房地產(chǎn)行業(yè)新商業(yè)模式-wenkub
2023-03-14 18:20:56 本頁(yè)面
【正文】 2023年 5月 12日 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出了具體規(guī)定。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響最大的是土地增值稅 稅收 :土地增值稅資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部整理時(shí)間 法規(guī)條例 頒布單位 主要內(nèi)容2023年 10月 1日 《 關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知 》國(guó)家稅務(wù)總局在辦理二手房過(guò)戶時(shí)，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負(fù)責(zé)征收契稅，其他稅種如營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時(shí)進(jìn)行征收。2023年 4月 17日 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》 (新國(guó)十條 )國(guó)務(wù)院 對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。09年恢復(fù)正常水平圖 5：上市房企融資規(guī)模與盈利增長(zhǎng)（不含資產(chǎn)注入）融資 :與企業(yè)的成長(zhǎng)正相關(guān)圖 6： 保利上市前后對(duì)比 資料來(lái)源：公司公告 , 長(zhǎng)江證券研究部資料來(lái)源：公司公告 , 長(zhǎng)江證券研究部匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)216。稅收匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)216。絕對(duì)估值： 上市公司盈利改善提速，估值水平下移 216。匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)探尋新的商業(yè)模式房地產(chǎn)行業(yè) 2023年中期策略匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)目 錄一、資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì) 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場(chǎng)所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)216。相對(duì)估值 ：目前估值溢價(jià)為 ，已處于歷史低點(diǎn) 平均市盈率為 2023年 7月 2023年 9月 目前資料來(lái)源： Wind, 長(zhǎng)江證券研究部匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)目 錄一、資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì) 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場(chǎng)所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)目前商業(yè)模式的困境開發(fā)商快速周轉(zhuǎn)模式 產(chǎn)品差異化模式 萬(wàn)科、恒大等 星河灣、龍湖等資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離的困境估值下移的原因：216。06年地產(chǎn)企業(yè)資本化元年 參考報(bào)告 《 資本化 規(guī)模化 兼論成長(zhǎng) 》216。上市房企再融資首先通過(guò)國(guó)土部審查才有可能獲得證監(jiān)會(huì)審核資格216。表 1：政策關(guān)于再融資問(wèn)題的表述資料來(lái)源：政府網(wǎng)站 ,長(zhǎng)江證券研究部匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)未來(lái)地價(jià)占售價(jià)的比重會(huì)繼續(xù)提高，原因：216。2023年 3月 2日 《 關(guān)于土地增值稅若干問(wèn) 題的通知 》 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù) 總局要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。2023年 5月 26日 《 關(guān)于土地增值稅清算有 關(guān)問(wèn)題的通知 》 國(guó)家稅務(wù)總局 就土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定，以及拆遷安置土地增值稅計(jì)算等的問(wèn)題予以明確。開發(fā)企業(yè)繳納的該項(xiàng)稅收低于實(shí)際應(yīng)繳稅款稅收 :目前土地增值稅預(yù)征清算偏少時(shí)間 土地增值稅 商品房營(yíng)業(yè)收入 商品房銷售金額 土增稅與營(yíng)業(yè) 收入的比值 土增稅與銷售 金額的比值萬(wàn)科2023 769 48316 63420 % %2023 2161 40490 47870 % %保利2023 1118 22343 43382 % %2023 560 15114 20511 % %2023 328 7408 17040 % %2023 66 3682 8365 % %金地2023 520 11663 21083 % %2023 666 9433 11400 % %2023 404 7200 9750 % %2023 257 3329 5114 % %表 3：地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征清算情況資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部整理匯聚財(cái)智 共享成長(zhǎng)216。跟蹤的主要公司 NAV目前平均折價(jià)率為 26% 公司代碼 公司簡(jiǎn)稱 投資評(píng)級(jí) 報(bào)表日股價(jià) NAV P/NAV600048 保利地產(chǎn) 推薦 000024 招商地產(chǎn) 推薦 600383 金地集團(tuán) 推薦 一線公司均值 000926 福星股份 推薦 002133 廣宇集團(tuán) 推薦 600067 冠城大通
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