【正文】 容 裝飾工程 a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。 a、鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。 回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面 (無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。 物業(yè)定期 參 加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì) ， 及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。 各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。 分類(lèi)評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 公共空間 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò) 1米的水系，并有防護(hù)或警示。 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。 1聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于 ，并留有室外機(jī)位置。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰、套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。 分類(lèi)評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 室內(nèi)配置 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 分類(lèi)評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。 住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 分類(lèi)評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 智能化配置 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。 分類(lèi)評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 設(shè)備配套 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。 分類(lèi)評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 交通布局 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清 晰，便于分流管理。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 分類(lèi)評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 消防布局 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類(lèi)似典型樓盤(pán)，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。 報(bào)批報(bào)建文件 《 可行性研究報(bào)告 》 及批復(fù)、 《 詳規(guī) 》 及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、 《 勘測(cè)定界報(bào)告 》 、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。 營(yíng)銷(xiāo)策劃階段包括： 物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。 5 、物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù) 查。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 1 、雙方確定工作內(nèi)容要求 。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作絕不能等到物業(yè)項(xiàng)目接管后才開(kāi)始運(yùn)作，而應(yīng)當(dāng)盡早介入到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中。物業(yè)管理前期介入工作指引 培訓(xùn)提綱 物業(yè)管理前期介入的概念 前期介入如何做好技術(shù)節(jié)能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入 建筑 給排水 工程設(shè)計(jì)與施工 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。做好項(xiàng)目節(jié)能工作，首先要在思想上要有認(rèn)識(shí)，其次在具體上做到實(shí)行能稱干，加強(qiáng)完善管理提高資源利用效率，減少損失浪費(fèi)，以盡可能少的資源消耗，創(chuàng)造盡可能大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)通過(guò)業(yè)主或建設(shè)單位運(yùn)用到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中，用以彌補(bǔ)設(shè)計(jì)和施工的缺陷，從而使物業(yè)項(xiàng)目這個(gè)產(chǎn)品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作打下基礎(chǔ)。 4 、計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、 管理用房、 車(chē)位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括： 對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。 地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。 各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)住宅區(qū)中水平領(lǐng)先 。 消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1： ），便于停放。 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。例如：一般 10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加 200平方米。 公共照明、樓道照明配置合理。 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。 中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。 1陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件距小于 ，防止兒童攀爬。 3室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。 當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于 150m）。 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工 生活用房。 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 成立介入小組，一般 2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度 ，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)： a、無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 樓面、屋面砼工程 樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。 建筑給排水工程設(shè)計(jì)與施工 **項(xiàng)目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費(fèi)！ [劉津煜 ] 于 2023831 14:02:12 加貼在 **項(xiàng)目 為什么多次反映到物業(yè)都沒(méi)有解決，從交房第二天開(kāi)始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒(méi)有人管呢？問(wèn)物業(yè)，物業(yè)說(shuō)，我們也不知道。后續(xù)此類(lèi)事件，服務(wù)中心將加大信息溝通力度，確保您能及時(shí)了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問(wèn)題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話： *******。 初步評(píng)估，該事故造成直接經(jīng)濟(jì)損失 5萬(wàn)元。 住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象： ?供水管件損壞、脫落引起跑水 ?因使用不當(dāng)造成的跑水 ?下水管道堵塞反水 ?隨同房屋交付贈(zèng)送的設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量存在瑕疵 面對(duì)大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？ ?為住戶提供檢修服務(wù)，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ?有效開(kāi)展客戶教育，增強(qiáng)住戶的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) ?加強(qiáng)裝修提示和監(jiān)督管理 ?落實(shí)定期對(duì)排水管井、管道疏通，防止堵塞 預(yù)防措施分析： 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： ?前期施工回填土未夯實(shí)（尤其是北方冬季施工）春天基礎(chǔ)下沉，管道受力不均引起斷裂。 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： 常見(jiàn)材料問(wèn)題： ?閥門(mén)存在缺陷 ?管材選用錯(cuò)誤 常見(jiàn)管理和維護(hù)問(wèn)題： ?施工時(shí)挖斷管道 ?發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)漏水找不到閥門(mén) ?關(guān)鍵時(shí)刻閥門(mén)打不開(kāi)或關(guān)不上 ?管網(wǎng)長(zhǎng)期存在較大滲漏未能發(fā)現(xiàn) 預(yù)防措施分析： 措施層面： ?加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系統(tǒng)性。 ?提升管網(wǎng)維修工作質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)維修與改造相結(jié)合（改善維修工藝、減小管網(wǎng)壓力）。直至 8日晚，才恢復(fù)客梯運(yùn)行和消防通道照明。 給、排水設(shè)備設(shè)施構(gòu)成： 安全閥 化糞池 減壓閥 止回閥 軟連接 電解點(diǎn)壓力表 閘閥 閘閥 過(guò)濾閥 電動(dòng)蝶閥 水池 末端用水設(shè)施 下水管道 下水井 排至市政管網(wǎng) 排水設(shè)備 供水控制系統(tǒng) 管網(wǎng)的給水方式 市政直接給水方式：適用于市政水壓穩(wěn)定的多層建筑。 管網(wǎng)的保養(yǎng)方法與內(nèi)容 故障現(xiàn)象： 地下室