【正文】 劃人員招聘隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購管理采購規(guī)劃詢價(jià)與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收?qǐng)?bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評(píng)估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營流程改造 朱明工作室n 金融和會(huì)計(jì)、銷售和市場(chǎng)、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；n 通過個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具 朱明工作室（ 1）n IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀1994年， Standish Group 對(duì)于 IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果：n 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% n 項(xiàng)目需要補(bǔ)救 50% n 徹底失敗 34%授人以魚不如授人以漁 朱明工作室美國項(xiàng)目管理狀況（ 2）l 項(xiàng)目平均預(yù)算超出 90%，進(jìn)度超出 120%l 項(xiàng)目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 l % 的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的 189 %以上 . l 只有 %項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成 l 平均時(shí)間超出量是原估算的 222% 在大公司，只有 9% 的項(xiàng)目按預(yù)算，按進(jìn)度完成授人以魚不如授人以漁 朱明工作室美國項(xiàng)目管理狀況 (3)n 按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查n 調(diào)查者： Dr. Frame美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)成員n 時(shí)間： 1997n 調(diào)查范圍： 438位項(xiàng)目工作人員授人以魚不如授人以漁 朱明工作室美國項(xiàng)目管理狀況 (4)n 最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況：n 嚴(yán)重費(fèi)用超支 17%n 一定程度費(fèi)用超支 38%n 完全按預(yù)算執(zhí)行 27%n 一定程度費(fèi)用節(jié)余 12%n 大量費(fèi)用節(jié)余 6%授人以魚不如授人以漁 朱明工作室美國項(xiàng)目管理狀況 (5)n 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠(yuǎn)者 29%n 完全達(dá)到規(guī)范要求 51%n 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%授人以魚不如授人以漁 朱明工作室美國項(xiàng)目管理狀況 (6)n 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度n 嚴(yán)重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時(shí)完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%授人以魚不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目出現(xiàn)問題的常見原因n 組織方面出現(xiàn)問題n 對(duì)需求缺乏管理n 缺乏計(jì)劃和控制n 估算錯(cuò)誤授人以魚不如授人以漁 朱明工作室國際項(xiàng)目管理組織 1n 美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （ Project Management Institute)n 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織n 分會(huì)： 245個(gè)n 成員：企業(yè)、高校、研究單位n 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展 朱明工作室國際項(xiàng)目管理組織 2n 國際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) IPMA(International Project Management Association）n 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織n 成員：國家級(jí)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)n 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展n 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證 朱明工作室國際項(xiàng)目管理知識(shí)體系n 美國 PMI——項(xiàng)目管理的知識(shí)體系n PMBOK (Project Management Body of Knowledge)n 九個(gè)知識(shí)領(lǐng)域歐洲 IPMA——項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ)n ICB授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 .5．資產(chǎn)清理。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。8． 6． 4． 2． n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）授人以魚不如授人以漁 朱明工作室5． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 對(duì)可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 定義定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。受理的對(duì)象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營銷。n 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。 朱明工作室房地產(chǎn)行業(yè)銷售項(xiàng)目管理 主講 : 朱明 高級(jí)技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師高級(jí)技能專業(yè)教師汽車維修高級(jí)考評(píng)員一、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成三、房地產(chǎn)銷售管理授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理主講 : 朱明 高級(jí)技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師高級(jí)技能專業(yè)教師汽車維修高級(jí)考評(píng)員授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室(3)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 什么是項(xiàng)目n 什么是項(xiàng)目管理n 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 項(xiàng)目的生命周期n 項(xiàng)目資源n 國際項(xiàng)目管理發(fā)展n 中國項(xiàng)目管理狀況n 項(xiàng)目管理知識(shí)體系授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n ——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 1． 3． 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 1． 3． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。6．文檔總結(jié)。7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場(chǎng) (market)等 .7Mn 項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。(IPMA授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一般管理知識(shí)和實(shí)踐 .項(xiàng)目管理知識(shí)體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .授人以魚不如授人以漁 朱明工作室國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級(jí)證書認(rèn)證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級(jí)n Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊(cè)項(xiàng)目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員授人以魚不如授人以漁 朱明工作室ISO工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。n 通過分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（ 1） ：n 項(xiàng)目委托人的代表，n 項(xiàng)目全過程管理的核心，n 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。n 項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo)對(duì)團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)出對(duì)團(tuán)隊(duì)的忠誠授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 營造班子激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會(huì)出現(xiàn)。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 情況評(píng)審會(huì)議n 解決問題會(huì)議n 技術(shù)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議授人以魚不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目情況評(píng)審會(huì)議日程項(xiàng)目情況評(píng)審 —— 團(tuán)隊(duì)會(huì)議議程8： 00AM劉偉8： 30預(yù)測(cè) 相關(guān)人員9： 15討論 如需更多的空間回答，請(qǐng)另附幾頁。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室三，市場(chǎng)性1，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。、 資源 、 2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。n 5，可行