【正文】 ) 海晟國(guó)際 全套家具家電 、直飲水 2023 仲量聯(lián)行 南區(qū) 10元 /北區(qū) 4元 瑞士公寓 高檔裝修材質(zhì)、密碼箱、品牌電冰箱、電磁爐、微波爐、直飲水 4000 錦江 (北方 )管理有限公司 8 世界城 浴室防滑芬蘭木、電腦座廁、入戶(hù)自動(dòng)感應(yīng)、全套家具家電、燈具、洗 衣干衣機(jī)、電冰箱等（指酒店式公寓）直飲水 3000 第一太平戴維斯 8 長(zhǎng)安驛 配冰箱、洗衣機(jī)，均為高檔合資品牌、直飲水 3000 第一太平戴維斯 御金臺(tái) 箱、冰箱、消毒洗碗柜、垃圾處理器、按摩浴缸、直飲水等 4500 仲量物業(yè)管理公司 1619 泛海國(guó)際 直飲水、烤箱及進(jìn)口名牌垃圾處理器 4000 世邦魏理仕 /泛海物業(yè) 公園 1872 全套家具、家電、直飲水 5000 招商局物業(yè)管理有限公司 酒店式公寓物業(yè)費(fèi) 6元 /公寓物業(yè) 和平大道 不配送家具家電 2023 北京盛世物業(yè)管理公司 裘馬都 不配送家具家電 3000 賓至君悅 波菲特行政公寓 全套家具、床上用品、窗簾、電視機(jī)（客廳、主臥均配備）、燈具、嵌入式冰箱、嵌入式微波爐、電烤箱、洗衣干衣機(jī)、四眼電磁爐、洗碗柜 4500 物業(yè)高麗國(guó)際物業(yè)管理公司 燕莎 CLASS 配送全套家具家電 (彩電、冰箱、洗衣機(jī)）、直飲水 3500 賓至國(guó)際物業(yè)管理公司 8 東外公館 配送全套家電 ,海爾或同等品牌 2023 未定 不超過(guò) 5元 東闕都 德國(guó)吉士多整體廚房 ,配送烤箱和垃圾處理器 5000 平層 ， LOFT （含空調(diào)使用費(fèi)） 建國(guó) 5號(hào) 無(wú)配送家具 .科寶整體廚房 ,樂(lè)依衛(wèi)浴、直飲水 2023 第一太平戴維斯 15（含 ） 幸福廣場(chǎng) 不配送家電、家俱 1500 天鴻寶地 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 28% 29% 43% 區(qū)域競(jìng)品精裝修標(biāo)準(zhǔn) 20233000 30004000 4000以上 區(qū)域競(jìng)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，主張成品入住、酒店式管理，對(duì)外報(bào)價(jià)在 4000元 / ㎡ 以上的占43％； 幸福廣場(chǎng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)低于區(qū)域平均水平 。 面積月 160萬(wàn)平米 公園 1872 約 11000平米會(huì)所 ,約 10000平米的寫(xiě)字樓及配套商業(yè) 和平大道 3000平米會(huì)所 裘馬都 7900平米獨(dú)立商業(yè)及會(huì)所 波菲特行政公寓 2023平米會(huì)所 燕莎 CLASS 約 4000平米底商 建國(guó) 5號(hào) 頂層約 1400平米會(huì)所 ,約 30000平米底商 MASTER領(lǐng)寓 約 12023平米的配套引進(jìn)國(guó)際知名銀行、高檔咖啡廳、豪華 SPA會(huì)所、特色餐飲、品牌專(zhuān)賣(mài)店等娛樂(lè)設(shè)施 東闕都 約 14000平米的商業(yè)配套 東外公館 約 2023平米的商業(yè)配套 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)比分析 區(qū)域競(jìng)品社區(qū)配套情況 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目均相對(duì)較為高端，對(duì)于項(xiàng)目自身的配套設(shè)施也較為重視，大部分項(xiàng)目為高端業(yè)主配備有休閑會(huì)所，如海晟、御金臺(tái)、世界城、瑞士公寓、泛海國(guó)際等 ?還有部分項(xiàng)目規(guī)劃有部分獨(dú)立商業(yè)，商業(yè)形式相對(duì)靈活，如長(zhǎng)安驛、裘馬都等 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)比分析 區(qū)域競(jìng)品近期促銷(xiāo)政策分析 項(xiàng)目 對(duì)外報(bào)價(jià)（元 /㎡ ) 促銷(xiāo)政策 實(shí)際成交價(jià)（元 /㎡ ) 世界城 38000（小戶(hù)型） 一次性 95折 35500 和平大道 23000－ 24000 4月 20日開(kāi)盤(pán)期間一次性 93折，按揭96折，目前一次性 95折，按揭 98折 20609 東外公館 23000 五一期間購(gòu)房送 5年物業(yè)費(fèi) —— 公園 1872 25000 一次性 92折，貸款 95折 19000 東闕都 41600（ LOFT) 一次性 97折 41658 波菲特行政公寓 28000 一次性 95折 22695 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)比分析 核心競(jìng)品銷(xiāo)售情況分析 ? 瑞士公寓 ? 位置：東四十條橋東 ? 總規(guī)模： 4萬(wàn)㎡ ? 容積率： 4 ? 綠化率： 30％ ? 總套數(shù)： 214套 ? 建筑形式：塔樓 ? 裝修情況：精裝修 ? 主力戶(hù)型：一居 ? 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)： 40000元 / ㎡ ? 物業(yè)費(fèi)： 8元 /月 〃 ㎡（錦江物業(yè)） ? 銷(xiāo)售率： 92％ 一居 一居 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … ? 瑞士公寓 3 9 11 3 0 0 2 024681012— 07年 10月至今，瑞士公寓成交均價(jià)基本保持在 30000萬(wàn)元 / ㎡ 以上，但銷(xiāo)售速度非常緩慢。CLASS成交均價(jià)變化 31 25 5 2 0 1 051015202530352023年 11月 2023年 12月 2023年 1月 2023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 燕莎 — 銷(xiāo)售量 燕莎 CLASS 07年 10月 27日開(kāi)盤(pán)至今，價(jià)格維持在 25000元 / ㎡ 左右， 但進(jìn)入 08年后銷(xiāo)售速度非常緩慢。 業(yè)態(tài) 銷(xiāo)售面積 （㎡） 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售金額 （萬(wàn)元） 年銷(xiāo)售率 住宅 38025 326 68865 56％ 寫(xiě)字樓 31874 12 47776 ％ 商業(yè) 2 2684 33％ 車(chē)位 —— —— —— —— 合計(jì) 340 119325 52％ 幸福廣場(chǎng) 07年成交分析 成交總體情況表 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 購(gòu)房戶(hù)型分布54%43%2% 1%一居 二居 三居 復(fù)式購(gòu)房朝向分布28%26%18%17%3%3%2%2%1%東 西 北 南 西北 東南 西南 南西北 東北?07年成交的客戶(hù)以購(gòu)買(mǎi)一居室的比例最高，占總量的一半以上； ?選擇購(gòu)買(mǎi)東向與西向戶(hù)型的客戶(hù)比例較高，主要是由于南向所剩產(chǎn)品較少。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型比例圖38%19%43%一居二居三居08年 1－ 4月積累客戶(hù)分析 積累客戶(hù)意向戶(hù)型分析 目前積累意向?qū)Υ髴?hù)型較為關(guān)注，但對(duì)于本案 258平米三居的價(jià)格接受度不高；一居的關(guān)注度為 37％，投資意向較為明顯。 08年 1－ 4月積累客戶(hù)分析 業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 剩余房源產(chǎn)品力分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 首開(kāi)幸福廣場(chǎng)未售房源情況 居室 一居 兩居 三居 剩余套數(shù) 55 15 8 朝向 朝東 7 朝東 3 南北通 8 朝南 9 朝南 0 朝西 22 朝西 5 朝北 17 朝北 7 價(jià)格區(qū)間（單價(jià)） 20470－ 29932 21965－ 26692 26270－ 29717 價(jià)格區(qū)間（總價(jià)） 2047819－ 3068629 2771983－ 3613296 6777660－ 7666986 優(yōu)勢(shì) 總價(jià)低，適合投資； 面積適中，布局相對(duì)合理，適 宜居住 南北通透，動(dòng)靜分開(kāi) 劣勢(shì) 公共區(qū)域過(guò)道較長(zhǎng)，沒(méi)裝修； 北向戶(hù)型較多，有遮擋； 樓層低的有遮擋；總價(jià)高，裝修檔次與之不匹配；無(wú)工人房 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 目前營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)分析： ? 項(xiàng)目取得銷(xiāo)售證日期臨近奧運(yùn)，可銷(xiāo)售時(shí)間較短 ? 奧運(yùn)期間熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，且營(yíng)銷(xiāo)推廣手段受較大限制 ? 項(xiàng)目入住階段由于工程質(zhì)量問(wèn)題，老客戶(hù)口碑較差，難以形成老帶新的成交局面 ? 項(xiàng)目屬于精裝修交房，目前樓內(nèi)品質(zhì)較差，目前的精裝修房屋如果擱置時(shí)間長(zhǎng)而無(wú)人入住，則會(huì)使裝修效果日益變差 ? 目前剩余房源朝向較差，售價(jià)較高 ...fdcew./ 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 首開(kāi)幸福廣場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格論證 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶(hù)成功 … … … … … … … …… … 幸福廣場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格論證 論證方法 成本導(dǎo)向：無(wú)明顯產(chǎn)品個(gè)性，市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)不激烈的狀態(tài)下； 需求導(dǎo)向：有個(gè)性、差異性，市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)可比性小的狀態(tài)下； 市場(chǎng)導(dǎo)向：具有一定個(gè)性特征，有同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的狀態(tài)下。 ? 這個(gè)世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來(lái)的成績(jī)，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。 ? 3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 ? 對(duì)人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對(duì)人才不僅要善于識(shí)別其長(zhǎng)處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。 ? 業(yè)精于勤，荒于嬉。 02:1202:12::12 ? 靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會(huì)有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)有什么樣的人才。 ? 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說(shuō)，我活了七十五歲，沒(méi)有那一個(gè)月過(guò)的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來(lái)又推上去。我們?cè)谑赖亩虝旱囊簧?，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。 ? 如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。 ? 人生是尊貴的。 , March 12, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :12:5502:12:55March 12, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 12日星期日 2時(shí) 12分 55秒 02:12:5512 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 :12:5502:12Mar2312Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 12, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 12日星期日 2時(shí) 12分 55秒 02:12:5512 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 202