【正文】 展到現(xiàn)在，不僅包括原有的調(diào)整范圍，而且還包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。– 房地產(chǎn)立法地位提高了。補(bǔ)充意見(jiàn)》，１ 987年《關(guān)于進(jìn)一步處理好城鎮(zhèn)私房遺留問(wèn)題的通知》。1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見(jiàn)》； – 立法數(shù)量過(guò)少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學(xué)性，規(guī)范性。– 這時(shí)期房地產(chǎn)立法主要是以部門規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間理，房地產(chǎn)立法陷于停頓狀態(tài)，不僅沒(méi)有建立新的房地產(chǎn)管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展。上世紀(jì)五十年代后半期到文化大革命前1956年 《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)》，通過(guò)付給房主租金對(duì)私房改造，通過(guò)對(duì)私營(yíng)企業(yè)所占用的土地由國(guó)家贖買收歸國(guó)有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產(chǎn)的社會(huì)主義公有制。– 建設(shè)部：《全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法》，《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》– 國(guó)土資源部：《國(guó)有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》– 國(guó)家計(jì)委：關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知? 行政規(guī)章18我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之四 —— 地方性法規(guī)和地方規(guī)章? 地方性法規(guī)和地方規(guī)章：我國(guó)各省、自治區(qū)和直轄市人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)和省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院授權(quán)的計(jì)劃單列市人民政府制定的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地方規(guī)章，在其轄區(qū)內(nèi)具有法律效力。– 《關(guān)于做好省級(jí)以下國(guó)土資源管理體制改革有關(guān)問(wèn)題的通知》： 15我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之一 —— 法律? 國(guó)家的根本大法：《中華人民共和國(guó)憲法》? 全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的房地產(chǎn)相關(guān)法律，效力僅次于憲法：– 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 ：由第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年 8月 29日修訂通過(guò)，自 1999年 1月 1日起施行。 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。13第一部分 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 該文件確認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展是健康的，并指出， “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ”。2023年 6月 13日央行出臺(tái) 121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。– 住房保障制度：安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏? 吃飯、居住問(wèn)題代表老百姓的切身利益，關(guān)乎政治穩(wěn)定11小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位? 無(wú)論從經(jīng)濟(jì)角度、還是政治角度，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的作用是至關(guān)重要的。– 國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，從 1996年的 ，到 2023年的 ，再到 2023年的 ，連年高漲，增勢(shì)不減，如此高的增幅表明我國(guó)居民手中蘊(yùn)藏巨大的投資和消費(fèi)能量。– 增長(zhǎng)的城市人口的居住（住宅房 )、就業(yè)、生活（商業(yè)用房）、教育醫(yī)療等需求依賴房地產(chǎn)發(fā)展，又帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展– 產(chǎn)業(yè)的聚集帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展（工廠、經(jīng)濟(jì)園區(qū)）8房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能優(yōu)化投資渠道并擴(kuò)大消費(fèi)? 資本具有追求利得的基本屬性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴(kuò)大、優(yōu)化投資渠道。房地產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、基礎(chǔ)市政建設(shè)（道路、橋梁等）等的發(fā)展更會(huì)帶動(dòng)建材、建筑施工、能源（水泥、剛材、煤炭、汽油等）等行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位，直接決定了中央宏觀政策的傾向以及房地產(chǎn)各關(guān)聯(lián)主體（尤其是開(kāi)發(fā)商）的話語(yǔ)權(quán)，也影響了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)利益博弈的整體格局。 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。錄? 話題一：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局– 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征– 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度– 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征– 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局? 話題二：近年來(lái)政策走勢(shì)的利益博弈視角分析– 土地政策分析– 金融政策分析– 交易政策分析– 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析– 物權(quán)法展望? 話題三：政策導(dǎo)向下的行業(yè)發(fā)展大勢(shì)及思源企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略隨想2第一部分 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策屬性及政策走勢(shì)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策屬性及政策走勢(shì)的利益博弈視角觀察利益博弈視角觀察目 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。4房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有很大的直接拉動(dòng)作用? 房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)消費(fèi)直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三架馬車）。6房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)調(diào)研定位策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)投資分析材料供應(yīng)園林景觀設(shè)計(jì)裝修建筑施工(監(jiān)理）銷售代理廣告設(shè)計(jì)媒體推廣（活動(dòng)公司）營(yíng)銷策劃整體策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)拆遷代理市場(chǎng)研究市政建設(shè)推廣策劃出讓代理土地評(píng)估土地一級(jí)市場(chǎng) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 消費(fèi)者研究咨詢IT服務(wù)招商引資 管理咨詢IT服務(wù)中介服務(wù)理財(cái)顧問(wèn)人才培訓(xùn)7房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度與城市化進(jìn)程息息相關(guān)? 城市化是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，城市化不僅是人口、產(chǎn)業(yè)向城市積聚的過(guò)程，同時(shí)也是農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地、城市房地產(chǎn)需求急劇膨脹的過(guò)程。– 高額利潤(rùn)率吸引其他行業(yè)的剩余資本進(jìn)入；– 房地產(chǎn)區(qū)域性的特點(diǎn)吸引不同地區(qū)間的資本流動(dòng)，促動(dòng)經(jīng)濟(jì)落后區(qū)域的招商與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 (江浙資本向內(nèi)地轉(zhuǎn)移）；– 吸引外資進(jìn)入中國(guó)（國(guó)外投資基金、游資 )，如何記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、凱德置地 。9房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了龐大的崗位需求緩解就業(yè)壓力? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量龐大，全國(guó)一萬(wàn)多家，需要大量的人才? 更重要的是，房地產(chǎn)帶動(dòng)其他眾多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、能源）的發(fā)展，更提供了數(shù)量龐大的就業(yè)崗位。? 從行業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)可能不符合作為支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)（ GDP10%)，但是，從房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的龐雜來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言占有基礎(chǔ)性地位的行業(yè) .? 關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位（支配性 /從屬性）、房地產(chǎn)業(yè)是否國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，存在爭(zhēng)論！這個(gè)問(wèn)題本身，也成為各方博弈的一個(gè)焦點(diǎn)（后面案例分析）GDP房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)城市城市化與化與城市城市建設(shè)建設(shè)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)就就業(yè)業(yè)崗崗位位居居住住保保障障12博弈案例：房地產(chǎn)行業(yè)是否國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)? 房地產(chǎn)是近年來(lái)中國(guó)利益博弈最典型的一個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)集團(tuán)也是目前中國(guó)發(fā)育程度最高的一個(gè)利益群體。對(duì)此，有人驚呼： “房地產(chǎn)的冬天來(lái)了 ”。由此，房地產(chǎn)的 “國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè) ”地位得到官方確認(rèn)。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。該法共分八章，即總則、土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)、建設(shè)用地、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任、附則；– 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》： 1994年– 《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》： 2023年 8月 29日經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)– 《城市規(guī)劃法》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》 等與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有密切關(guān)系的法律，如 2023年 4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的一個(gè)旨在從管理體制上，限制地方行權(quán)的文件。? 地方性的規(guī)章往往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況制定的，具有地方性的特點(diǎn)，同樣是我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的一部分。1961年 對(duì)私房改造的政策性文件《關(guān)于加速城市私人出租房屋社會(huì)主義改造工作的聯(lián)合通知》1963年 《關(guān)于對(duì)華僑出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告》；1964年 《關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告》、《關(guān)于對(duì)港澳同胞出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告》1965年 《關(guān)于私房改造中處理典當(dāng)房屋問(wèn)題的意見(jiàn)》等。文化大革命中由于極 “左 ”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產(chǎn)糾紛， – 確立了城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地私有制。22復(fù)興時(shí)期（1979年——1988年）。1985年《關(guān)于城市私有出租房屋社會(huì)主義改造遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)》， 正式處理國(guó)家代管房產(chǎn)是 1983年開(kāi)始的， 1983年《關(guān)于對(duì)國(guó)民黨軍政人員出走棄留的代管房產(chǎn)處理意見(jiàn)的通知》， 1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見(jiàn)》； 1987年《關(guān)于落實(shí)華僑私房政策的補(bǔ)充意見(jiàn)》； 1991年《關(guān)于處理去臺(tái)人員房產(chǎn)問(wèn)題的通知》。過(guò)去我們對(duì)于房地產(chǎn)管理習(xí)慣于用政策和行政命令的手段，現(xiàn)在這一手段已被法律、法規(guī)所取代。– 房地產(chǎn)立法數(shù)量劇增，司法解釋大量存在，司法部出臺(tái)了 100多個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)方面的司法解釋，部門規(guī)章健全?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，體系完備，由七章七十二條組成，包括總則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任等。 26決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬性的基本制度? 圍繞房地產(chǎn)的三個(gè)要素：– 土地：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，承載城市發(fā)展的最基本載體，– 資金：資金密集型產(chǎn)業(yè)– 市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）：供給、需求、價(jià)格的最終決定與調(diào)控27土地所有制? 《憲法》、《土地管理法》：– 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。– 國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。? 從憲法角度，建制鎮(zhèn)的土地不屬于城市的范疇，同時(shí)也不屬于農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。這一過(guò)程主要通過(guò)土地的征用實(shí)現(xiàn)。29? 保護(hù)耕地、合理利用土地的原則：– 人多地少、土地后備資源不足的國(guó)情決定了在征地過(guò)程中必須貫徹 “十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地 ”的基本國(guó)策。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。出讓金的含義是取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期的地租。– 集體土地不經(jīng)征用，變?yōu)閲?guó)有土地之前不得出讓。? 劃撥土地使用權(quán)的范圍包括 :– 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地– 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地– 國(guó)家重點(diǎn)扶植的能源、交通、水利設(shè)施等項(xiàng)目的用地– 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地32土地利用的相關(guān)政策? 土地管理法規(guī)定：十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策? 實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施：– 為了確保我國(guó)的耕地?cái)?shù)量不在減少，要求在省一級(jí)行政區(qū)域范圍內(nèi)做到耕地總量平衡，即規(guī)劃期內(nèi)的耕地?cái)?shù)量不減少。該法分六章，即總則、劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。– 土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 – 兩個(gè)規(guī)劃的共同之點(diǎn)都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質(zhì)要素落實(shí)的地塊。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。– 促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置– 保證城市規(guī)劃的實(shí)施– 到 2023年底，全國(guó)已建立 1002個(gè)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，收購(gòu)?fù)恋?，已出讓 ，捆村 。并不注重當(dāng)?shù)卣w投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ乃茉臁?1998年出臺(tái)的住房制度改革目標(biāo)主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房分配制度。? 2，提租補(bǔ)貼階段（ 19861990）：供方出售遭遇阻力，提高房租，以租養(yǎng)房? 3，以售帶租階段（ 19911993）：（售房起步，帶動(dòng)提租，售房給與優(yōu)惠，小步提租不過(guò)補(bǔ)貼? 4，全面推進(jìn)階段 :實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。? 5，住房分配貨幣化階段41貨幣化住房分配制度? 1998年 7月 3日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)步伐的通知》，其核心是：停止住房實(shí)物分配；逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。如：新房出售政策需要金融部門支持、需要多種房屋的供應(yīng)渠道、需要對(duì)工資的改革– 必須徹底與舊有住房制度徹底決裂：實(shí)物分配42現(xiàn)有住房制度的總體思路：? 總體思路：– 2023年 8月 12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 :– 堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用；– 以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需求；– 加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度；– 加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定? 住房分配貨幣化：– 體制住房實(shí)物分配之后，職工的住房消費(fèi)主要通過(guò)貨幣化手段實(shí)現(xiàn)? 經(jīng)濟(jì)適用房：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》– 經(jīng)濟(jì)適用房是政府為低收入居民提供的住房，為了防止標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，對(duì)戶型和面積進(jìn)行控制。? 滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建設(shè)43商品房銷售制度? 《商品房銷售管理辦法》? 預(yù)售制度，賣樓花– 早期支持房地產(chǎn)發(fā)展的特有政策產(chǎn)物44銀行信貸政策? 開(kāi)發(fā)貸款? 購(gòu)房按揭貸款– 公積金貸款– 商業(yè)貸款45分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入? 1994年，實(shí)行分稅制財(cái)稅制度，強(qiáng)化中央收入的主導(dǎo)地位，提高中央分配比例，使財(cái)政收入向中央傾斜，打破中央與地方財(cái)政收入分配平衡。– 營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，普遍實(shí)行差額征稅和提高營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的規(guī)定、對(duì)安置下崗失業(yè)人