上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告公寓住宅-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 以下是幾個(gè)典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在 24— 78平方米之間，主力面積大多控制在 30— 50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。 在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場(chǎng)中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空 置的整幢商品房，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在 500－ 1000 元之間，結(jié)果頗受各類(lèi)白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開(kāi)發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機(jī)，紛紛推出專(zhuān)案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風(fēng)靡起來(lái)。目前市場(chǎng)上供用較多，主要有瑞虹新城的樂(lè)富單元，中遠(yuǎn)兩灣城三期繽紛時(shí)代的一戶室，達(dá)安花園二期的一戶室，上城 UPTOWN 的躍層式單身公寓等等。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無(wú) 煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。 1 上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 近年來(lái)，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，已經(jīng)成為上海樓市中的新寵，樓盤(pán)一經(jīng)推出 便深受追捧。 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項(xiàng)目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。近年來(lái)根據(jù)市場(chǎng)的需求，有些開(kāi)發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤(pán)，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 50 平方米 — 80 平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)等等?？v觀 2 上海的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的單身公寓具有以下一些基本特點(diǎn)： 最大程度的控制面積。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。住宅門(mén)口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特征之一。 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。 全裝修是單身公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個(gè)單身公寓“ MYCITY”到“金銀匯”等第二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個(gè)重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè)施的不斷完善上。 單身公寓并不是簡(jiǎn)單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一種市場(chǎng)細(xì)分之后的產(chǎn)物，僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品。其中主要表現(xiàn)為以下幾類(lèi)消費(fèi)者： 喜獨(dú)立居住的本市高學(xué)歷青年。特別是白領(lǐng)女性逐漸成為購(gòu)買(mǎi)單身公寓的主力軍，據(jù)多家售樓處的統(tǒng)計(jì)顯示， 6 成以上的購(gòu)房者為女性。 上海市已推出面向全國(guó)的人才政策，外地應(yīng)屆畢業(yè)生只要找到接收單位均可留滬就業(yè)；中國(guó)加入 WTO后，外資公司和外省市企業(yè)會(huì)加速進(jìn)入上海，會(huì)大大增加外地來(lái)滬青年對(duì)單身公寓的需求。 上海作為一個(gè)國(guó)際化大都市，國(guó)際友人、外省市來(lái)滬暫住和工作的人員使上海市的房屋租賃市場(chǎng)日益成熟，房屋的流通性越來(lái)越強(qiáng) ，而 和大戶型相比，小戶型又具有投資少、回報(bào)高、周期短的明顯優(yōu)勢(shì)，因此滬上很多投資者都選擇購(gòu)買(mǎi)單身公寓作為他們的投資項(xiàng)目 。 四、上海市單身公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前上海單身公寓的市場(chǎng)交易氛圍 上海市小房型樓盤(pán)或者說(shuō)單身公寓樓盤(pán)的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓盤(pán)的重新包裝上市，如“ MYCITY”、“青年匯”、“金銀匯”、“藍(lán)朝部落”等單身公寓樓盤(pán)都是原有爛尾住宅項(xiàng)目的重新包裝推廣；另外一個(gè)因素就是有一定量的市 場(chǎng)需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價(jià)低又適合剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價(jià)值，很受一部分人的歡迎。 ■ 一年之后，即 2001 年 6 月，位于曹家渡的“藍(lán)朝部落”再度推出這一物業(yè)，先期 500 余套房屋不到半月時(shí)間一銷(xiāo)而空，場(chǎng)面之熱烈比當(dāng)年的“ MYCITY”有過(guò)之而無(wú)不及。瑞虹新城推出一批單價(jià) 30 萬(wàn)元起的“樂(lè)富”小房型，總共 200 套被訂購(gòu)一空。發(fā)現(xiàn)未來(lái)”等等，無(wú)不如沙漠中的甘霖，轉(zhuǎn)瞬即被吸納殆盡。而且因?yàn)椋瑔紊砉⑦@類(lèi)住宅畢竟不是住宅開(kāi)發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過(guò)是一種市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。但是隨著一些具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)也相繼投入小房型住宅的開(kāi)發(fā)，這塊市場(chǎng)蛋糕也將越來(lái)越小。因此在未來(lái)一到兩年內(nèi)單身公寓供不應(yīng)求的局面將有望得以緩解。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場(chǎng)的過(guò)程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來(lái)了許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)為： 一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。 從配套要求來(lái)看，單身公寓對(duì)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。 ■ 開(kāi)發(fā)商們對(duì)小戶型住宅的開(kāi)發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止 、謹(jǐn)慎入市，因?yàn)檫@類(lèi)物業(yè)畢竟不可能成為住宅開(kāi)發(fā)的主
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