【正文】 ，依照地方法規(guī)執(zhí)行。適用于海昌房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的前期物業(yè)管理。 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本指引的編制及修訂工作。原則 集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價(jià)值、促進(jìn)海昌房地產(chǎn)銷售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來的交叉環(huán)節(jié)工作職責(zé)，理順業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機(jī)制。房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。項(xiàng)目配合費(fèi):指在總包進(jìn)場后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)部分圖紙?jiān)u審、施工配合、管理費(fèi)測定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項(xiàng)目部及項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費(fèi)、稅費(fèi)等方面的費(fèi)用。:指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，對項(xiàng)目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地進(jìn)行全面的清潔，以保證入住時(shí)的良好清潔狀態(tài)。，并確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進(jìn)產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)的做法，如確有必要實(shí)施，調(diào)整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。、營銷配合費(fèi)用、物業(yè)開辦費(fèi)及清潔開荒費(fèi)用等按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行結(jié)算。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項(xiàng)目及企業(yè)簡介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計(jì)劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計(jì)劃、維修資金使用方案、管理費(fèi)的收支測算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。若在接管驗(yàn)收工作中有屢次整改仍不達(dá)標(biāo)或項(xiàng)目部拒不整改以及長期拖延的項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)將問題以書面報(bào)告的形式報(bào)地產(chǎn)公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。：第一種是銷售前開放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。清潔開荒質(zhì)量由物業(yè)公司全面監(jiān)管，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，由地產(chǎn)公司全程組織安排，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。、水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；第二種空置房相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。：第一種為包干制，第二種為酬金制；《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項(xiàng)目配合費(fèi)及營銷配合費(fèi)按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個(gè)月時(shí)支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。，造成項(xiàng)目用水、電、氣、供暖形成繳費(fèi)與收費(fèi)之間的價(jià)差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產(chǎn)生的收支價(jià)差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。本制度自頒布之日起執(zhí)行。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。（一）對物業(yè)的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃嚴(yán)要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項(xiàng)目策劃委員會，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù)。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。知識包括經(jīng)營管理知識、財(cái)務(wù)知識、法律知識。第二章 物業(yè)管理前期介入 第三條 規(guī)劃設(shè)計(jì)介入在集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后，地區(qū)公司制定詳細(xì)規(guī)劃之前，由總工室牽頭組織開發(fā)部、工程部、營銷部、物業(yè)公司，針對小區(qū)物業(yè)封閉管理綜合方案（機(jī)動(dòng)車停車場規(guī)劃和機(jī)動(dòng)車出入管控方案、非機(jī)動(dòng)車停車場規(guī)劃和非機(jī)動(dòng)車出入管控方案、行人出入管控方案、垃圾中轉(zhuǎn)運(yùn)輸方案、物業(yè)配套用房規(guī)劃等）、小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃方案（小區(qū)主要變配電房、水泵房、換熱站、消防監(jiān)控中心等，具體參考附件一《小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃建議》）、小區(qū)首期交樓必需設(shè)備用房規(guī)劃方案、小區(qū)智能化綜合規(guī)劃方案、小區(qū)公共區(qū)域和會所、運(yùn)動(dòng)中心及影城等區(qū)域水電表獨(dú)立安裝等進(jìn)行綜合研討，根據(jù)研討結(jié)果擬定詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，報(bào)集團(tuán)設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)質(zhì)量與成本控制中心、物業(yè)管理中心聯(lián)合審核，最終方案由工程建設(shè)口集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。從保安員進(jìn)場開始，地區(qū)公司工程部應(yīng)為地區(qū)物業(yè)公司提供辦公地點(diǎn)、食堂、宿舍、倉庫、電話、網(wǎng)絡(luò)及必需的后勤物資；辦公地點(diǎn)、食堂、宿舍、倉庫的選定、裝修改造及后勤物資配臵由地區(qū)物業(yè)公司提出使用要求，由工程部組織包括地區(qū)物業(yè)公司在內(nèi)的相關(guān)部門召開討論會，討論結(jié)果報(bào)地區(qū)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)審批后由地區(qū)公司工程部執(zhí)行。地區(qū)物業(yè)公司須參與每期工程“三層會驗(yàn)”工作，重點(diǎn)就大小頭、預(yù)留孔洞、門窗開啟方向、業(yè)主后期使用需求等提出意見。第六條 地區(qū)物業(yè)公司須按照地區(qū)公司需求擬定前期介入人員編制，報(bào)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報(bào)備集團(tuán)物業(yè)管理中心，前期介入人員人工綜合成本在地區(qū)公司列支。第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算地區(qū)物業(yè)公司須在開盤三個(gè)月前根據(jù)物業(yè)管理方案進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)成本測算, 擬定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)（住宅、商業(yè)、公寓、公建配套等）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）簽署意見，物業(yè)直管副總裁審核后報(bào)營銷直管副總裁審批。招投標(biāo)部負(fù)責(zé)招投標(biāo)代理公司的選定工作，并與招投標(biāo)代理公司簽訂招投標(biāo)代理合同。/ 13前期物業(yè)管理招投標(biāo)完成后，招投標(biāo)部須及時(shí)完成《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂工作，開發(fā)部須及時(shí)完成《前期物業(yè)服務(wù)合同》政府備案。營銷部須提前20天書面告知地區(qū)物業(yè)公司銷售現(xiàn)場開放和開盤時(shí)間，銷售現(xiàn)場開放前10天地區(qū)物業(yè)公司須安排物業(yè)人員到崗、相關(guān)物資到位,營銷部負(fù)責(zé)驗(yàn)收確認(rèn)。銷售環(huán)境美化所需物資由營銷部負(fù)責(zé)申購，地區(qū)公司負(fù)責(zé)采購或招標(biāo)，于開園前一周內(nèi)到貨。第十條 銷售案場管理營銷部負(fù)責(zé)對銷售案場物業(yè)人員進(jìn)行銷售相關(guān)業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，并定期考核，對考核結(jié)果不達(dá)標(biāo)的人員，營銷部有權(quán)提出更換。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)銷售區(qū)域日常維修工作。售樓部、樣板房維保修期內(nèi)的維修由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)組織責(zé)任施工單位進(jìn)行維修，責(zé)任施工單位不能及時(shí)維修及維保修期過后的維修由工程部委托物業(yè)服務(wù)中心或第三方進(jìn)行維修，如需外委第三方維修的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。1營銷撤場后，屬于地區(qū)公司的資產(chǎn)及營銷物資由地區(qū)公司負(fù)責(zé)處理，若需移交地區(qū)物業(yè)公司的，按規(guī)定辦理資產(chǎn)調(diào)撥手續(xù)。委托地區(qū)物業(yè)公司辦理的，由物業(yè)服務(wù)中心提報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目營銷部確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。交樓后，交樓區(qū)域的多種經(jīng)營由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。若使用勞務(wù)派遣的，相關(guān)單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司征召（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)維保修人員及派遣單位管理。(4)維保修材料歸地區(qū)公司所有，由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常管理；維保修期過后，屬地區(qū)公司的物資由地區(qū)公司負(fù)責(zé)處理，若移交給地區(qū)物業(yè)公司須辦理調(diào)撥手續(xù)。需要外委第三方維修的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理。/ 13地區(qū)公司工程部須在交樓前，根據(jù)地區(qū)物業(yè)公司需求對公建配套及公共設(shè)備設(shè)施按類別分別安裝水、電表。物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。維保修期滿至維修基金啟用前需對物業(yè)公共部位（如電梯前室、消防樓梯、大堂、園區(qū)景觀等）、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造的，地區(qū)物業(yè)公司須通知地區(qū)公司，由地區(qū)公司工程部組織進(jìn)行原因分析并界定責(zé)任單位，由責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修。地區(qū)公司工程部確認(rèn)，轉(zhuǎn)扣費(fèi)用入地區(qū)公司賬。第五章 社區(qū)商業(yè)及配套管理第十七條 社區(qū)商業(yè)、恒大影城社區(qū)商業(yè)管理按《恒大地產(chǎn)集團(tuán)社區(qū)商業(yè)管理辦法》執(zhí)行。社區(qū)商業(yè)在該項(xiàng)目《商品房買賣合同》約定的交樓之日（下稱“交樓”）前，因地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部招商需要由物業(yè)服務(wù)中心提供物業(yè)服務(wù)的，地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)與地區(qū)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，明確相關(guān)服務(wù)時(shí)間、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)費(fèi)用。交樓后屬于地區(qū)公司產(chǎn)權(quán)且未出租的社區(qū)商業(yè)，地區(qū)物業(yè)公司按照與地區(qū)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》向地區(qū)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。若地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部或承租方為客戶支付臨時(shí)停車費(fèi)用的，由地區(qū)物業(yè)公司與地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部或承租方簽訂協(xié)議，按月結(jié)算。第十八條 綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心日常物業(yè)管理由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)。已出租的綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心，地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部在簽訂《租賃協(xié)議》的同時(shí)須協(xié)助地區(qū)物業(yè)公司與承租方簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，地區(qū)物業(yè)公司自承租之日起向承租方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)費(fèi)用須包括重要設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、年檢費(fèi)用），若因特殊情況地區(qū)公司需免收承租方物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，相關(guān)費(fèi)用由地區(qū)公司支付給地區(qū)物業(yè)公司。交付使用的停車場設(shè)施日常例行維護(hù)、保養(yǎng)等相關(guān)費(fèi)用由地區(qū)物業(yè)公司承擔(dān)。第二十條 公建配套物業(yè)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施竣工驗(yàn)收合格后由開發(fā)部移交相關(guān)政府單位，暫未移交的由物業(yè)服務(wù)中心代為進(jìn)行日常物業(yè)管理，代管期間產(chǎn)生的能耗等相關(guān)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)中心立項(xiàng)申報(bào)，地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)人確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。/ 13第二十三條 地區(qū)公司設(shè)臵客運(yùn)公司或車隊(duì)的，由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)車輛日常運(yùn)營管理，其配臵的人員人工綜合成本及運(yùn)營成本由地區(qū)公司承擔(dān)，若有運(yùn)營收入的，