【正文】 受的高層總價(jià)對(duì)比 ? 從上圖可以看出，消費(fèi)者能夠接受的總房?jī)r(jià)款還是比較低的，雖然只是小部分群體相對(duì)保守的行為，但可以判斷是代表市場(chǎng)的主流。 開封市消費(fèi)者調(diào)查 開封市消費(fèi)者調(diào)查 %%%0% 0%%%%%%1 8 0 0 元/ ㎡以下 20232200元 /㎡2 4 0 0 元/ ㎡以上圖表5 被調(diào)查對(duì)象能夠接受的高層住宅價(jià)格對(duì)比 ? 對(duì)比上圖表，消費(fèi)者選擇 1800元 /㎡以下的人占 %，也就是說有七成以上的人在目前市場(chǎng)上高層的心里價(jià)位是 1800元 /㎡左右上限，這對(duì)價(jià)格制定在 1800元 /㎡以上的樓盤來說，無疑是要需求產(chǎn)品和策略營(yíng)銷全面綜合的突破。 開封市消費(fèi)者調(diào)查 %0% %%%%%% % % % % %一房一廳兩房一廳兩房?jī)蓮d三房一廳三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d五房以上圖表3 被調(diào)查對(duì)象最希望購(gòu)買的房型對(duì)比開封市消費(fèi)者調(diào)查 ? 從圖表 3可以看出，最受消費(fèi)者歡迎的房型依次為三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、三房一廳、兩房?jī)蓮d；一房一廳和五房以上房型所選比例相同，為 %；幾乎沒有一組被訪問對(duì)象對(duì)兩房一廳感興趣。從以上比例我們認(rèn)為，第一，有購(gòu)房打算人所占的比例低于沒有購(gòu)房打算人，實(shí)屬正常；第二，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況，雖然多數(shù)為當(dāng)?shù)厝丝?，但迅速上漲的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的薪水漲幅，所以還是有一部分被訪問者是買不起房子的。 2023年開封房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 高層“崛起” 片區(qū)項(xiàng)目調(diào)查 區(qū)域印象 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目有 9個(gè)，現(xiàn)有市 場(chǎng)投放以多層 為主，預(yù)計(jì)在 2023年投放市 場(chǎng)將以高層為 主，正在建設(shè) 的榮勛花園二 期歐陸經(jīng)典及 的金明?；▓@、 碧麗國(guó)都都是 高層或小高層。注重外墻磚、墻體涂料、上下水管等材料的使用在今年將更加明顯。 開封房?jī)r(jià)走勢(shì) ? 本市個(gè)人改善性購(gòu)房和投資購(gòu)房者不斷增加，市場(chǎng)需求量不斷加大； ? 由于政府推行土地公開招標(biāo)、掛牌、拍賣制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地年度計(jì)劃，建立土地儲(chǔ)備制度，宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的供給，土地供應(yīng)量減少、競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商獲取土地的成本不斷提高； ? 隨著居民收入水平的提高，消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、科技含量、物業(yè)管理等也有了更高的要求，房地產(chǎn)開發(fā)綜合開發(fā)成本有所提高； ? 大型有實(shí)力的外地房地產(chǎn)企業(yè)投身開封房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，開發(fā)成本不斷增加。 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足市場(chǎng)上對(duì)于高品質(zhì)住宅的需求，將項(xiàng)目的開發(fā)多放在高速發(fā)展的西區(qū)，同時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的類型也多以中高檔產(chǎn)品為主。 開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 2023年一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，致使開封樓市較為冷淡購(gòu)房者持幣待購(gòu)，觀望心態(tài)較重。 開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ? 2023年開封市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 10億元，比前年提高了 %；新開工面積 ，較前年提高了 %；竣工面積 50萬平方米，同前年保持持平；在建面積 ，比前年上升了%；銷售面積（含預(yù)售） ，比前年提高了 %。按人均 28平方米建筑 面積住房標(biāo)準(zhǔn)，除去原有城市居民改善住房條件帶來的需求增長(zhǎng)外，僅 50萬新增人口就需要新增住房 1400萬平方米，由此可見，開封市房產(chǎn)市 場(chǎng)需求量大，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力與發(fā)展水平 ? 開封市政府明確提出要推進(jìn)鄭汴一體化發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其 核心是提高城市化率。 ? 開封市市長(zhǎng)劉長(zhǎng)春明確提出，將重點(diǎn)推進(jìn)鄭汴一體化發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局公布， 2023年開封市 GDP增速在全省居倒數(shù)第三，開封市民的購(gòu)買力在全省地市中也排在后面。開封 地理位置優(yōu)越，氣候溫和，交通便利，文化教育發(fā)達(dá)， 物產(chǎn)豐富，科技進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)繁榮，是中原地區(qū)的重要旅游城市和對(duì)外開放城市。在中國(guó)的歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有 2700多年的歷史。 城 區(qū) 概 況 ? 開封市下轄五縣五區(qū)，分別為開封縣、通許縣、尉氏縣、蘭考縣、杞縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、順河區(qū)、南關(guān)區(qū)、郊區(qū)，總面積 6444平方公里，總?cè)丝?470萬，其中市郊區(qū)面積 359平方公里，人口 78萬（ 56萬市區(qū)人口、22萬郊區(qū)人口）。就房地產(chǎn)來說，開封的房?jī)r(jià)在同等規(guī)模的地市中明顯偏低。其中包括建成鄭汴城市間連接通道，在沿線展開產(chǎn)業(yè)、商住、文化、生態(tài)建設(shè)布局；落實(shí)《中原城市群總體發(fā)展綱要》，加強(qiáng)與省政府有關(guān)部門及鄭州市相關(guān)部門的對(duì)口交流與合作，推進(jìn)鄭汴兩市功能對(duì)接、城區(qū)對(duì)接、空間對(duì)接、產(chǎn)業(yè)對(duì)接、服務(wù)對(duì)接和生態(tài)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、對(duì)接互動(dòng)、共同發(fā)展；制定更優(yōu)惠的政策，創(chuàng)造更寬松的環(huán)境，吸引 人流、物流、資金流、信息流向開封聚集； 市政聚焦“鄭汴一體化” 市政聚焦“鄭汴一體化” ? “十一五”期間 ，在鄭汴一體化的大前提下，鄭州市 GDP年均增長(zhǎng)速度將達(dá)到 15％，比全省平均水平高出 3個(gè)百分點(diǎn)， GDP總量力爭(zhēng)翻一番，達(dá)到 3500億元左右。 ? 現(xiàn)在開封市建成區(qū)面積約 80平方公里，人口 72萬，其中市區(qū) 52萬，郊區(qū) 20萬。 發(fā)展定位與城市規(guī)劃 二 . 開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r調(diào) 查 ? 開封房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展速度較慢，自鄭汴一體化提出后，開封西區(qū)成為了開封房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 2023年開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，供求基本平衡，購(gòu)銷呈現(xiàn)兩旺，價(jià)格穩(wěn)中略升，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理。但是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民的收入水平在增加，潛在的購(gòu)房需求還是不斷增加 。 ? “鄭汴一體化”不僅促進(jìn)了開封房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也使 開封的輻射能力和匯聚能力不斷增強(qiáng) ， 很多開發(fā)商也將其客戶的定位向開封周邊的區(qū)域擴(kuò)大，如鄭州等城市。 開封房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 ? 市場(chǎng)需求增長(zhǎng) —— 成本提高 —— 房?jī)r(jià)抬升 ? “景觀地產(chǎn)”的形成和發(fā)展，能夠滿足人們對(duì)于自然、對(duì)于生態(tài)的渴望，能夠給人們帶來更健康的生活，隨著“景觀地產(chǎn)”的不斷成熟和發(fā)展，它將逐漸成為人們生活中的一道風(fēng)景。 2023年開封房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 看形象，也看質(zhì)量 ? 雖然樓市中人們的多層情結(jié)仍然沒有改變，但人口不斷增多，土地資源日漸稀缺，高層以不能拒絕的速度來到人們面前。 片區(qū)項(xiàng)目調(diào)查 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 建設(shè) 規(guī)模 銷售均價(jià) （元 /㎡） 交房 日期 備注 1 榮勛花園二期 小高層 ㎡ 2800 08年底 2 東京銀座 多層 +電梯 約 1萬㎡ 2100 未定 酒店公寓 3 碧麗國(guó)都 小高層、高層 ㎡ 2700 未定 4 金池明郡 多層、別墅 13萬㎡ 4000 07年 5月 別墅價(jià)格 5 金明?；▓@ 高層 5萬㎡ 2700 6 龍城香榭麗 多層、 24萬㎡ 2300 榮勛花園二期，歐陸經(jīng)典 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目一期多層住宅已經(jīng)入住，品質(zhì)感較強(qiáng)，項(xiàng)目高檔產(chǎn)品 項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù) 產(chǎn)品投放時(shí)機(jī)比較恰當(dāng)；項(xiàng)目等待了近 2年的時(shí)間，于今年 2月份開盤； 由于一期產(chǎn)品的運(yùn)作，為項(xiàng)目奠定了高檔產(chǎn)品印象，同時(shí)企業(yè)品牌得 到認(rèn)可；也是品牌運(yùn)作的成功的典范； 項(xiàng)目三房?jī)蓮d（面積 158㎡）消化比較快，同時(shí)項(xiàng)目戶型均為舒適型戶 型；面積較大；我司建議在本案的設(shè)計(jì)中應(yīng)與其產(chǎn)生差異； 可鑒之處 碧麗國(guó)都 項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù) ，但工程進(jìn)度幾乎沒有，在客戶中易形成開發(fā)實(shí)力不強(qiáng) 的不良印象； 、小高層項(xiàng)目，并不能充分展示小高層社區(qū)的優(yōu)勢(shì)；進(jìn)一分析，此開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力并不強(qiáng)，在后期的操盤過程中，如沒有經(jīng)驗(yàn)豐富的代理商參與的話，整個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力不大，除非采取低價(jià)傾銷策略； ，因?yàn)闆]有開盤，其銷售人員的專業(yè)程度還看不到； ，還停留在種草、植樹階段； ，項(xiàng)目細(xì)節(jié)注重不夠； 競(jìng)爭(zhēng)分析 金明?；▓@ 項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目圍墻 ，雖然一期的別墅產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目的品質(zhì)有一定的提升作用；但作為高層項(xiàng)目，以后的停車將成為問題； ，但銷售中心的包裝并不能與項(xiàng)目的品質(zhì)相匹配； ，同時(shí)面積范圍比較廣，在項(xiàng)目檔次的打造上非常不利； 項(xiàng)目分析 金池名郡 項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù) 個(gè)案綜合分析 市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)主要以多層為主 ，目前只有浪漫之都有兩棟點(diǎn)式小高層是現(xiàn)房，其他項(xiàng)目均為在建、或前期階段，預(yù)計(jì) 07年將是小高層、高層投放年； 整體市場(chǎng)上，多層價(jià)位基本在 1600元 /平方米左右，個(gè)別樓盤均價(jià)達(dá)到了 2200元 /平方米， 高層樓盤主要為浪漫之都，其三層起價(jià)為 2730元 /平方米，平均表現(xiàn)價(jià)在 3000元 /平方米左右，另金明裕花園、榮勛花園等高層、 小高層投放均價(jià)預(yù)計(jì)也將在 3000左右； 開封市場(chǎng)上還沒有純小高層、高層項(xiàng)目，本項(xiàng)目沒有可參照案例，但未來市場(chǎng)的高層、小高層投放量是比較大的，如榮勛花園、金明裕花園等，將在今年上半年投放市場(chǎng)，正在運(yùn)作的碧麗國(guó)都也是一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，在位置、產(chǎn)品形態(tài)上和本案都很相似，項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，但作為第一個(gè)投放的高層社區(qū)，將搶得市場(chǎng)先機(jī)，吸引市場(chǎng)上的高層客群； 個(gè)案綜合分析 縱觀全城樓市的營(yíng)銷推廣策略，基本還停留在最初級(jí)的買賣階段，沒有深層次的營(yíng)銷推廣手段，個(gè)案中對(duì)項(xiàng)目自身的賣點(diǎn)挖掘也比較膚淺，只是對(duì)項(xiàng)目周邊的配套、醫(yī)療、學(xué)校、金融等逐一列舉，沒有形成針對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)，我們?cè)诤笃诘臓I(yíng)銷推廣中應(yīng)集中精力， 采取寬泛和有質(zhì)量的營(yíng)銷手段， 成為樓市中最閃亮的奇葩； 2023年 —— 2023年大量外地的開發(fā)商進(jìn)入，帶來大量資金的同時(shí)，又帶來很多的開發(fā)理念， 景觀設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)都有很大進(jìn)步 ； 個(gè)案綜合分析 高層、小高層的投放將主要集中在西區(qū) ， 2023年西區(qū)的住宅投放將以高層為主，面積 130㎡、 150㎡左右的為主，同時(shí)也將出現(xiàn)小戶型及產(chǎn)權(quán)酒店等投資產(chǎn)品； 景觀與配套的建設(shè)已經(jīng)成為各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)，因此，本項(xiàng)目的開發(fā)也應(yīng)注重景觀的設(shè)計(jì)與建設(shè)，景觀先行的開發(fā)手段可以考慮； 別墅項(xiàng)目主要集中在中央城區(qū)的龍亭以北，商業(yè)項(xiàng)目，主要以中心城區(qū)為主，住宅市場(chǎng)投放以西區(qū)為主， 鄭汴一體化的逐步走近，西區(qū)將成為高檔住宅項(xiàng)目的投放重點(diǎn)。 開封市消費(fèi)者調(diào)查 開封市消費(fèi)者調(diào)查 %%%%%%%%%%多層 高層 別墅 其它圖表2 所調(diào)查對(duì)象最愿意居住的建筑形態(tài)對(duì)比 ? 從圖表 2上可以看出，被訪問者最容易接受的仍然是多層住宅，占比為 %；其次為高層，占比為 %；再次為別墅，占比為 %；選擇其 它的占 %。 ? 同時(shí)我們不能忽略的是市場(chǎng)上選擇中小戶型的比例相對(duì)是比較低的。 ? 雖然人均可支配收入每年都在增長(zhǎng)，但是整體的經(jīng)濟(jì)水平仍然表現(xiàn)不佳，在這種情況下，依然有 %和 %的人選擇了 1800元 /㎡以上的房屋價(jià)格。市場(chǎng)的主流就是既能滿足居住功能和舒適度的情況下，又要保證房款的適度，看起來是很矛盾的問題，也是開發(fā)商在定位前頭疼的問題。這一點(diǎn)同圖表 6中反映出來的結(jié)論是相一致的，只不過將客戶進(jìn)行了重新細(xì)分。所以，處理大型的商場(chǎng)可能性不大。 ? 如果在高層住宅中設(shè)置中小戶型，經(jīng)過產(chǎn)品的創(chuàng)新、理性的引導(dǎo)，市場(chǎng)還是存有相當(dāng)高的接受度。但在住宅方面同時(shí)表現(xiàn)出愛面子、要身份、顯品位的特點(diǎn)，所以分析得知，對(duì)于高層住宅的接受情況仍屬較為樂觀的層面。 市場(chǎng)分析總結(jié) 鄭州 開封 鄭州向東，開封向西 ? 針對(duì)開封的經(jīng)濟(jì)水平以及開封市居民的收入水平較低的狀況，就本項(xiàng)目而言，可引入鄭汴一體化相關(guān)實(shí)例來說明開封未來強(qiáng)大的發(fā)展前景和高層住宅的優(yōu)勢(shì)，建議引導(dǎo)消費(fèi)者用長(zhǎng)期發(fā)展、投資收益的眼光來看待本項(xiàng)目，灌輸給開封客戶本項(xiàng)目是其財(cái)富增長(zhǎng)的良好平臺(tái)這一理念。 ? 針對(duì)部分鄭州目標(biāo)客戶，同樣可用本項(xiàng)目所處地理位置、開封市良好的歷史、景觀等上佳的人居環(huán)境來打動(dòng)消費(fèi)者逃離鄭州房?jī)r(jià)高、城市居住環(huán)境差的羈絆，引導(dǎo)客戶選擇本案。 ? 把古典元素抽象化為符號(hào)，在建筑中，既作為裝飾，又起到隱喻的效果。 ? 人車分流，人行通道無障礙設(shè)計(jì) ? 采用集中式地下或半地下車庫設(shè)計(jì) ? 非機(jī)動(dòng)車集中停放 ? 商業(yè)街規(guī)劃 ? 多元功能分布完善的生活配套 ? 多元化分散性的社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套 ? 高質(zhì)量的背景音樂系統(tǒng) 圖片示例 景觀設(shè)計(jì) “鄰里公園”設(shè)計(jì) ? “鄰里公園” ，強(qiáng)調(diào)參與，強(qiáng)調(diào)鄰里之間的交流。 軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì) ? 綠化的配置應(yīng)該與建筑相融合，以自然生態(tài)為營(yíng)造取向，盡可能地多利用現(xiàn)狀的植被。 ? 地面鋪裝 ? 要注意多選用自然化的材料，與整個(gè)社區(qū)的