【正文】 9月 10月 11月 2022年 2022年 工程配合： 一期基礎(chǔ)工程完畢； 二期拆遷進(jìn)行； 銷售中心 項目二期戶型確定 規(guī)劃設(shè)計確定； 銷售工作： 一期開盤活動方案確定； 一期開盤價格策略確定（一期三組團(tuán)）； 一期三組團(tuán)銷售控制調(diào)整 銷售物料： 部分物料補(bǔ)充； 項目網(wǎng)站更新； 項目總體模型制作； 項目導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告牌、部分形象圍墻）； 開盤禮品到位 媒體發(fā)布： 確定階段性投放計劃； 報版（ 4個半版）； 電視、電臺投放； DM（直郵、短信）投放； 營銷工作安排： 累計一期銷售率達(dá) 50% 銷售目標(biāo)： 強(qiáng)銷期 三組團(tuán)認(rèn)籌 一期營銷階段工作安排 時間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2022年 2022年 工程配合： 一期主體工程進(jìn)行； 項目二期拆遷完畢； 銷售中心動工； 銷售工作： 一期開盤活動方案實施； 階段性價格調(diào)整； 階段性銷售控制調(diào)整 銷售物料： 部分物料補(bǔ)充； 項目網(wǎng)站更新； 總體模型使用； 項目導(dǎo)示系統(tǒng)階段性內(nèi)容更新（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）； 媒體發(fā)布： 確定階段性投放計劃； 報版（ 5個整版、 4個半版）； 電視、電臺投放； DM（直郵、短信）投放； 銷售： 三組團(tuán)公開發(fā)售 三組團(tuán)銷售達(dá) 70% 銷售目標(biāo)： 營銷工作安排： 開盤 三組團(tuán)公開發(fā)售期 一期營銷階段工作安排 時間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2022年 2022年 工程配合： 一期主體工程完工（封頂）； 項目二期基礎(chǔ)工程進(jìn)行； 園林工程進(jìn)行施工； 二期樣板房推出； 銷售中心啟用 銷售工作： 階段性價格調(diào)整； 階段性銷售控制調(diào)整； 擬訂及確定二期營銷策略 銷售物料： 部分物料補(bǔ)充； 二期海報、折頁、戶型圖設(shè)計； 會員卡制作 項目導(dǎo)示系統(tǒng)更換為二期內(nèi)容（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻） 媒體發(fā)布： 確定階段性投放計劃； 報版（ 5個整版、 2個半版）； 電視、電臺投放； DM（直郵、短信）投放； 銷售： 累計一期銷售率達(dá) 75% 持銷期 銷售目標(biāo)： 營銷工作安排： 二期銷售前期 （ 8月開始認(rèn)籌） 一期營銷階段工作安排 一期商業(yè)認(rèn)籌 階段 時間 媒體 版式 訴求內(nèi)容 一組團(tuán)公開發(fā)售期 — 北方新報、晨報、晚報 4個整版、 4個半版 XX一期形象樹立 一組團(tuán)公開發(fā)售銷售及二組團(tuán)認(rèn)購登記消息發(fā)布 二組團(tuán)公開發(fā)售期 — 北方新報、 晨報 2個整版、 2個半版 二組團(tuán)公開發(fā)售消息發(fā)布 強(qiáng)銷期 — 北方新報 4個 ’ 半版 一期熱銷消息 公關(guān)活動消息發(fā)布 三組團(tuán)認(rèn)購登記消息發(fā)布 開盤期 三組團(tuán)公開發(fā)售期 — 北方新報、晨報、晚報 5個整版、 4個半版 三組團(tuán)公開發(fā)售消息發(fā)布 持銷期 二期內(nèi)部認(rèn)購期 — 北方新報、晨報 5個整版、 2個半版 一期熱銷消息 公關(guān)活動消息發(fā)布 二期即將推出消息發(fā)布 報版投放安排 （共 16個整版、 16個半版） 一期媒體工作安排 電視投放安排 月 份 次 數(shù) 合計秒數(shù) 07年 2月 廣告片 180次；專題 15次 9900 07年 3月 廣告片 100次；專題 10次 6000 07年 4月 廣告片 240次；專題 30次 16200 07年 5月 廣告片 120次；專題 20次 9600 07年 6月 廣告片 120次； 3600 07年 7月 廣告片 120次； 3600 07年 8月 廣告片 140次；專題 15次 8700 合計 廣告片 1020次；專題 90次 57600 一期媒體工作安排 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 各階段工作安排 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 現(xiàn)成包裝10%銷售中心包裝5%媒體發(fā)布50%銷售物料13%公關(guān)活動22%0100200推廣費(fèi)用 160 38 60現(xiàn)場包裝 銷售中心包裝 媒體發(fā)布 銷售物料 公關(guān)活動一期推廣費(fèi)用 0100廣告費(fèi)用 86 56 8 2 8電視 報紙 電臺 網(wǎng)站 直郵電視58%報紙35%網(wǎng)站1%直郵3%電臺3%一期媒體費(fèi)用 智在策劃 二、三期營銷策略 一期總體銷售達(dá) 6570%時二期項目開始銷售 預(yù)計 07年 7月開始認(rèn)籌 預(yù)計 07年 9月中旬開始公開發(fā)售 二期入市時間 一、二期項目總體銷售達(dá) 6570%，三期開始銷售 預(yù)計 08年 8月開始認(rèn)籌 預(yù)計 08年 10月開始公開發(fā)售 三期入市時間 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 二期價格策略 ? 目前片區(qū)市場多層均價： 2200 ? 按市場預(yù)計小高層均價： 2450 ? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 %，根據(jù) 市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算， 二期的市場參考均價為： 多 層： 2200 （ 1＋ 8%） ≈2376元 /平米 小高層： 2450 （ 1＋ 8%） ≈2646元 /平米 二期預(yù)期價格：多層 2400— 2500元 /平米 ，小高層 2700— 2900元 /平米 由于一期項目低價入市 ,項目價格將在二、三期逐步拉升，實現(xiàn)利潤最大化。 。主流媒體選 擇報紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。 相應(yīng)策略： “大盤小做 ” 策略 — 嚴(yán)格控制每個階段的供應(yīng)量，每次供應(yīng)一定的數(shù)額，造成限量發(fā)售的“瞬間短缺”效應(yīng)。 ―― 將項目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素 № 1的特質(zhì)傳達(dá)給消費(fèi)者。 ―― 強(qiáng)化獨特且極富個性的項目形象，明確響亮地提出開發(fā)理念，將消費(fèi)