【正文】 從配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場，只不過是一種市場細分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相對飽和，不會成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。 四、上海市單身公寓的市場現(xiàn)狀 目前上海單身公寓的市場交易氛圍 上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓盤的重新包裝上市，如“ MYCITY”、“青年匯”、“金銀匯”、“藍朝部落”等單身公寓樓盤都是原有爛尾住宅項目的重新包裝推廣；另外一個因素就是有一定量的市 場需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。其中主要表現(xiàn)為以下幾類消費者： 喜獨立居住的本市高學歷青年。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特征之一。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達安花園二期的一戶室，上城 UPTOWN 的躍層式單身公寓等等。如位于上海市中心靜安區(qū)的“藍朝部落”、江寧路的“ MYCITY”、南浦大橋橋腳的“青年匯”等等，這些物業(yè)都占據(jù)上海一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。 據(jù)“世紀之門從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，單身公寓已經(jīng)在上海的房地產(chǎn)市場中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷，各個樓盤都表現(xiàn)不俗，基本銷售告罄： ■ 2000 年 6 月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀之門●榮聯(lián)家園”首次推出以“ MYCITY” 5 為旗號的小房型公寓，每戶 29— 58 平方米不等。 我們可以從以下幾個因素對此進行具體的分析： 從市場需求量來看。 就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時要承諾“生活設(shè)施一應俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對 ，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳或陽臺上的等等； 這些問題都將導致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻男湃?，因此，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費者遺棄。但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。據(jù)了解，目前上海市區(qū)此類人約有 40— 50 萬左右，而且在近 300 萬流動人口中也有小部分屬于“小資階層”，他們對單身公寓的需求相對是比較迫切的。 三、單身公寓的客戶群體 既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購買具有以上特定設(shè)計要求和突出的市場特點的單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)有關(guān)資料表明這類物業(yè) 40％的買家是20－ 30 歲年輕人， 39％在 30－ 40 歲之間，二者相加占到總購房者的 79％，另外在付款方式上， 93％買家選擇按揭貸款，僅 7％的買家一次付款。 目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。 ■ 一般的小戶型住宅。 在本次針對小戶型的專項市場調(diào)查中，我們主要對供應量相對較多的單身公寓作為切入點，進行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦?。由于產(chǎn)品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。 MYCITY”的統(tǒng)計，大專以上學歷的購房者占 %，月收入 5000 元以上的占 %，其中 8000 元以上的占 24%。從設(shè)計上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的 6 挖掘，市場前景 也隨之有限。這是消費者購買此類物業(yè)的一個重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時也購買了物業(yè)背后的服務、購 買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。 房型不合理。（具體介紹附后） 五、單身公寓今后的發(fā)展前景 單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？其市場前景又究竟如何呢？ 我們認為目前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定 的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。 在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的“小資階層”，即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具有產(chǎn)業(yè)的中產(chǎn)階級的一個中性群體，這類人一般表現(xiàn)為學歷較 高、具有一定的文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定的收入，喜歡講究生活品質(zhì)、講究生活情調(diào)。因此，其客戶群體也比較 單