【正文】 ，提供 24小時(shí)熱水； 幸福廣場(chǎng)不提供 24小時(shí)熱水，配電熱水器。 30587 33410 34402 30587 30628 30312 0500010000150002023025000300003500040000世界城成交均價(jià) 走勢(shì) ...fdcew./ 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … ? 和平大道 ? 位置：太陽(yáng)宮橋南光熙門 ? 總規(guī)模： ㎡ ? 容積率： 3 ? 綠化率： 30％（ 3萬(wàn)平米中心庭院） ? 總套數(shù)： 712套 ? 建筑形式：塔板結(jié)合 ? 裝修情況：精裝修 ? 開(kāi)盤時(shí)間： （二期） ? 入住時(shí)間： ? 主力戶型：二居、三居 ? 銷售報(bào)價(jià)： 23000－ 24000元 / ㎡ ? 物業(yè)費(fèi)： / 月 〃 ㎡ ? 銷售率： ％ 二居 114平方米 三居 165平方米 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 24850 25752 23752 27112 23229 24120 050001000015000202302500030000和平大道成交均價(jià)走勢(shì) — 07年 10月至今，和平大道成交均價(jià)基本保持在 20230萬(wàn)元 / ㎡ 以上， 08年 4月推出較大促銷幅度后，形成一波井噴成交。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 幸福廣場(chǎng) 07年成交分析 月成交套數(shù)分析 0102030405060708044 39 23 20 7 19 26 55 51 71 41 17 9 4 6 月均銷售套數(shù)圖 價(jià)格上調(diào) 第二套房貸政策 預(yù)售證到期 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 幸福廣場(chǎng)銷售分析小結(jié)： ? 幸福廣場(chǎng)開(kāi)盤至 2023年 12月轉(zhuǎn)現(xiàn)停售共計(jì)銷售 427套精裝公寓，其中 2023銷售 106套， 2023年銷售 321套，月均銷售 30套； ? 2023年 5－ 7月是項(xiàng)目銷售的高峰期，月均銷售達(dá)到 59套，銷售金額過(guò)億元； 07年 9月以后受到交房、漲價(jià)、第二套政策推出等一系列影響，成交大幅度下降； ? 開(kāi)盤至 2023年 12月，月成交均價(jià)總體呈上升趨勢(shì)，最低月成交價(jià) 15281元 / ㎡ ，最高月成交均價(jià) 24150元 / ㎡ ，價(jià)差為 8869元； ? 從成交價(jià)格范圍來(lái)看，大部分成交價(jià)在 20230元以下。 項(xiàng)目 計(jì)算過(guò)程 本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格 海晟國(guó)際 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 19520 瑞士公寓 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 27590 世界城 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 26897 長(zhǎng)安驛 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 23683 建國(guó) 5號(hào) M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 18404 御金臺(tái) M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 15059 泛海國(guó)際 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 14430 和平大道 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 15317 裘馬都 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 14909 波菲特行政公寓 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 23980 燕莎 CLASS M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 26336 MASTER領(lǐng)寓 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 28358 公園 1872 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 17686 東闕都 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 16973 東外公館 M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*G） 29263 ...fdcew./ 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 根據(jù)以上區(qū)域市場(chǎng)導(dǎo)向作用論證的價(jià)格，綜合首開(kāi)品牌 10%的溢價(jià)能力，再綜合項(xiàng)目已成為現(xiàn)房的 5%溢價(jià)，可以推導(dǎo)出目前首開(kāi)幸福廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售價(jià)格 =21227*（ 1+10%+5%） = /平米； 因此，綜合考慮，建議本項(xiàng)目的售價(jià)制定在 24500元 /平米 左右，如此則較為適合市場(chǎng)情況，也較易被消費(fèi)者所接受。有效的激勵(lì)是朝五晚九，無(wú)效的激勵(lì)是朝九晚五。 ? 我知道什么是勞動(dòng) :勞動(dòng)是世界上一切歡樂(lè)和一切美好事情的源泉。 ? 有非凡志向，才有非凡成就。 02:1202:12:552023年 3月 ? 誠(chéng)懇待人是邁向成功的唯一途徑。 ? 觀念決定思路，思路決定出路。 。 :12:5502:12:55March 12, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :12:5502:12Mar2312Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 12日星期日 2時(shí) 12分 55秒 02:12:5512 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , March 12, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :12:5502:12Mar2312Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :12:5502:12:55March 12, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ? 人生是尊貴的。 ? 如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。 ? 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說(shuō)，我活了七十五歲，沒(méi)有那一個(gè)月過(guò)的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來(lái)又推上去。 ? 業(yè)精于勤，荒于嬉。 ? 3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 08年 1－ 4月積累客戶分析 業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 剩余房源產(chǎn)品力分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 首開(kāi)幸福廣場(chǎng)未售房源情況 居室 一居 兩居 三居 剩余套數(shù) 55 15 8 朝向 朝東 7 朝東 3 南北通 8 朝南 9 朝南 0 朝西 22 朝西 5 朝北 17 朝北 7 價(jià)格區(qū)間（單價(jià)） 20470－ 29932 21965－ 26692 26270－ 29717 價(jià)格區(qū)間（總價(jià)） 2047819－ 3068629 2771983－ 3613296 6777660－ 7666986 優(yōu)勢(shì) 總價(jià)低，適合投資； 面積適中，布局相對(duì)合理，適 宜居住 南北通透，動(dòng)靜分開(kāi) 劣勢(shì) 公共區(qū)域過(guò)道較長(zhǎng)，沒(méi)裝修； 北向戶型較多，有遮擋； 樓層低的有遮擋；總價(jià)高，裝修檔次與之不匹配；無(wú)工人房 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 目前營(yíng)銷難點(diǎn)分析： ? 項(xiàng)目取得銷售證日期臨近奧運(yùn)，可銷售時(shí)間較短 ? 奧運(yùn)期間熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，且營(yíng)銷推廣手段受較大限制 ? 項(xiàng)目入住階段由于工程質(zhì)量問(wèn)題，老客戶口碑較差，難以形成老帶新的成交局面 ? 項(xiàng)目屬于精裝修交房，目前樓內(nèi)品質(zhì)較差，目前的精裝修房屋如果擱置時(shí)間長(zhǎng)而無(wú)人入住，則會(huì)使裝修效果日益變差 ? 目前剩余房源朝向較差，售價(jià)較高 ...fdcew./ 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 首開(kāi)幸福廣場(chǎng)銷售價(jià)格論證 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 幸福廣場(chǎng)銷售價(jià)格論證 論證方法 成本導(dǎo)向：無(wú)明顯產(chǎn)品個(gè)性，市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)不激烈的狀態(tài)下； 需求導(dǎo)向：有個(gè)性、差異性，市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)可比性小的狀態(tài)下； 市場(chǎng)導(dǎo)向：具有一定個(gè)性特征，有同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的狀態(tài)下。 業(yè)態(tài) 銷售面積 （㎡） 銷售套數(shù) 銷售金額 （萬(wàn)元） 年銷售率 住宅 38025 326 68865 56％ 寫字樓 31874 12 47776 ％ 商業(yè) 2 2684 33％ 車位 —— —— —— —— 合計(jì) 340 119325 52％ 幸福廣場(chǎng) 07年成交分析 成交總體情況表 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 購(gòu)房戶型分布54%43%2% 1%一居 二居 三居 復(fù)式購(gòu)房朝向分布28%26%18%17%3%3%2%2%1%東 西 北 南 西北 東南 西南 南西北 東北?07年成交的客戶以購(gòu)買一居室的比例最高，占總量的一半以上； ?選擇購(gòu)買東向與西向戶型的客戶比例較高，主要是由于南向所剩產(chǎn)品較少。 面積月 160萬(wàn)平米 公園 1872 約 11000平米會(huì)所 ,約 10000平米的寫字樓及配套商業(yè) 和平大道 3000平米會(huì)所 裘馬都 7900平米獨(dú)立商業(yè)及會(huì)所 波菲特行政公寓 2023平米會(huì)所 燕莎 CLASS 約 4000平米底商 建國(guó) 5號(hào) 頂層約 1400平米會(huì)所 ,約 30000平米底商 MASTER領(lǐng)寓 約 12023平米的配套引進(jìn)國(guó)際知名銀行、高檔咖啡廳、豪華 SPA會(huì)所、特色餐飲、品牌專賣店等娛樂(lè)設(shè)施 東闕都 約 14000平米的商業(yè)配套 東外公館 約 2023平米的商業(yè)配套 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)比分析 區(qū)域競(jìng)品社區(qū)配套情況 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目均相對(duì)較為高端，對(duì)于項(xiàng)目自身的配套設(shè)施也較為重視，大部分項(xiàng)目為高端業(yè)主配備有休閑會(huì)所，如海晟、御金臺(tái)、世界城、瑞士公