【正文】 開(kāi)始松動(dòng) ? 房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)從單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題變成了復(fù)雜的政治問(wèn)題，房?jī)r(jià)不下調(diào)不足以平民怨 4 但是，多種因素決定了房地產(chǎn)中長(zhǎng)期仍然看好 ? 我國(guó)城市化水平距離國(guó)際水平仍有較大差距，城市化進(jìn)程發(fā)展將極大推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 受“人口紅利”因素影響，未來(lái) 2030年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好； ? 我國(guó)目前人均 GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛； ? 中國(guó)土地資源的極度缺乏將極大推動(dòng)土地成本和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的不斷上漲； ? 中國(guó)受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在中、長(zhǎng)期也會(huì)保持上升； 5 我國(guó)的城市化水平距離國(guó)際水平仍然很低，城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)的根本驅(qū)動(dòng)力 國(guó)際城市化發(fā)展水平45%55%85%95%0%20%40%60%80%100%中國(guó) 國(guó)際平均水平 發(fā)達(dá)國(guó)家 美國(guó)中國(guó)城市化進(jìn)程45%55%75%0%20%40%60%80%目前 2023 年 2050 年?我國(guó)城市化率距離發(fā)達(dá)國(guó)家、甚至國(guó)際平均水平還有很大差距； ?我國(guó)的城市綜合承載力不充分，城市化水平仍處在初級(jí)向中級(jí)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中； ?根據(jù)戰(zhàn)略，中國(guó)的城市化發(fā)展的進(jìn)程至少需要 20～ 30年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，僅城市化一項(xiàng)，我國(guó)每年將新增房地產(chǎn)需求 2億平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊； 6 人口紅利的利好因素支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中、長(zhǎng)期向好 2023年前 20232025年 需求主體 3545歲群體的住房改善需求 婚齡人口的剛性需求再度增加 中產(chǎn)階層崛起及貧富差距拉大，導(dǎo)致社會(huì)游資充裕，住房投資需求持續(xù)升溫 50歲以上群體對(duì)于住房的改善需求 我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)由 50年到 80年的“人口負(fù)債期”轉(zhuǎn)入“人口紅利期”（這一階段的主要特征是因人口結(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致的高儲(chǔ)蓄、高投資和高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)） 7 我國(guó)目前人均 GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上升通道中 世界銀行認(rèn)為，一般來(lái)講，房地產(chǎn)投資與 GDP之比會(huì)隨著人均 GDP的增長(zhǎng)而呈倒 U形 ，我國(guó)目前正進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展期，普通大眾對(duì)住房改善需求明顯增加（ 2023年我國(guó)人均 GDP為3300美元） 人均 GDP 1400美元以下 14008000美元 8000美元以上 房地產(chǎn)投資占 GDP的比重 2% 8% 35% 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 住房還不能成為大眾消費(fèi)品 普通大眾對(duì)于住房改善需求增加 住房普及化，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用減弱 8 國(guó)家土地政策中的 18億畝耕地紅線在資源端構(gòu)成很大的壓力，中國(guó)土地資源的極度缺乏將極大推動(dòng)土地成本和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的不斷上漲 中國(guó)是人口大國(guó)，從保障糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定的要求出發(fā)，必須確立糧食基本自給的方針，１８億畝耕地是一個(gè)具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線。 中國(guó)耕地存量變化情況1 9 . 5 11 8 . 3 1 1 8 . 2 718171 7 . 5181 8 . 5191 9 . 5201996年 2023年 2023年20XX年 9 中國(guó)受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，使得需求比國(guó)外同等發(fā)展階段的國(guó)家更加放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在中、長(zhǎng)期也會(huì)保持上升 國(guó)家 城市居民住房自有率（近幾年的統(tǒng)計(jì) 結(jié)果） 中國(guó) 82% 英國(guó) 70% 美國(guó) 60%（其中曼哈頓僅為 10%，次貸危機(jī)進(jìn)一步降低了住房自有率） 法國(guó) 55% 荷蘭 50% 德國(guó) 42% 中國(guó)人普遍的購(gòu)房置業(yè)的消費(fèi)心理明顯高于對(duì)于房屋租賃的心理預(yù)期。 區(qū)域戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略 價(jià)值鏈戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 成長(zhǎng)規(guī)劃 24 無(wú)論哪種模式，都必須有與其相匹配的運(yùn)營(yíng)能力 龍湖 碧桂園 聚焦高端客戶 極強(qiáng)的客戶體驗(yàn)把控能力 產(chǎn)品打造能力 商業(yè)增值能力 高端客戶才有可能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 高端產(chǎn)品能帶來(lái)商業(yè)增值 高端客戶需要最佳體驗(yàn) 競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在產(chǎn)品的溢價(jià)上 大片圈地帶領(lǐng)的低地價(jià) 快速周轉(zhuǎn)提高投資收益率 低價(jià)快銷(xiāo) 利用城市配套土地資源的獲取 低價(jià)必須用快速周轉(zhuǎn)來(lái)提升投資收益率 上下游一體化可以降低成本 競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)的快銷(xiāo)模式和低成本上 龍湖的優(yōu)勢(shì)在與產(chǎn)品能力而不是資本或者資源，所以，它必須聚焦在可以通過(guò)產(chǎn)品帶來(lái)高溢價(jià)的再改和豪宅市場(chǎng)，碧桂園的優(yōu)勢(shì)不在于產(chǎn)品，所以它必須快速周轉(zhuǎn) 25 經(jīng)典案例：戰(zhàn)略與能力的匹配 聯(lián)邦快遞 與 “高價(jià)格” 對(duì)應(yīng)的是客戶區(qū)別對(duì)待； “重量在 70磅以下” 使得自有飛機(jī)隊(duì)具備了經(jīng)濟(jì)性； 與 “全線” 對(duì)應(yīng)的是 IT系統(tǒng)、海關(guān)合作、分銷(xiāo)商合作； 與 “有保障” 對(duì)應(yīng)的是貨物跟蹤系統(tǒng)和錯(cuò)誤修復(fù)能力； 與 “快遞” 對(duì)應(yīng)的是超短的遞送時(shí)間和極高的準(zhǔn)確率。在此過(guò)程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。一般內(nèi)容包括： ? 業(yè)務(wù)模式 ? 業(yè)務(wù)組合 ? 成長(zhǎng)階梯 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 戰(zhàn)略目標(biāo)體系 ? 在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實(shí)施提供有力的組織支持。 ” － 比 爾 ?蓋茨 研究表明：關(guān)鍵員工可以創(chuàng)造一般員工 3－ 10倍的生產(chǎn)力。 人才的重要性 53 而流程與運(yùn)營(yíng)體系是這一切的基礎(chǔ)平臺(tái) 如何做 集 團(tuán) 運(yùn) 營(yíng) 管 理體 系區(qū) 域 公 司 會(huì) 議 管理 體 系項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì)劃 管 理 體 系項(xiàng) 目 階 段 性 成果 管 理 體 系知 識(shí) 管 理 體 系項(xiàng) 目 運(yùn)營(yíng) 會(huì) 議管 理非 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 會(huì)議 管 理集 團(tuán)關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn)區(qū) 域公 司一 、二 、三 級(jí)計(jì) 劃研發(fā) 、設(shè) 計(jì)成 果成本項(xiàng)目收益營(yíng)銷(xiāo)策略方案其它采 購(gòu) 管理 體 系質(zhì) 量 管 理體 系P M O 體 系非 項(xiàng) 目層 面 知識(shí) 管 理項(xiàng) 目 層面 知 識(shí)管 理龍湖的運(yùn)營(yíng)體系 54 組織和管控模式 —誰(shuí)來(lái)做？解決三個(gè)核心問(wèn)題 55 通常集團(tuán)（或總部）對(duì)下屬公司根據(jù)其管控深度和管理手段可分為投資管理型、戰(zhàn)略管控型和運(yùn)營(yíng)管控管理型三種 總部的核心職能總部的核心管理目標(biāo)管理目標(biāo)總部與下屬分公司的關(guān)系總部與下屬分公司的關(guān)系適用范圍適用范圍投資管控型（管尾）戰(zhàn)略管控型（管頭和尾）運(yùn)營(yíng)管控型（管頭尾和中間）分權(quán)以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核，總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門(mén)。公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。財(cái)務(wù)控制 / 戰(zhàn)略；營(yíng)銷(xiāo) / 銷(xiāo)售；項(xiàng)目策劃；設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā) / 工程管理；人力資源。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 工程管理 銷(xiāo)售管理 投資決策 ? 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃 ? 概念設(shè)計(jì) ? 方案設(shè)計(jì) ? 初步設(shè)計(jì) /擴(kuò)初設(shè)計(jì) ? 施工圖設(shè)計(jì) ? +材料設(shè)備選型定板的責(zé)任劃分 ? +設(shè)計(jì)變更授權(quán) ? 進(jìn)度管理 ? 質(zhì)量管理 ? 安全生產(chǎn)管理 ? 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào) ? +工程簽證授權(quán) ? +工程技術(shù)問(wèn)題的責(zé)任劃分 ? 銷(xiāo)售目標(biāo) ? 銷(xiāo)售費(fèi)用 ? 銷(xiāo)售進(jìn)度 ? 營(yíng)銷(xiāo)總案 ? 銷(xiāo)售管理 ? 市場(chǎng)推廣 ? 客戶服務(wù)管理 ? +銷(xiāo)售價(jià)格制定的責(zé)任劃分 ? +營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和事項(xiàng)的授權(quán) ? 投資決策 ? 詳盡的項(xiàng)目論證（項(xiàng)目可研） ? 項(xiàng)目預(yù)可研 ? 項(xiàng)目信息收集 效率漸高 資源利用效率漸高 專(zhuān)業(yè)積累漸快 風(fēng)險(xiǎn)漸低 溝通成本漸低 成本采購(gòu)管理 ? 成本測(cè)算 ? 編制下達(dá)目標(biāo)成本 ? +動(dòng)態(tài)成本管理授權(quán) ? +成本造價(jià)管理授權(quán) ? +采購(gòu)授權(quán) ? +工程結(jié)算授權(quán) 從價(jià)值鏈角度看，逐漸傾向于集團(tuán)強(qiáng)管控 62 鈞涵觀點(diǎn)：管控模式的設(shè)計(jì)要基于戰(zhàn)略要求和能力平衡，多數(shù)管理模式的失效與人員及管理基礎(chǔ)相關(guān) 股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)管控模式的影響？ 法人治理結(jié)構(gòu)的要求 人力資源現(xiàn)狀與管控模式？離開(kāi)人談管控是一種理想化的思維 （能力與信任） 管理基礎(chǔ)與管控模式的關(guān)系？ 沒(méi)有預(yù)算計(jì)劃你敢授權(quán)嗎？ 信息不對(duì)稱(chēng)你能授權(quán)碼？ 沒(méi)有清晰的業(yè)務(wù)流程與標(biāo)準(zhǔn)，你憑什么審計(jì)？ 原則：充分授權(quán)，嚴(yán)格審計(jì) 63 “大公司”是指，龍湖一定要發(fā)展成為一家具有足夠的體量參與競(jìng)爭(zhēng)的大公司。 龍湖地產(chǎn)的管控思維一：大公司小組織的思想 64 隨著項(xiàng)目（子公司）成熟度和總部的風(fēng)險(xiǎn)控制度而逐漸下放權(quán)利。 龍湖地產(chǎn)的管控思維三：核心能力驅(qū)動(dòng)的管理標(biāo)準(zhǔn)化 66 流程體系的成熟度會(huì)打破組織的界限。◇ 關(guān)鍵是任何一種模式的選擇必須適合其特定的環(huán)境和有其完善的配套手段。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評(píng)審。如此取消兩套屋頂板成本近 15萬(wàn)元 . 案例 3：某項(xiàng)目二期設(shè)計(jì)中所有衛(wèi)生間均未留設(shè)排氣孔，主體施工完成后再補(bǔ)變更進(jìn)行梁上鉆孔作業(yè)，導(dǎo)致鉆孔無(wú)效成本支出 7萬(wàn)元。 【 關(guān)鍵控制點(diǎn)缺乏有效審核 】 設(shè)計(jì)要求不明確，存在“拍腦袋”的情況。 * 1 1 3 3 3 3 2 問(wèn)題描述 2 3 提交方案 接收方案 安防、消防監(jiān)控室沒(méi)在一起，增加管理人員成本。優(yōu)秀的流程將使成功的企業(yè)與其他競(jìng)爭(zhēng)者區(qū)分開(kāi)來(lái)。 【 簽證反饋不規(guī)范 】 辦公室負(fù)責(zé)簽證跟蹤，但各部門(mén)反饋往往不及時(shí)甚至沒(méi)有反饋。 ?編制設(shè)計(jì)管理流程，按照設(shè)計(jì)過(guò)程和專(zhuān)業(yè)進(jìn)行細(xì)分，明確各個(gè)設(shè)計(jì)流程的邏輯關(guān)系，明確職責(zé)，在制度上保證各專(zhuān)業(yè)之間的配合，加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。 ?明細(xì)化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，明確各個(gè)專(zhuān)業(yè)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容和深度。 ?在方案階段，根據(jù)以往項(xiàng)目、周邊樓盤(pán)的調(diào)研和設(shè)計(jì)單位的推薦，編制材料設(shè)備清單初稿；同時(shí)在此階段成本部門(mén)提供材料設(shè)備的成本意見(jiàn)，采購(gòu)部門(mén)和項(xiàng)目部明確材料的供貨方式（即是甲供還是甲定乙供等） 。 ?在材料設(shè)備選型定板階段，加強(qiáng)與成本部門(mén)、采購(gòu)部門(mén)和項(xiàng)目的溝通聯(lián)系，把材料設(shè)備的成本因素和供貨方式前置考慮。 ，如景觀外墻欄桿。 ，后期物業(yè)管理中表現(xiàn)出不符合實(shí)際使用要求和維護(hù)方面存在成本高等方面困難。 。充分考慮完善，能夠提出設(shè)計(jì)中的不足點(diǎn)和不符合規(guī)范要求的地方。 ，提出客戶使用要求。研發(fā)管立面風(fēng)格的工程師盡量參與樣板點(diǎn)評(píng)。在非效果控制方面可以適當(dāng)降低成本，達(dá)到基本要求即可。 、時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求。 ，研發(fā)設(shè)計(jì)人員參加較少，對(duì)樣板的效果、風(fēng)格等方面未做專(zhuān)業(yè)點(diǎn)評(píng)。造成對(duì)其的考察僅注重施工質(zhì)量，而未能對(duì)其承建的現(xiàn)有樓盤(pán)的效果進(jìn)行考察。 ?施工圖設(shè)計(jì)完成后，材料設(shè)備選型定板工作全部完成，立即著手進(jìn)行采購(gòu)相關(guān)工作，大大縮短了采購(gòu)時(shí)間。 3 材料選型定板 ? 材料設(shè)備選型定板滯后，給材料設(shè)備的采購(gòu)和工程施工帶來(lái)影響。 ?在確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)時(shí)，成本與設(shè)計(jì)應(yīng)反復(fù)溝通，達(dá)成一致。 【 未考慮到對(duì)成本管理流程的影響 】 決算時(shí)是以簽證形式反映此部分成本支出，無(wú)法準(zhǔn)確反映設(shè)計(jì)變更時(shí)成本影響。 【 活動(dòng)周期較長(zhǎng) 】 簽證流程快的周期要 4天，慢的要 17天，主要是工程部和預(yù)算部審批的周期比較長(zhǎng)。 由于排水管、空調(diào)機(jī)位空間不夠，引起業(yè)主投訴，但只能歸結(jié)到設(shè)計(jì)問(wèn)題無(wú)法解決。 *在方案設(shè)計(jì)管理階段同樣存在 《 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 不夠細(xì)致的問(wèn)題，沒(méi)有明確的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)。工程部解釋是按消防部門(mén)要求沒(méi)有做隔墻，從而造成銷(xiāo)售底商時(shí)沒(méi)有及時(shí)告訴銷(xiāo)售部門(mén)。處理方案必須將已施工完成的拐角處六層改為五層，并將 M6五層窗臺(tái)， M7四、五層窗臺(tái)向里改，將原大三房改為小三房。 79 為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問(wèn)題？ 案例四 專(zhuān)業(yè)交叉點(diǎn)管理 一 .場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì) 2. 原因分析 : 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)系三個(gè)不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。◇ 關(guān)鍵是任何一種模式的選擇必須適合其特定的環(huán)境和有其完善的配套手段。 龍湖地產(chǎn)的管控思維二：分級(jí)決策思維 投資部 成本部 項(xiàng)目公司 65 時(shí)間 第一階段：分權(quán) 戰(zhàn)略以機(jī)會(huì)導(dǎo)向?yàn)橹? 項(xiàng)目分散同城市單項(xiàng)目運(yùn)作較多 項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)財(cái)務(wù)要求為目的 第二階段：集權(quán) 戰(zhàn)略布局清晰 公司追求持續(xù)化發(fā)展，力求在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)形成差異化。 同時(shí)，