上海市單身公寓市場調(diào)查報告公寓住宅(存儲版)
【正文】 公寓的市場調(diào)查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據(jù)此歸納出以下幾點結(jié)論： ■ 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的； ■ 單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。 比如目前市場上的眾多單身公寓均改造于 90 年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒 店等之用的工程在建筑設(shè)計上與住宅的設(shè)計要求大相徑庭，即使原本設(shè)計為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過 5— 10 年的市場洗禮，原設(shè)計也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。 據(jù)不完全統(tǒng)計，上海小房型的需求量至少在 6 萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應(yīng)量僅 5000 套左右，因此在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，仍將傲立馬年的申城樓市。 MYCITY”、“中遠(yuǎn)兩灣城 ■ 隨后推出的 “虹橋首席”、 “龍柏香榭苑”等 單身公寓專案，也 幾乎都是百分之百的市場銷售率 。 投資客。另據(jù)調(diào)查，目前上海年輕人的結(jié)婚年齡一般在 28 至 30 歲左右，他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有 5 至 7 年的“過渡期”，在此期間，他們對生活質(zhì)量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住 4 條件不太符合，于是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。 僅僅是一種過渡產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計在 這些中心城區(qū)的單身公寓平均價格超過同類地區(qū)普通住宅平均單價的 20%以上，在看似較低的總價下，卻隱含著高額利潤。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在 40 萬 /套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。 一、單身公寓的（誕生）歷史沿革 單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25 平方米 — 45 平方米左右 /套，總價在 30 萬元 — 40 萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。它是近兩年來上海房產(chǎn)市場上供應(yīng)量最大的小戶型住宅，主要有世紀(jì)之門、藍(lán)朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。此類產(chǎn)品目前市場上供應(yīng)較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時韻、環(huán)球廣場、金銀匯等。其中，最早作為出售形態(tài)的單身公寓當(dāng)數(shù)長壽路上的世紀(jì)之門名氣最響，它把一個板狀商住樓設(shè)計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在 45－ 60 平方米之間，總價在 20－ 30 萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來搶購。 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此，其客戶群體也比較 單一，關(guān)于此我們將在下一部分進(jìn)行詳細(xì)分析。而且調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，她 們多為 30 歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，具有較強獨立精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨住成為走向新生活的第一步。 在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的“小資階層”，即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具有產(chǎn)業(yè)的中產(chǎn)階級的一個中性群體，這類人一般表現(xiàn)為學(xué)歷較 高、具有一定的文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定的收入，喜歡講究生活品質(zhì)、講究生活情調(diào)。 ■ 緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”又閃亮登場，同樣引發(fā)搶購狂潮； 12月初，位于老北站的、號稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛一露面，短短 5 天內(nèi)， 70％的房源即被預(yù)訂。（具體介紹附后） 五、單身公寓今后的發(fā)展前景 單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？其市場前景又究竟如何呢？ 我們認(rèn)為目前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定 的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)在中遠(yuǎn)兩灣城三期開發(fā)中推出的小房型住宅，還瞄準(zhǔn)了老年夫婦的購房需求。 房型不合理。其中投資客比例較大。這是消費者購買此類物業(yè)的一個重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、購 買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。 單身公寓因為要求最大程度地控制套內(nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房內(nèi)生活的不舒適性增多，影響了客戶對此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的 6 挖掘，市場前景 也隨之有限。正如滬上某媒體的一篇相關(guān)報道所說的那樣：這種單身公寓 樓盤一經(jīng)推出便深受追捧，比如上海的“虹橋首席”、“龍柏香
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1