【正文】 ) 海晟國際 全套家具家電 、直飲水 2023 仲量聯(lián)行 南區(qū) 10元 /北區(qū) 4元 瑞士公寓 高檔裝修材質(zhì)、密碼箱、品牌電冰箱、電磁爐、微波爐、直飲水 4000 錦江 (北方 )管理有限公司 8 世界城 浴室防滑芬蘭木、電腦座廁、入戶自動感應、全套家具家電、燈具、洗 衣干衣機、電冰箱等（指酒店式公寓）直飲水 3000 第一太平戴維斯 8 長安驛 配冰箱、洗衣機，均為高檔合資品牌、直飲水 3000 第一太平戴維斯 御金臺 箱、冰箱、消毒洗碗柜、垃圾處理器、按摩浴缸、直飲水等 4500 仲量物業(yè)管理公司 1619 泛海國際 直飲水、烤箱及進口名牌垃圾處理器 4000 世邦魏理仕 /泛海物業(yè) 公園 1872 全套家具、家電、直飲水 5000 招商局物業(yè)管理有限公司 酒店式公寓物業(yè)費 6元 /公寓物業(yè) 和平大道 不配送家具家電 2023 北京盛世物業(yè)管理公司 裘馬都 不配送家具家電 3000 賓至君悅 波菲特行政公寓 全套家具、床上用品、窗簾、電視機（客廳、主臥均配備）、燈具、嵌入式冰箱、嵌入式微波爐、電烤箱、洗衣干衣機、四眼電磁爐、洗碗柜 4500 物業(yè)高麗國際物業(yè)管理公司 燕莎 CLASS 配送全套家具家電 (彩電、冰箱、洗衣機）、直飲水 3500 賓至國際物業(yè)管理公司 8 東外公館 配送全套家電 ,海爾或同等品牌 2023 未定 不超過 5元 東闕都 德國吉士多整體廚房 ,配送烤箱和垃圾處理器 5000 平層 ， LOFT （含空調(diào)使用費） 建國 5號 無配送家具 .科寶整體廚房 ,樂依衛(wèi)浴、直飲水 2023 第一太平戴維斯 15（含 ） 幸福廣場 不配送家電、家俱 1500 天鴻寶地 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 28% 29% 43% 區(qū)域競品精裝修標準 20233000 30004000 4000以上 區(qū)域競品精裝修標準較高，主張成品入住、酒店式管理，對外報價在 4000元 / ㎡ 以上的占43％； 幸福廣場的裝修標準相對低于區(qū)域平均水平 。 面積月 160萬平米 公園 1872 約 11000平米會所 ,約 10000平米的寫字樓及配套商業(yè) 和平大道 3000平米會所 裘馬都 7900平米獨立商業(yè)及會所 波菲特行政公寓 2023平米會所 燕莎 CLASS 約 4000平米底商 建國 5號 頂層約 1400平米會所 ,約 30000平米底商 MASTER領寓 約 12023平米的配套引進國際知名銀行、高檔咖啡廳、豪華 SPA會所、特色餐飲、品牌專賣店等娛樂設施 東闕都 約 14000平米的商業(yè)配套 東外公館 約 2023平米的商業(yè)配套 區(qū)域市場對比分析 區(qū)域競品社區(qū)配套情況 ?競爭區(qū)域內(nèi)的在售項目均相對較為高端，對于項目自身的配套設施也較為重視，大部分項目為高端業(yè)主配備有休閑會所，如海晟、御金臺、世界城、瑞士公寓、泛海國際等 ?還有部分項目規(guī)劃有部分獨立商業(yè)，商業(yè)形式相對靈活，如長安驛、裘馬都等 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 區(qū)域市場對比分析 區(qū)域競品近期促銷政策分析 項目 對外報價（元 /㎡ ) 促銷政策 實際成交價（元 /㎡ ) 世界城 38000（小戶型） 一次性 95折 35500 和平大道 23000－ 24000 4月 20日開盤期間一次性 93折，按揭96折，目前一次性 95折，按揭 98折 20609 東外公館 23000 五一期間購房送 5年物業(yè)費 —— 公園 1872 25000 一次性 92折，貸款 95折 19000 東闕都 41600（ LOFT) 一次性 97折 41658 波菲特行政公寓 28000 一次性 95折 22695 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 區(qū)域市場對比分析 核心競品銷售情況分析 ? 瑞士公寓 ? 位置：東四十條橋東 ? 總規(guī)模： 4萬㎡ ? 容積率： 4 ? 綠化率： 30％ ? 總套數(shù)： 214套 ? 建筑形式：塔樓 ? 裝修情況：精裝修 ? 主力戶型：一居 ? 銷售報價： 40000元 / ㎡ ? 物業(yè)費： 8元 /月 〃 ㎡（錦江物業(yè)） ? 銷售率： 92％ 一居 一居 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … ? 瑞士公寓 3 9 11 3 0 0 2 024681012— 07年 10月至今，瑞士公寓成交均價基本保持在 30000萬元 / ㎡ 以上，但銷售速度非常緩慢。CLASS成交均價變化 31 25 5 2 0 1 051015202530352023年 11月 2023年 12月 2023年 1月 2023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 燕莎 — 銷售量 燕莎 CLASS 07年 10月 27日開盤至今，價格維持在 25000元 / ㎡ 左右， 但進入 08年后銷售速度非常緩慢。 業(yè)態(tài) 銷售面積 （㎡） 銷售套數(shù) 銷售金額 （萬元） 年銷售率 住宅 38025 326 68865 56％ 寫字樓 31874 12 47776 ％ 商業(yè) 2 2684 33％ 車位 —— —— —— —— 合計 340 119325 52％ 幸福廣場 07年成交分析 成交總體情況表 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 購房戶型分布54%43%2% 1%一居 二居 三居 復式購房朝向分布28%26%18%17%3%3%2%2%1%東 西 北 南 西北 東南 西南 南西北 東北?07年成交的客戶以購買一居室的比例最高，占總量的一半以上； ?選擇購買東向與西向戶型的客戶比例較高，主要是由于南向所剩產(chǎn)品較少。 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 客戶購買戶型比例圖38%19%43%一居二居三居08年 1－ 4月積累客戶分析 積累客戶意向戶型分析 目前積累意向?qū)Υ髴粜洼^為關注，但對于本案 258平米三居的價格接受度不高；一居的關注度為 37％，投資意向較為明顯。 08年 1－ 4月積累客戶分析 業(yè)主問卷調(diào)查分析 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 剩余房源產(chǎn)品力分析 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 首開幸福廣場未售房源情況 居室 一居 兩居 三居 剩余套數(shù) 55 15 8 朝向 朝東 7 朝東 3 南北通 8 朝南 9 朝南 0 朝西 22 朝西 5 朝北 17 朝北 7 價格區(qū)間（單價） 20470－ 29932 21965－ 26692 26270－ 29717 價格區(qū)間（總價） 2047819－ 3068629 2771983－ 3613296 6777660－ 7666986 優(yōu)勢 總價低，適合投資； 面積適中，布局相對合理，適 宜居住 南北通透，動靜分開 劣勢 公共區(qū)域過道較長，沒裝修； 北向戶型較多，有遮擋； 樓層低的有遮擋；總價高，裝修檔次與之不匹配；無工人房 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 目前營銷難點分析： ? 項目取得銷售證日期臨近奧運，可銷售時間較短 ? 奧運期間熱點轉(zhuǎn)移，且營銷推廣手段受較大限制 ? 項目入住階段由于工程質(zhì)量問題，老客戶口碑較差，難以形成老帶新的成交局面 ? 項目屬于精裝修交房，目前樓內(nèi)品質(zhì)較差，目前的精裝修房屋如果擱置時間長而無人入住，則會使裝修效果日益變差 ? 目前剩余房源朝向較差，售價較高 ...fdcew./ 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 首開幸福廣場銷售價格論證 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 幸福廣場銷售價格論證 論證方法 成本導向：無明顯產(chǎn)品個性，市場同類競爭不激烈的狀態(tài)下； 需求導向：有個性、差異性，市場同類競爭可比性小的狀態(tài)下； 市場導向：具有一定個性特征，有同類競爭產(chǎn)品的狀態(tài)下。 ? 這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強調(diào)你的感受。 ? 3歲前后嚴格管理，做孩子的家長； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 ? 對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。 ? 業(yè)精于勤，荒于嬉。 02:1202:12::12 ? 靠制訂和管理標準吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標準就會有什么樣的人才。 ? 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務更好的了。 ? 如果強調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。 ? 人生是尊貴的。 , March 12, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :12:5502:12:55March 12, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 12日星期日 2時 12分 55秒 02:12:5512 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :12:5502:12Mar2312Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 12, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 12日星期日 2時 12分 55秒 02:12:5512 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 202