單身公寓可行性分析-wenkub
2023-02-11 21:30:01 本頁(yè)面
【正文】 u媒體組合u媒體費(fèi)用1高新區(qū)，東臨寧波深水良港 北侖港，南接杭甬高速公路，西靠寧波市區(qū)，北連杭州灣跨海大橋，是寧波實(shí)施科教強(qiáng)市 “ 一號(hào)工程 ” 的重要載體和中國(guó)科學(xué)院高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化的重要基地 .高新區(qū)簡(jiǎn) 介 國(guó)家級(jí)、寧波新一輪城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域和技術(shù)創(chuàng)新基地區(qū)域?qū)傩詵|部新城位于寧波中心城三江片區(qū)東部，與三江口老城中心形成 “ 一心二核 ” 城市格局定位未來(lái)新的城市中心，將為寧波實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，拉開(kāi)城市框架，拓展城市空間，提升城市功能，提供一個(gè)很好的發(fā)展契機(jī)。7國(guó)際金融中心江東科技創(chuàng)業(yè)中心能士智能巷辛普地塊啟新路8項(xiàng)目分析① 地理位置優(yōu)越，提升空間巨大；② 緊依河支流，景觀資源較好；③ 項(xiàng)目本身?yè)碛幸欢ǖ目蛻?hù)資源；④ 項(xiàng)目交通存在缺陷；⑤ 周邊生活配套齊不佳；⑥ 停車(chē)位配備不到位；⑦ 戶(hù)型面積過(guò)小，單一，無(wú)法滿(mǎn)足做飯需求。從區(qū)域來(lái)看，江東區(qū)為新開(kāi)發(fā)地塊，地理位置優(yōu)越，新建高檔公寓較多，平均租金水平最高，達(dá)到 53元 /平方米 /月，一室一廳的 60平方米的房源價(jià)格約 3200元 /月（即 /天 /平方）。本項(xiàng)目位于東部新城，租金暫無(wú)法達(dá)到江東區(qū)的平均水平。 較低 Ea戶(hù)型 30 3 % 戶(hù)型方正，利用率高面積小，無(wú)獨(dú)立客廳； 較低 Ea戶(hù)型 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 30㎡Ra戶(hù)型 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 40㎡公寓案例分析21碼頭開(kāi)發(fā)商 迪賽置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模 占地 9766平米， 總建 41344平米（地上總建 34181平米 ），共 598套建筑形態(tài) 1幢 22層單身公寓 產(chǎn)品屬性 40年產(chǎn)權(quán)單身公寓（辦公樓轉(zhuǎn)型）開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售均價(jià) 18000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /㎡銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售率 70%，簽約率 57%預(yù)計(jì)交付時(shí)間 容積率 層高 35層層高 ， 622層 戶(hù)型范圍 主力面積 4754平米位置 建筑面積 實(shí)際建筑面積 套數(shù) 配比邊套 54 約 73㎡ （無(wú)挑空） 80 %中間套 47 約 66平米（客廳部分挑空） 518 %公寓案例分析金東岸項(xiàng)目 金 .東岸樓層 6梯 29戶(hù) VS 邊套開(kāi)間 ，進(jìn)深 ，客廳 ；中間套開(kāi)間 4米，進(jìn)深 ，客廳 ；公寓案例分析金東岸開(kāi)發(fā)商 亞歷山大置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模 占地 22407平米， 總建 83940平米 ；公寓面積 22282平米，共 601套建筑形態(tài) 高層底商 +單身公寓 產(chǎn)品屬性 40年產(chǎn)權(quán)單身公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間 交付時(shí)間 20235銷(xiāo)售價(jià)格 18000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /㎡總套數(shù) 601套銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售率 95%，簽約率 89%容積率 層高 戶(hù)型范圍 3142㎡備注 錢(qián)湖天地分有港式、簡(jiǎn)歐式和地中海 三種裝修風(fēng)格，消費(fèi)者可自由選擇公寓案例分析錢(qián)湖云庭朝北 B戶(hù)型 31㎡朝南 A戶(hù)型 42㎡特點(diǎn)：大面積落地玻璃窗，采光性好，開(kāi)放式臥室與客廳相通，增加空間感。公寓案例分析鳳凰水岸報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目概況u區(qū)域?qū)傩評(píng)項(xiàng)目分析u公寓現(xiàn)狀分析u公寓案例分析項(xiàng)目界定u業(yè)態(tài)分析u目標(biāo)客戶(hù)u方案建議u經(jīng)濟(jì)測(cè)算營(yíng)銷(xiāo)推廣u主題概念u媒體組合u媒體費(fèi)用2業(yè)態(tài)規(guī)劃本案將打造成 “ 酒店式 ” 、 “ 拎包入住 ” 中高檔公寓進(jìn)行出租業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議本案將做成精裝單身公寓 109個(gè)房間，相當(dāng)于小型經(jīng)濟(jì)酒店體量業(yè)態(tài)建議樓幢 樓層 面積 (㎡ ) 房間數(shù) (間 ) 樓幢 樓層 面積 (㎡ ) 房間數(shù) (間 )7 1F 21 8 1F 02F 22 2F 03F 22 3F 0合計(jì) 65 合計(jì) 0備注 ：（ 1） 有線電視 /電腦機(jī)房配置在 7樓 1層，占據(jù)一個(gè)房間； （ 2） 7樓現(xiàn)為 3層， 2層為隔層； （ 3）食堂設(shè)置在 8樓一層，若園區(qū)辦公全部入住，無(wú)法滿(mǎn)足用餐高峰期要求，根據(jù)初步估計(jì)即便做成快餐類(lèi)形式，最多可容納就餐人數(shù) 人?！?以創(chuàng)意型、科技、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司為主， 80后約占 90%，收入不高，公寓需求一般。準(zhǔn)備購(gòu)房但經(jīng)濟(jì)不足的人群，以江東區(qū)分布為主主要集中在江東、鄞州梅墟等，年齡在 3035之間，以年輕夫婦為主，對(duì)居住品質(zhì)要求較高！目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域過(guò)渡型剛大學(xué)畢業(yè)參加工作人群年齡在 2023歲之間以會(huì)展中心、科創(chuàng)中心等為主求租動(dòng)機(jī)：l 公司不提供住宿；l 追求良好的居住環(huán)境；l 情侶入住需要相對(duì)的私密性 ；大學(xué)畢業(yè)型目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)收入分析外貿(mào)公司、貨代公司 80后收入基本在 25005000之間創(chuàng)意、科技公司，大學(xué)創(chuàng)業(yè)公司 80后收入基本在 2500左右服務(wù)型公司 80后收入基本在保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的底薪在 1500以上第一階梯第二階梯第三階梯主力客群都市白領(lǐng)型引導(dǎo)客群大學(xué)畢業(yè)型補(bǔ)充客群區(qū)域過(guò)渡型項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體偶得客群其他租客目標(biāo)客戶(hù)群圈定租賃篇租賃篇福明三期福明二期福明一期蘭亭綠源新天地錦秀東城 東寅商座莘香雅苑本案金融中心會(huì)展中心航運(yùn)中心科創(chuàng)中心新天地216。蘭庭綠源分析小區(qū)名稱(chēng) 裝修情況面積（平方米） 戶(hù)型租金（月 /元） 備注新天地 中檔裝修 85 2室 1廳 1衛(wèi) 2500 家具家電齊全新天地 高檔裝修 72 2室 1廳 1衛(wèi) 2400 家具家電齊全新天地 毛坯 80 2室 1廳 1衛(wèi) 1600新天地整體裝修一般處于中檔，衛(wèi)生間及大小臥室裝修較差，可以推算出大臥室 1250元，小臥室 1150元大臥室小臥室衛(wèi)生間廚房新天地分析小區(qū)名稱(chēng) 裝修情況面積（平方米） 戶(hù)型租金（月 /元） 備注錦秀東城 中檔裝修 87 2室 1廳 1衛(wèi) 2500 沒(méi)有空調(diào)，家具都有錦秀東城 中檔裝修 87 2室 1廳 1衛(wèi) 2800 家具家電齊全錦秀東城 中檔裝修 87 2室 1廳 1衛(wèi) 2023只有空調(diào)，熱水器，其他家具家電沒(méi)有廚房 大臥室 小臥室 衛(wèi)生間錦秀東城整體裝修一般，配套設(shè)施一般，空間較大，推斷大臥室 1500元，小臥室 1300元。錦秀東城租金達(dá)到 15001300元。整體市場(chǎng)情況良好，錦秀東城、蘭亭綠源、新天地、莘香雅苑、福明家園等小區(qū)均是以合租形式來(lái)分析租金，東寅商座作為單身公寓精裝修，租金目前是處于最高。走廊裝修普通，整體刷白為主，缺乏高品質(zhì)感。全方位裝有監(jiān)控探頭， 24小時(shí)保安巡邏， 24小時(shí)電梯服務(wù)，清潔工不間斷清掃樓道院子，工程部配有水電維修工，免費(fèi)寬大停車(chē)場(chǎng)，精裝公寓PK簡(jiǎn)單裝修2030㎡ 3040㎡交通配套忽略周邊配套設(shè)施發(fā)展，即使在目前市場(chǎng)下，本案也同樣具備居住價(jià)值！本項(xiàng)目同樣可以比貴安公寓更有居住價(jià)值！水平競(jìng)爭(zhēng)力分析本 案 貴安公寓競(jìng)爭(zhēng)分析環(huán)境綠化產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇核心競(jìng)爭(zhēng)力地段選擇 —— 無(wú)法改變戶(hù)型設(shè)計(jì) —— 舒適實(shí)用配套設(shè)施與服務(wù) —— 增值服務(wù)經(jīng)營(yíng)策略 —— 貼心物管產(chǎn)品建議 裝修和運(yùn)營(yíng)管理必須最大限度地滿(mǎn)足青年白領(lǐng)的居住要求產(chǎn)品建議地段選擇 戶(hù)型設(shè)計(jì) 配套設(shè)施與服務(wù) 經(jīng)營(yíng)策略方案建議 戶(hù)型設(shè)計(jì)需充分考慮到居住的經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用性和舒適性n 基本設(shè)計(jì)要求—— 室內(nèi)面積不宜過(guò)大：能滿(mǎn)足生活中各基本功能的最小面積即可—— 室內(nèi)環(huán)境舒適：采光、通風(fēng)良好；
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