【正文】 /3/172016/3/312016/4/142016/4/282016/5/122016/5/262016/6/92016/6/232016/7/72016/7/212016/8/42016/8/182016/9/12016/9/152016/9/292016/10/132016/10/272016/11/102016/11/242016/12/82016/12/22羅頓發(fā)展 2023年累計(jì)漲幅 % 珠江實(shí)業(yè) 2023年累計(jì)漲幅 % 15 存量土地管理－企業(yè)合并免征契稅 8月 13日 廣州市： 《 關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備投資管理的意見 》 根據(jù)這份 《 意見 》 ， 將近年儲(chǔ)備條件成熟的土地項(xiàng)目編制成“實(shí)施規(guī)劃”，經(jīng)政府審批后，列入批準(zhǔn)項(xiàng)目和政府投資項(xiàng)目庫。 國土資源部 2023年在建設(shè)用地存量管理上強(qiáng)調(diào)最多的無疑是 “土地閑置管理 ”，從繳納土地閑置費(fèi)到無償罰沒土地使用權(quán)，國土部更是將土地限制情況與房地產(chǎn)商的融資情況掛鉤，密切了與證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)的合作。在房地產(chǎn)市場的過去的黃金十年中，土地財(cái)政占據(jù)了地方收入的半壁江山，可供出售的土地在耕地保護(hù)等限制下顯得沐足珍貴。 該部門將承擔(dān)深圳土地整備、房屋征收拆遷、土地投融資、重大項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)選址等工作，以及對(duì)零散用地進(jìn)行整合，并進(jìn)行土地清理及土地前期開發(fā)等 。 9 三舊改造相關(guān)資本市場表現(xiàn) 5051015202580901001101201301401501602023010420230118202302012023021520230229202303142023032820230411202304252023050920230523202306062023062020230704202307182023080120230815202308292023091220230926202310102023102420231107202311212023120520231219三舊改造相關(guān)超額收益率（ VS 上證房地產(chǎn)指數(shù)） YTD % 截至 2023 12 31三舊改造指數(shù) YTD % 截至 2023/12/31廣州三舊改造 YTD % 截至 2023/12/31南京城中村改造 YTD % 截至 2023/12/3110 建設(shè)用地二次開發(fā)－ “三舊 ”改造 12月 15日 南京明確城中村改造時(shí)限 南京召開全市城中村、危舊房改造動(dòng)員大會(huì)，明確城中村、危舊房改造項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 有相關(guān)解讀認(rèn)為，該項(xiàng)規(guī)定是為了約束保險(xiǎn)公司假借 “養(yǎng)老地產(chǎn) ”等名義建設(shè)和銷售商品房。 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)確需融資的，應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策。 儲(chǔ)備土地應(yīng)優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。即使對(duì)于固定比例的收益模式，由于參與開發(fā)的企業(yè)在土地競買中多有優(yōu)勢，土地市場的火爆往往利好一級(jí)開發(fā)企業(yè)。 未來土地補(bǔ)償主要包括耕地的補(bǔ)償和宅基地的補(bǔ)償，安置方面包括就業(yè)、社保、培訓(xùn)等方面的安置，而這些加起來大概占到土地出讓金總額的 40%。并增加社會(huì)保障補(bǔ)償，規(guī)定征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償，被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會(huì)保障費(fèi)用，農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償，以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。 ? 此外 ，就是對(duì)戈壁、荒灘和沙漠等未利用地開發(fā)利用。工礦 廢棄地復(fù)墾，這一政策已安排在 12個(gè)省份試點(diǎn) 。 “1” 就是每年的建設(shè)用地增量安排，近幾年每年下達(dá)計(jì)劃約 700萬畝 。 “8” 就是拓展建設(shè)用地新空間的 8條途徑，分別為 ： ? 農(nóng)村 土地整治，即 “田水路林村 ”綜合整治 ，可 新增耕地 10%至 15%。 ? 城鎮(zhèn) 低效用地二次開發(fā)，挖掘潛力并促進(jìn)城鎮(zhèn)的更新改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型 。 2023年，在土地儲(chǔ)備管理方面，國土資源部強(qiáng)調(diào)最多的還是對(duì) “空閑、低效利用 ”建設(shè)用地的再利用，對(duì)于以城中村為代表的 “三舊 ”改造和 “城鎮(zhèn)上山 ”政策為代表的 “低緩坡開發(fā) ”。 12月 17日 福建： 上調(diào) 征地補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn) 福建省政府發(fā)出關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知顯示， 從 2023年 1月 1日起，福建征收土地使用的耕地年產(chǎn)值最低標(biāo)準(zhǔn)由每畝 1100元調(diào)整為 1300元，征地區(qū)片綜合地價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)由每畝 。 6 土地一級(jí)開發(fā)政策概述 土地一級(jí)開發(fā)，涉及了拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等環(huán)節(jié)，是將生地變成熟地，是土地招牌掛前的必備工作。 就 2023年而言，（土地二級(jí)市場概述詳見土地出讓部分）土地市場經(jīng)歷了上半年的冷清后，在三季度回暖，并在四季度初顯 “火爆 ”的局面，對(duì)應(yīng)土地一級(jí)開發(fā)指數(shù)在前三季度表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于其他房地產(chǎn)個(gè)股，而隨著地方政府在 11月后加大推地力度，地王頻現(xiàn)帶動(dòng)二級(jí)市場對(duì)土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)個(gè)股，尤其是一級(jí)開發(fā)合同較多的企業(yè)（清單相見尾頁 附）進(jìn)行追捧。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織開展對(duì)儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)。 20231129 保監(jiān)會(huì)： 險(xiǎn)企禁以不動(dòng)產(chǎn)投資變相參與一級(jí)開發(fā) 《 通知 》 規(guī)定，保險(xiǎn)資金以間接方式投資公共租賃住房和廉租住房項(xiàng)目時(shí)，該類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府審定，權(quán)證齊全合法有效，地處經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、財(cái)政狀況良好、人口增長速度較為穩(wěn)定的大城市。 202353 財(cái)政部、國土資源部 : 《 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法 》 新增費(fèi)專項(xiàng)用于土地整治支出及其他相關(guān)支出。 此次南京城中村和危舊房改造占地 436萬平方米，房屋 385萬平方米；即日起，改造區(qū)域?qū)鼋Y(jié)戶口信息，中止房屋購買、交易行為 。8月 17日 《 銀川市“三舊 ”改造工作方案 》 初步確定 “三舊 ”改造項(xiàng)目 149個(gè)，涉及土地面積 ，其中舊城區(qū)改造項(xiàng)目47個(gè)，土地面積 2912畝，舊村莊改造項(xiàng)目 55個(gè)，土地面積 7411畝，舊廠區(qū)改造項(xiàng)目 47個(gè)，土地面積 2686畝。舊城區(qū)改造成為盤活存量，增加商品房供給的上選。這將加大企業(yè)囤地的成本，而從羅頓發(fā)展和珠江實(shí)業(yè)被暴土地長期閑置后，股價(jià)的大幅上漲來看，二級(jí)市場對(duì)政策解讀有所不同。 其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資額 1000萬元以上的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，需按要求委托具資質(zhì)單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，報(bào)市發(fā)展改革委審批。 對(duì)工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變?cè)猛镜那疤嵯?，支持企業(yè)增加土地容積率，不再增收土地出讓價(jià)款。 ? 市本級(jí)工業(yè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地計(jì)劃，其投資強(qiáng)度不低于 400萬元 /畝，投資總額低于 3億元的工業(yè)項(xiàng)目不宜單獨(dú)安排用地。 5月 30日 國土部： 再查土地閑置情況 國土資源部通知各地，將在 5月下旬從土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)（監(jiān)測系統(tǒng)）中 提取房地產(chǎn)土地閑置超過一年的情況，并抄送給銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門 ，此舉是考慮到地閑置狀況可能增多，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目盡快開發(fā)。 加大國土開發(fā)整治力度，盡快推出國土規(guī)劃，整合工作資源； 打造源頭管控、全程監(jiān)管、整治重建的生態(tài)文明建設(shè)平臺(tái)。受政策鉗制，土地成交和供給從 2023年開始連續(xù)三年下降。截至 2023年 7月 ,全國土地購置面積累計(jì)同比下降 %,對(duì)應(yīng)全國未開發(fā)土地面積增幅從 2023年 2月的 42%下降至 %，全國住宅開發(fā)投資完成額則從 2023年 %的高點(diǎn)回落至 %。國土資源部相繼出臺(tái)確保土地供給率的政策，土地市場的回暖從招牌掛的二級(jí)市場吹到一級(jí)開發(fā)市場。 22 全年土地二級(jí)（招拍掛）市場表現(xiàn) 23 0 . 0 0 1 0 . 0 0 2 0 . 0 0 3 0 . 0 0 4 0 . 0 0 5 0 . 0 0 6 0 . 0 0 7 0 . 0 0 0 . 0 0 5 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 1 , 5 0 0 . 0 0 2 , 0 0 0 . 0 0 2 , 5 0 0 . 0 0 2023012023032023052023072023092023112023012023032023052023072023092023112023