【正文】 視為祥瑞之地，取名 “ 查干浩特 ” ，并年年來此祭祀，歌頌這座白色的城。 地理區(qū)位優(yōu)越 ，是吉林 、 黑龍江和內(nèi)蒙古自治區(qū)三省 （ 區(qū) ） 交界處和周邊二 、 三百里內(nèi)一個(gè)較大的區(qū)域中心城市 ， 也是黑龍江西南部和內(nèi)蒙古東北部入關(guān)的必經(jīng)之路 。年均日照時(shí)數(shù) ，年均氣溫 ℃ ，無霜期 157天，年均降水量 ，光熱條件優(yōu)越于全省其他地區(qū)。 22’，北緯 44176。三次的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn) ,對住宅的限購政策，必然會使部分民間資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資，未來誰主導(dǎo)了地區(qū)商業(yè)，誰就會在新一輪競爭中勝出。174。 連城奧特萊斯項(xiàng)目屬于特殊商業(yè)地產(chǎn)； 如何有效的利用自身資源 —— 將本項(xiàng)目作成地下空間的亮點(diǎn)？ 將本項(xiàng)目作成白城商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)？ 將本項(xiàng)目作成多區(qū)互動的特殊商業(yè)？ 將本項(xiàng)目做到利潤最大化？ 使開發(fā)商得到名利雙收？ 如何利用獨(dú)特的行銷策略 —— 將本項(xiàng)目產(chǎn)品快速銷售完成？ 在項(xiàng)目的運(yùn)營中花最少的錢，產(chǎn)生最大的效應(yīng)？ 以上是我們努力思考的方向 !!! 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第一部分： 白城市環(huán)境概述 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 一、白城市概述： 白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科爾沁草原東部。 13’ 57－46176。面積 。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 6 二、白城市歷史文化淵源： 白城有悠久的歷史。每當(dāng)朝陽冉冉升起，或黃昏將至，居高臨下，極目遠(yuǎn)眺，這里就出現(xiàn)了奇異的幻景，整個(gè)街道輝映著一片銀白色，光潔奪目， “ 白城 ”因此而得名。 秦漢至南北朝時(shí)期，白城大地上的主人是鮮卑人。明代，在白城設(shè)有泰寧衛(wèi) (泰州 )、塔爾河衛(wèi) (大安 )、卜喇罕衛(wèi) (通榆興隆山 )等衛(wèi)所。 民國時(shí)期政權(quán)仍襲清制，白城地區(qū)先后處在地方軍閥吳俊升、萬福麟的統(tǒng)治之下。東南部與吉林省白城市相連，西部、北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)接壤，東部、東北部與黑龍江省隔江相望。有長 (長春 )白 (白城 )、白 (白城 )齊 (齊齊哈爾 )、圖 (圖們 )烏 (烏蘭浩特 )等高等級公路交匯通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率居全省之首。 ?工業(yè)以紡織服裝、汽車配件、機(jī)械建材、食品醫(yī)藥和造紙印刷等行業(yè)為主。 1. 白城市地處吉林省西部邊遠(yuǎn)地區(qū)，現(xiàn)轄一個(gè)區(qū)、二個(gè)縣級市、二個(gè)縣，就吉林省東、西、中部地區(qū)比較，西部地廣人稀，密度 76人／平方公里。在城市道路建設(shè)、住宅建設(shè)、給排水建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)建設(shè)以及城市管理等方面取得了重大突破?？傮w布局與發(fā)展思路是：以白城市大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市為中心，沿東南、西南、東北、西北四條綠色通道，建立以洮南、通榆、大安、鎮(zhèn)賚主要中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市為支點(diǎn)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶，呈放射狀逐步向相鄰的內(nèi)蒙、黑龍江及吉林的中部地區(qū)發(fā)展和輻射。 ?中期 ，建設(shè)大安、洮南中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市，使全市中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市達(dá)到 3個(gè)，培育生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn) 10個(gè)，增強(qiáng)城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶輻射能力。汽車配套、紡織服裝和食品工業(yè)已成為三大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。以白城、洮南城市為依托，以公、鐵綠色通道和洮兒河為紐帶，以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)為支點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)基地，綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，農(nóng)畜產(chǎn)品貿(mào)易基地，培育發(fā)展特色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品市場體系，增強(qiáng)兩市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度和互補(bǔ)性，促進(jìn)城市分工協(xié)作和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，向未來形成聯(lián)結(jié)一體的吉林、內(nèi)蒙、黑龍江三?。▍^(qū)）交匯區(qū)域中心都市的方向發(fā)展。大安市以石油和汽車兩大配套工業(yè)為支柱，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)；通榆以綠色食品和農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)為支柱，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)；鎮(zhèn)賚處于白城東北部生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶向黑龍江區(qū)域輻射的重要位臵，重點(diǎn)扶持玻璃、紙業(yè)、稻米、小冰麥等初具規(guī)模優(yōu)勢的產(chǎn)品，培育區(qū)域性專業(yè)市場體系，發(fā)展貿(mào)易經(jīng)濟(jì)。位于白城市西北部，地處吉林、內(nèi)蒙古、黑龍江三?。▍^(qū)）交界處，距白城、烏蘭浩特兩市均為 45公里。嶺下鎮(zhèn) 2022年被省政府評為“全省十強(qiáng)鎮(zhèn)”。低于全市年平均水平的通榆為 14154元。去年全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長 ％；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長％。 另外，去年完成社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %。 建筑業(yè)企業(yè)總收入中，國有及國有控股企業(yè)總收入 ，比上年增加 ，增長％；非國有企業(yè)總收入 ，比上年增加 ，增長 ％。 2022年 1月份，地方及財(cái)政收入 ，比上年同期增加 ，增長 %。 ?非稅收入增加較多。 ?社會保障、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸?shù)戎С鲈龇^高。 財(cái)政收入增速較低的原因，主要是由于上年同期提高城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅稅額標(biāo)準(zhǔn)形成的政策性增收集中入庫，收入基數(shù)較高。 ?投資規(guī)模擴(kuò)張拉動建筑業(yè)增長。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 房產(chǎn)市場分析： 近年來，新建住宅樓 638棟、 344萬平方米，住宅建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)綜合開發(fā)、連片改造、配套建設(shè)的新階段，以吉鶴苑、陽光嘉園、百?；▓@等為代表的住宅建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、造型、色調(diào)、風(fēng)格等方面都提高了檔次和品位，市民的居住條件得到了明顯改善；新建了新世紀(jì)購物廣場、瑞光商貿(mào)城、開發(fā)區(qū)批發(fā)大世界、中興家居城、吉鶴商都、巴黎商業(yè)街等一大批商場和批發(fā)市場，增強(qiáng)了白城的輻射力和吸引力； 全市棚戶區(qū)改造完成拆遷 30萬平方米，拆遷 3773戶，現(xiàn)已全面開工建設(shè)。市區(qū)綠化面積增加到 817萬平方米，綠化率達(dá)到 %。實(shí)施白城熱電廠供熱管網(wǎng)改造配套工程，完成鋪裝供熱管線，恢復(fù)改造路面 3000米。 09年，計(jì)劃改造棚戶區(qū)(危舊房 )150萬平方米以上，建設(shè)城市廉租房，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼 33802戶。 3. 棚戶區(qū)改造，增加了商品房的剛性需求。 7. 房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。 3. 立足創(chuàng)新，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源泉。 目前市場上普遍存在的幾種典型商業(yè)模式： 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 31 建議，本案商業(yè)部分采用模式： 一站式復(fù)合型休閑購物街區(qū) +特色商業(yè)（奧特萊斯） 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 32 營銷 IDEA “白城 ?規(guī)模： 體量并不算大 ?選址： 以品質(zhì)特色支撐 ?模式： 管理與經(jīng)營分離 ?效益： 以主力主題來帶動商業(yè) 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 34 帶租約銷售 產(chǎn)權(quán)式銷售 常規(guī) 三種商鋪銷售方式 直接銷售 多用于獨(dú)立商鋪或街鋪的銷售，法律關(guān)系簡單，易于操作，無后患，缺點(diǎn)是較難控制業(yè)態(tài)品質(zhì)。 若要完全考慮商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營 ， 則唯獨(dú)通過純招商租賃的形式方可確保 ， 但這與現(xiàn)階段的銷售需求矛盾 ！ 本項(xiàng)目的租售思路 —— 仍以直接銷售為主！ 商業(yè)采用租售配合方法 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 36 項(xiàng)目出 路 輻射區(qū)位 （站前廣場商圈 、 海明東路步行街） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （室內(nèi)步行街） 倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念 （ 享受生活 、 擁 抱時(shí)尚 ） 挖掘潛在的 消費(fèi)需求 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 37 點(diǎn)對點(diǎn)招商 通過人脈關(guān)系招商 項(xiàng)目洽談會 廣告招商 招商流程： 市場調(diào)研 本案定位 業(yè)態(tài)定位 功能分區(qū) 招商準(zhǔn)備階段 主力店招商階段 全面招商階段 招商調(diào)整階段 招商手段 ： 點(diǎn)對點(diǎn)招商 通過人脈關(guān)系招商 項(xiàng)目洽談會形式招商 廣告推廣招商 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第四部分：奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹 39 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 奧特萊斯是英文 OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。在