【正文】 02:12:5502:12:5502:123/12/2023 2:12:55 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 3月 12日星期日 上午 2時 12分 55秒 02:12: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 為了能擬定目標和方針，一個管理者必須對公司內部作業(yè)情況以及外在市場環(huán)境相當了解才行。 :12: ? 合作是一切團隊繁榮的根本。 結合本案特征，建議采用 市場導向論證法 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … （ 1）地理位置參數(shù) —— 依據(jù)首開幸福項目所處的區(qū)域環(huán)境，以東二環(huán)為最高基準點，向東延伸，越向東則分數(shù)越低 （ 2）交通環(huán)境參數(shù) —— 以地理位置為基礎，綜合考慮各項目所處位置的交通暢通程度，擁堵嚴重的路段，則分數(shù)相對較低 （ 3）建筑規(guī)劃參數(shù) —— 綜合考慮項目規(guī)劃及容積率等情況，以密度相對較低的產(chǎn)品為佳 （ 4）景觀環(huán)境參數(shù) —— 以各項目所具備的綠化園林規(guī)模為依據(jù)，綠化程度高的項目分數(shù)相對較高 （ 5）社區(qū)配套參數(shù) —— 以會所等便利社區(qū)業(yè)主使用的功能配套為參照，配套功能越全的項目此項分數(shù)越高 （ 6）產(chǎn)品規(guī)劃參數(shù) —— 以戶型的優(yōu)劣為評分依據(jù) （ 7）裝修品質參數(shù) —— 以精裝修的品質及其他室內配套的齊全程度為依據(jù) 幸福廣場銷售價格論證 參考定價參數(shù)及說明 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 幸福廣場銷售價格論證 各項目定價參數(shù)評分表 項目 地理位置 交通環(huán)境 建筑規(guī)劃 景觀環(huán)境 社區(qū)配套 產(chǎn)品規(guī)劃 裝修品質 海晟國際 90 85 75 85 85 70 75 瑞士公寓 90 95 75 70 70 75 85 世界城 90 90 80 70 75 80 80 長安驛 90 90 80 70 75 80 80 建國 5號 95 95 75 70 75 80 75 御金臺 90 95 75 70 85 75 90 泛海國際 75 75 85 95 90 90 85 和平大道 85 85 80 80 80 80 75 裘馬都 85 85 85 85 90 90 80 波菲特行政公寓 85 85 70 70 70 70 90 燕莎 CLASS 90 90 75 70 70 70 80 MASTER領寓 85 90 75 70 70 70 90 公園 1872 75 75 75 80 85 70 95 東闕都 90 95 75 70 80 85 95 東外公館 90 80 70 70 70 70 75 首開幸福廣場 90 95 75 70 70 70 75 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 幸福廣場銷售價格論證 各項目售價表 項目名稱 4月成交均價（元 /平米） 精裝修報價（元 /平米） 海晟國際 25753 2023 瑞士公寓 33502 4000 世界城 35500 3000 長安驛 31259 3000 建國 5號 23787 2023 御金臺 23511 4500 泛海國際 27356 4000 和平大道 20609 2023 裘馬都 30571 3000 波菲特行政公寓 22695 4500 燕莎 CLASS 26613 3500 MASTER領寓 30447 4500 公園 1872 20453 5000 東闕都 29836（折合為平層售價） 5000 東外公館 23000 2023 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 根據(jù)確定的各項目參數(shù)計算本項目的銷售價格，公式如下： X=M*90*95*75*70*70*70*75/（ A*B*C*D*E*F*F*G），其中： X為本項目參考價 M為各競爭項目參考價 A為各參考項目的地理位置系數(shù) B 為各參考項目的交通環(huán)境系數(shù) C為各參考項目的建筑規(guī)劃系數(shù) D為各參考項目的景觀環(huán)境系數(shù) E為各參考項目的社區(qū)配套系數(shù) F為各參考項目的產(chǎn)品規(guī)劃系數(shù) G為各參考項目的裝修品質系數(shù) 幸福廣場銷售價格論證 與各項目對比的價格計算方法 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 上表數(shù)據(jù)加權平均，即 X=ΣXi/15 X =（ 19520+27590+26897+23683+18404+15059+14430+15317+14909+23980+26336+28358+17686+16973+29263）/15=21227元 /平米，本案按照區(qū)域市場導向法經(jīng)與各項目詳細對比后的銷售價格為 21227元 /平米。 38236 31231 32399 38236 38236 38326 33502 050001000015000202302500030000350004000045000瑞士公寓成交均價 走勢 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … ? 世界城 ? 位置：東大橋南 ? 總規(guī)模： 12萬㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 30％ ? 總套數(shù)： 719套 ? 建筑形式：塔板 ? 裝修情況：精裝修 ? 主力戶型：零、一居；四居以上 ? 銷售報價： 37000元 / ㎡ ? 物業(yè)費： 8元 / 月 〃 ㎡（第一太平戴維斯） ? 銷售率： 50％ 一居 四居 359平方米 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 10 18 27 10 8 4 10 051015202530— 07年 10月至今，世界城成交均價基本保持在 30000萬元 / ㎡ 以上，銷售速度起伏較大， 08年 4月銷售情況有所回升。 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 區(qū)域市場對比分析 區(qū)域競品階段銷售情況分析 區(qū)域競品成交均價在 07年 10月－ 08年 2月間一直保持在高位運行， 3月以后由于各項目相繼推出促銷政策，成交均價有較大幅度下降，月成交均價最大價差高達 4541元。 ㎡（招商物業(yè)） ? 銷售率： 54％ 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 154 54 22 0204060801001201401601802023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 公園 1872月成交量 18305 19496 20453 1700017500180001850019000195002023020500210002023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 公園 1872成交價格走勢 公園 1872在今年 1月低價開盤，自 2月開始網(wǎng)上簽約，成交均價在 18000－20230元 /㎡ ，銷售狀況火爆，目前已售出 54％ 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 區(qū)域競品分析小結： ? 目前區(qū)域內競品大部分為較為成熟的老項目，新增項目較少，核心供應產(chǎn)品為小戶型的一居、兩居，與幸福廣場存在較大競爭； ? 從銷售情況來看， 4月以來各項目銷售情況均有所好轉，主要是由于大多項目推出了促銷政策，刺激了市場； ? 從銷售價格來看， 08年 整體市場價格走勢下滑，新入市的項目都選擇了低價入市的謹慎策略； ? 從產(chǎn)品情況來看，區(qū)域內競品產(chǎn)品品質、服務品質等普遍高于幸福廣場。 ? 珍惜今天的擁有，明天才會富有。 ? 只要有堅強的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運。 02:122023年 3月 12日 2時 12分 ? 創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競爭將淘汰我們。 , March 12, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 12日星期日 上午 2時 12分 55秒 02:12: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , March 12, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務更好的了。 ? 對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 … … … … … … … …… … 客戶購買戶型比例圖38%19%43%一居二居三居08年 1－ 4月積累客戶分析 積累客戶意向戶型分析 目前積累意向對大戶型較為關注，但對于本案 258平米三居的價格接受度不高；一居的關注度為 37％，投資意向較為明顯。月 ) 海晟國際 全套家具家電 、直飲水 2023 仲量聯(lián)行 南區(qū) 10元 /北區(qū) 4元 瑞士公寓 高檔裝修材質、密碼箱、品牌電冰箱、電磁爐、微波爐、直飲水 4000 錦江 (北方 )管理有限公司 8 世界城 浴室防滑芬蘭木、電腦座廁、入戶自動感應、全套家具家電、燈具、洗 衣干衣機、電冰箱等（指酒店式公寓）直飲水 3000 第一太平戴維斯 8 長安驛 配冰箱、洗衣機，均為高檔合資品牌、直飲水 3000 第一太平戴維斯 御金臺 箱、冰箱、消毒洗碗柜、垃圾處理器、按摩浴缸、直飲水等 4500 仲量物業(yè)管理公司 1619 泛海國際 直飲水、烤箱及進口名牌垃圾處理器 4000 世邦魏理仕 /泛海物業(yè) 公園 1872 全套家具、家電、直飲水 5000 招商局物業(yè)管理有限公司 酒店式公寓物業(yè)費 6元 /公寓物業(yè) 和平大道 不配送家具家電 2023 北京盛世物業(yè)管理公司 裘馬都 不配送家具家電 3000 賓至君悅 波菲特行政公寓 全套家具、床上用品、窗簾、電視機（客廳、主臥均配備）、燈具、嵌入式冰箱、嵌入式微波爐、電烤箱、洗衣干衣機、四眼電磁爐、洗碗柜 4500 物業(yè)高麗國際物業(yè)管理公司 燕莎 CLASS 配送全套家具家電 (彩電、冰箱、洗衣機）、直飲水 3500 賓至國際物業(yè)管理公司 8 東外公館 配送