 2023年 9月 目前資料來源： Wind, 長江證券研究部匯聚財智 共享成長目 錄一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財智 共享成長目前商業(yè)模式的困境開發(fā)商快速周轉(zhuǎn)模式 產(chǎn)品差異化模式 萬科、恒大等 星河灣、龍湖等資本市場與實體經(jīng)濟背離的困境估值下移的原因：216。06年地產(chǎn)企業(yè)資本化元年 參考報告 《 資本化 規(guī)?；? 兼論成長 》216。上市房企再融資首先通過國土部審查才有可能獲得證監(jiān)會審核資格216。表 1：政策關(guān)于再融資問題的表述資料來源：政府網(wǎng)站 ,長江證券研究部匯聚財智 共享成長未來地價占售價的比重會繼續(xù)提高，原因：216。2023年 3月 2日 《 關(guān)于土地增值稅若干問 題的通知 》 財政部、國家稅務(wù) 總局要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增長水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。2023年 5月 26日 《 關(guān)于土地增值稅清算有 關(guān)問題的通知 》 國家稅務(wù)總局 就土地增值稅清算時收入確認、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定，以及拆遷安置土地增值稅計算等的問題予以明確。開發(fā)企業(yè)繳納的該項稅收低于實際應(yīng)繳稅款稅收 :目前土地增值稅預(yù)征清算偏少時間 土地增值稅 商品房營業(yè)收入 商品房銷售金額 土增稅與營業(yè) 收入的比值 土增稅與銷售 金額的比值萬科2023 769 48316 63420 % %2023 2161 40490 47870 % %保利2023 1118 22343 43382 % %2023 560 15114 20511 % %2023 328 7408 17040 % %2023 66 3682 8365 % %金地2023 520 11663 21083 % %2023 666 9433 11400 % %2023 404 7200 9750 % %2023 257 3329 5114 % %表 3：地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征清算情況資料來源：長江證券研究部整理匯聚財智 共享成長216。跟蹤的主要公司 NAV目前平均折價率為 26% 公司代碼 公司簡稱 投資評級 報表日股價 NAV P/NAV600048 保利地產(chǎn) 推薦 000024 招商地產(chǎn) 推薦 600383 金地集團 推薦 一線公司均值 000926 福星股份 推薦 002133 廣宇集團 推薦 600067 冠城大通
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