【正文】 準(zhǔn)和方法，早期發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。后經(jīng)奮力搶救未造成財(cái)產(chǎn)損失。 ?完善技術(shù)資料檔案的管理，制作管網(wǎng)與閥門位置簡(jiǎn)圖，作為應(yīng)知應(yīng)會(huì)強(qiáng)化技術(shù)員對(duì)管網(wǎng)閥門的熟悉程度。 ?PPR水管熱熔接施工未達(dá)到工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時(shí)間不足等，留下薄弱環(huán)節(jié)。 ?排水設(shè)備故障： 在前期接管驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時(shí)排污泵不能動(dòng)作。” 事件過程： 8月 26日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來勢(shì)急，雨量大，地下水位升高； 8月 27日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)現(xiàn)五期八組團(tuán)地下設(shè)備泵房進(jìn)水，積水深達(dá) ，水泵房所有設(shè)備被浸泡在水中； 8月 27日 31日期間緊急采購設(shè)備，臨時(shí)安裝一臺(tái)生活水泵及中水泵，部分恢復(fù)供水。還讓人怎么生活？ 回復(fù) :**項(xiàng)目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費(fèi)！ [**市客戶服務(wù)中心 ] 于 202393 14:01:20 加貼在 **項(xiàng)目 尊敬的業(yè)主： 您好！ 26日 **地區(qū)普降暴雨，路面積水嚴(yán)重， 27日導(dǎo)致您所在的組團(tuán)泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于 31日現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)用水。 物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 給排水工程 a、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來雨水作整體設(shè)防 (無特別的防水層 )，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。 b、砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。 b、采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于 2分鐘 (用機(jī)械攪攔 )；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。 物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的 重要問題應(yīng)以書面 報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。 介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積 =住宅區(qū)總建筑面積 / 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。如利用自然河道水系超過 ,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 景觀配置 景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 1高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。 1房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 房屋單體 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 生活配置 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。 智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 總體評(píng)估。 企劃文件 市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。 。 6 、對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。 物業(yè)組成工作小組 。 首先要做到物業(yè)項(xiàng)目這個(gè)產(chǎn)品是節(jié)能的，也就是說這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目所選用的設(shè)備全是節(jié)能設(shè)備、所用的材料都是節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設(shè)備的選型、設(shè)備的數(shù)量等各個(gè)方面都要考慮節(jié)能的需要，體現(xiàn)節(jié)能的思想。 物業(yè)管理前期介入的概念 所謂技術(shù)節(jié)能，包括兩層含義： 一、是運(yùn)用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品，從而達(dá)到降低能耗的目的； 二、是運(yùn)用技術(shù)方法達(dá)到降低能耗的目的。 對(duì)已經(jīng)投入使用的物業(yè)項(xiàng)目待物業(yè)管理能夠介入時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目的工程建設(shè)均已基本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時(shí)再想通過改變?cè)O(shè)計(jì)而達(dá)到節(jié)能目的，已經(jīng)為時(shí)已晚。 物業(yè)管理人員比工程設(shè)計(jì)人員、工程施工人員、工程管理人員更為了解和掌握各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經(jīng)驗(yàn)和節(jié)能體會(huì)。 3 、制定工作計(jì)劃 。 前期介入的一般程序 前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 施工建設(shè)階段包括： 電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 設(shè)計(jì)文件 總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 另加訪客車位占車位數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的 10%）。 一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在 2— 3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。 1有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位管中應(yīng)距地 10度左右。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 綠化配置 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 管理用房 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前 5個(gè)月。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問題處理的建議。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 地下室工程 地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。 c、采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。 b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。 物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入 驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見 《 新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引 》 ） 驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如： 物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。 雖然在此期間我們也采取了一些送生活用水等臨時(shí)應(yīng)急措施，但給您造成的不便，還請(qǐng)您原諒。 期間停水 5日之久。 ?前期沒有預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)： 導(dǎo)致水泵房被泡是由于地下設(shè)備房的管道及線纜橋架 45處過墻眼處滲漏