上海市單身公寓市場調(diào)查報告公寓住宅-wenkub
2023-06-13 21:37:19 本頁面
【正文】 開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類： 3 商業(yè)設(shè)施類 24 小時便利店 24 小時洗衣店 全天候餐廳及送餐服務(wù) 運動休閑類 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戲 圖書閱覽 家政服務(wù)類 房內(nèi)清潔服務(wù) 代購、代定、代收服務(wù) 物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù) 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類 互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 全裝修成品房。 僅僅是一種過渡產(chǎn)品。 三、單身公寓的客戶群體 既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購買具有以上特定設(shè)計要求和突出的市場特點的單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)有關(guān)資料表明這類物業(yè) 40％的買家是20－ 30 歲年輕人， 39％在 30－ 40 歲之間，二者相加占到總購房者的 79％，另外在付款方式上， 93％買家選擇按揭貸款，僅 7％的買家一次付款。另據(jù)調(diào)查，目前上海年輕人的結(jié)婚年齡一般在 28 至 30 歲左右，他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有 5 至 7 年的“過渡期”，在此期間，他們對生活質(zhì)量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住 4 條件不太符合，于是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。 外地來滬的知識型青年。 投資客。據(jù)了解，目前上海市區(qū)此類人約有 40— 50 萬左右，而且在近 300 萬流動人口中也有小部分屬于“小資階層”，他們對單身公寓的需求相對是比較迫切的。 ■ 隨后推出的 “虹橋首席”、 “龍柏香榭苑”等 單身公寓專案，也 幾乎都是百分之百的市場銷售率 。 ■ 無 獨有偶，位于上海虹口區(qū)臨平路上的瑞虹新城，也出現(xiàn)了小房型緊俏。 MYCITY”、“中遠兩灣城但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。 據(jù)不完全統(tǒng)計，上海小房型的需求量至少在 6 萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應(yīng)量僅 5000 套左右，因此在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，仍將傲立馬年的申城樓市。而投身浦江兩岸開 發(fā)的浙江省耀江集團，更是準備在位于昆山路吳淞路口的北外灘地區(qū)，推出相應(yīng)的小房型酒店式公寓。 比如目前市場上的眾多單身公寓均改造于 90 年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒 店等之用的工程在建筑設(shè)計上與住宅的設(shè)計要求大相徑庭，即使原本設(shè)計為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過 5— 10 年的市場洗禮，原設(shè)計也與當今的住宅要求有了很大出入。主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對 ，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳或陽臺上的等等； 這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻男湃?，因此，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費者遺棄。 六、結(jié)論 7 總之，經(jīng)過本次針對單身公寓的市場調(diào)查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據(jù)此歸納出以下幾點結(jié)論： ■ 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的； ■ 單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。在自住客戶中女性比重較大 配套設(shè)施：四梯 24 戶 32 層； 1— 8 層均為會所，分布有健身房、美容廳、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、咖啡吧、茶餐廳、桌球房、便利店等 裝修標準：裝修標準為 1000 元 /平方米，木質(zhì)防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、臥由鋁合金玻璃推拉門分隔； 內(nèi)部裝修以休閑為主基調(diào)，木地板，墻體為淺色涂料，廚房三件套（（櫥柜、脫排、灶具），衛(wèi)浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電器插座，電熱水器，通訊端口，門衛(wèi)對講系統(tǒng)，寬帶入戶等等 個案優(yōu)勢：周邊商業(yè)、生活配套設(shè)施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第一個真正意義上的單身公寓項目 個案劣勢：得房率低；周邊環(huán)境臟亂 ■ 青年匯 工地位置：黃埔區(qū)陸家浜路、海潮路 開發(fā)商：上海中福地產(chǎn)公司 8 面積范圍： 36— 60 平方米 主力面積 ： 40 平方米 銷售單價： 8500— 9000 元 /平方米 總價范圍： 30— 54 萬元 得房率： 76— 79% 總戶數(shù)：一期 1000 多套 開盤日期： 2001 年 11 月 銷售率： 100% 所處地段：市區(qū)三級地段 客源層面：公司白領(lǐng)、投資客、外地客（占 50%） 配套設(shè)施： 6 梯 24 戶 28— 34 層；小區(qū)內(nèi)配備有獨立會
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