房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論-wenkub
2023-02-13 18:25:14 本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)需求調(diào)查 消費(fèi)行為調(diào)查 市場(chǎng)供給及 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 按 調(diào)查 所處階段分 類 ? 一、購(gòu)地前的可行性市場(chǎng)調(diào)查 ? 二、購(gòu)地后的前期定位市場(chǎng)調(diào)查 ? 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)調(diào)查 ? 四、配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查 一、購(gòu)地前的可行性市場(chǎng)調(diào)查 ? 問(wèn)題：購(gòu)地前可行性調(diào)查的目的是什么？ 什么價(jià)格購(gòu)地合適 ? 調(diào)查內(nèi)容與過(guò)程 – 環(huán)境調(diào)查 – 市場(chǎng)供給與需求調(diào)查 – 對(duì)所確定類型的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致調(diào)查 – 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算 – 做出決策 二、購(gòu)地后的前期定位市場(chǎng)調(diào)查 ? 項(xiàng)目定位研究 ? 消費(fèi)需求研究 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究 ? 產(chǎn)品測(cè)試研究 – 社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試； – 建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系； – 房屋格局 /面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣； – 對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施； – 朝向 /采光與居室功能之間的關(guān)系； – 特定需求的價(jià)格定位研究 案 例 分 析 ? 以下是北京某房地產(chǎn)公司對(duì)某地段住宅供需調(diào)查的部分結(jié)果： ? 可接受價(jià)位在 5500～ 7000元 /㎡的客戶對(duì)建筑面積需求以 150～ 180㎡為最多； ? 在同樣可接受價(jià)位下，客戶的首選戶型是四室二廳； ? 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上所提供的四居以 180㎡以上為供應(yīng)量最大。單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論 本單元主要內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的必要性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查功能和意義 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性 ? 房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特征 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本原則 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 課前預(yù)習(xí) ? 預(yù)習(xí)第二單元內(nèi)容，回答以下問(wèn)題： ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有何特征，如何理解？ ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本原則有哪些？ ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序是怎樣的？ 什么是市場(chǎng)調(diào)查 ? 市場(chǎng)調(diào)查有 廣義 與 狹義 之分，狹義的市場(chǎng)調(diào)查指針對(duì)顧客行為所作的市場(chǎng)調(diào)查；廣義的市場(chǎng)調(diào)查除了顧客行為之外還包括市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程的每一階段。 ? 【分析結(jié)論】 ? 經(jīng)供需兩方面綜合對(duì)比，該地區(qū)價(jià)位在 5500～7000元 /㎡ 的項(xiàng)目中， 150～ 180㎡ 的四居室為市場(chǎng)供需的一個(gè)空白點(diǎn) 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)調(diào)查 三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)調(diào)查 ? 產(chǎn)品需求研究 ? 產(chǎn)品特征、價(jià)值、價(jià)格關(guān)系研究 ? 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析 四、配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)研究 – 看房者樓盤信息來(lái)源及最主要的影響渠道； – 看房者所處購(gòu)房階段及看房行為與習(xí)慣； – 看房者樓盤評(píng)價(jià)及與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的對(duì)比； – 看房者對(duì)銷售中心及人員的評(píng)價(jià)； – 看房者滿意度研究 ? 銷售監(jiān)測(cè) ? 媒體渠道選擇 四、配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查 ? 廣告文案測(cè)試 ? 廣告效果跟蹤 – 可盡快撤換低效率廣告； – 防止好廣告被過(guò)早替換； – 確定最佳廣告預(yù)算并做好各時(shí)期的預(yù)算分配； – 跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告效果以供自己參考； – 利用過(guò)去經(jīng)驗(yàn)，方便以后推出更好廣告。 一、市場(chǎng)調(diào)查資料的處理 ? （二）市場(chǎng)調(diào)查資料的審核 ? 資料審核是對(duì)所調(diào)查的資料進(jìn)行總體的檢查，發(fā)現(xiàn)資料中是否出現(xiàn)重大問(wèn)題以決定是否采納該份資料的過(guò)程。 （三）調(diào)查資料審核工作的開(kāi)展方式 ? 現(xiàn)場(chǎng)審核 ? 室內(nèi)審核 ? ①完整性審核； ? ②正確性審核； ? ③一致性審核。 ? 答案幾乎無(wú)變化的問(wèn)卷。 ? ②對(duì)于問(wèn)題較多的資料則作作廢處理。 市場(chǎng)調(diào)研資料編輯的方法 ? （ 1）經(jīng)驗(yàn)判斷法。 ? （ 3）計(jì)算檢查法。 ? ③對(duì)于某個(gè)問(wèn)題在全部問(wèn)卷中出現(xiàn)很多錯(cuò)答或多漏答的，應(yīng)將該問(wèn)題作廢處理。 ? 另外，還要注意： – 不滿意問(wèn)卷占總體比例小，小于 10%的情況。如問(wèn)卷中的家庭人口數(shù)量沒(méi)有回答。 – 被調(diào)查者拒絕回答。 （七） 調(diào)查資料的編碼 ? 資料的編碼的含義 ? 就是指將資料轉(zhuǎn)化為統(tǒng)一的、計(jì)算機(jī)可以識(shí)別的代碼。 ? ②事后編碼。也可以為了統(tǒng)計(jì)處理上的方便 , 將問(wèn)卷中每一個(gè)問(wèn)題作為一個(gè)變量 ,在數(shù)據(jù)輸入 PC前規(guī)定好問(wèn)題變量的代碼。收入問(wèn)題 ,可用 ine命名。 ? 2）開(kāi)放式答案的編碼 ? 先將意思相近答案歸為一類，然后給所分類定一個(gè)編碼，但要注意不要分太多的類別。 3）對(duì)沒(méi)有答案和無(wú)需回答的問(wèn)題的編碼 ? 對(duì)于沒(méi)有答案的問(wèn)卷即漏答無(wú)答案的問(wèn)卷，可用 9或 99或 999作為代碼。 課堂閱讀 ? 閱讀 P128，理解編碼的方法。 數(shù)據(jù)庫(kù)的組建 ? 將調(diào)查的資料按照編碼輸入由一定格式形式的表格中，就組建完成數(shù)據(jù)庫(kù)。 ? （ 2）逐個(gè)問(wèn)題進(jìn)行檢查，看有無(wú)超出有效值范 圍的值。 （ 九）調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)分析 ? 調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)分析的含義 ? 對(duì)調(diào)查得到的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行量化計(jì)算分析 ,以揭示事物內(nèi)在的數(shù)量關(guān)系、規(guī)律和發(fā)展的一種資料分析方法。 （ 九）調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)分析 ? （ 1）頻數(shù)與頻率的概念：變量數(shù)列中各組單位數(shù)表示我們所要考察的標(biāo)志值在各組中出現(xiàn)的次數(shù)，稱為次數(shù)或頻數(shù)，各組次數(shù)占總次數(shù)比重稱為頻率。 累計(jì)頻率 指累計(jì)頻數(shù)除以頻數(shù)總和。 集中趨勢(shì)分折 ? 資料分析中常要用代表中間水平的指標(biāo)來(lái)反映資料一般水平。用以反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體各單位某一數(shù)量標(biāo)志在一定時(shí)間、地點(diǎn)條件下所達(dá)到的一般水平。 ? 公式： ???iiiffxx?例 1： 某售樓部有 10名置業(yè)顧問(wèn)，上月銷售數(shù)據(jù)為： 15套有 1人， 16套有 2人， 17套有 3人， 18套有 4人，則 3月平均銷售量為： 人）套 /(1710418317216115 ?????????x? 例 50名購(gòu)房消費(fèi)者家庭月收入調(diào)查資料，計(jì)算平均家庭月收入。 ②如果總體單位數(shù)為 偶數(shù) ，則處于 n/n/2+1的兩個(gè)標(biāo)志值的平均數(shù)為中位數(shù)。 ? 在有分組的情況下，則： L眾數(shù)組下限； d1眾數(shù)組次數(shù)與上一組次數(shù)之差； d2眾數(shù)組次數(shù)與下一組次數(shù)之差； i眾數(shù)組的組距； U眾數(shù)組上限。 ? 他們各自所說(shuō)的工資水平是指哪種平 均數(shù)？哪個(gè)平均數(shù)更有代表性？ 想一 想 某房地產(chǎn)企業(yè)的工資資料 工資水平 人數(shù) 工資額 向上累計(jì) 1500 1800 2023 2200 3000 3500 4000 3
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