【正文】 交匯，換乘時間縮短至 5分鐘，換乘距離拉近至60米以內(nèi)，實現(xiàn)了“零換乘”。主題公園由一主二次三個功能區(qū)組成，一主是指約750畝的水上游賞區(qū)，二次是指東部面積約 230畝的綜合游賞區(qū)和南部面積約 200畝的休憩游賞區(qū)。三條過江隧道的開工和地鐵的建設(shè)，會明顯緩解阻礙河西發(fā)展的交通瓶頸問題，大河西房地產(chǎn)的發(fā)展機遇也更加明顯。望城坡商圈歷經(jīng)多年發(fā)展，已經(jīng)比較成熟。房地產(chǎn)投資能有效地對抗通脹，因此，作為房地產(chǎn)對抗通脹的直觀反映，就是房產(chǎn)價格的攀升，因此，只要國家的經(jīng)濟政策不改變，房產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升的整體趨勢不可能改變。 14 本報告嚴格保密 總體趨勢預(yù)測 樓市更加成熟和理性，產(chǎn)品成為競爭核心 隨著市場不斷發(fā)展和成熟，消費者更加的理性，今后樓盤產(chǎn)品本身將直接成為競爭的關(guān)鍵核心，虛幻的推廣口號在市場上將疲乏無力。 四小時經(jīng)濟圈，省會城市長沙的向心力進一步擴大 13 本報告嚴格保密 總體趨勢預(yù)測 24小時的高鐵經(jīng)濟輻射圈構(gòu)架形成，房價洼地效應(yīng)明顯。 長沙正全面加快舊城改造工程 總體趨勢預(yù)測 隨著長株潭兩型社會的推進，省會城市生活、就業(yè)、學(xué)習(xí)的優(yōu)勢進一步擴大，隨著湖南高速公路網(wǎng)絡(luò)的不斷豐富完善，以長沙為中心，覆蓋全省的四小時經(jīng)濟圈已經(jīng)形成，省會城市對周邊縣市的向心力將持續(xù)放大。長沙與珠三角洲經(jīng)濟圈的聯(lián)合將更迅捷，意味著長沙經(jīng)濟面臨前所未有的高速發(fā)展機遇。 11 本報告嚴格保密 從中長期趨勢來看，長沙房地產(chǎn)市場由于以下原因的存在，將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢 總體趨勢預(yù)測 從總體發(fā)展趨勢來看，長沙由于多方面的原因，未來總體發(fā)展呈向上趨勢；而從政策走向來看，樓市做為國民經(jīng)濟的支柱，政府不可能允許大起大落，因此，未來樓市必將是平穩(wěn)、健康向上的發(fā)展趨勢。 不利刺激剛性需求市場 。 當(dāng)前主要靠剛性需求支撐，投資客受政策限制明顯 ? 2023年的銷售熱潮 ， 是被市場的剛性需求的集中爆發(fā)而拉動的 ， 但從當(dāng)前的購買力來看 ， 長沙的投資客因受政策限制 ， 在購房群體中 ，所占比例非常小 ， 部分投資客已經(jīng)轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn) 。 說明：以上數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)信息中心 企業(yè)存量土地充足，后市供應(yīng)潛力很大，競爭壓力依然存在 2023年 19月長沙市新建商品、住宅供應(yīng)情況 區(qū)域 新建商品房 其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬平米 ) 同比 (%) 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬平米 ) 同比 (%) 全市 其中 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 長沙縣 望城縣 瀏陽市 寧鄉(xiāng)縣 9 本報告嚴格保密 近期趨勢研判 市場存量依然處于供大于求 ? 2023年長沙供銷比達到創(chuàng)紀(jì)錄的 :1， 2023年上半年 ， 各開發(fā)商均大幅壓縮了供應(yīng)量 ， 全市供銷比控制在 :1的合理范圍內(nèi) ， 部分化解了市場高空臵情況； ?受 09年行情好轉(zhuǎn)的影響 ， 原計劃持觀望態(tài)度的開發(fā)商又加快了開發(fā)節(jié)奏 ， 預(yù)計 2023年市場供應(yīng)量將非常大 ， 因此 ， 短時間內(nèi)長沙樓市供大于求的局面不會改變 。 空置面積中， 120平米以上的大戶型占多數(shù)，中小戶型供給不足。 以 9月份為例：萬科城、麓谷林語、保利花園、華潤鳳凰城、中鐵國際城、珠江花城、水岸新都、巴比倫花園等成交量排行前列的樓盤均為宜自住型項目，戶型以面向剛需群體的 90120m2的三居室和 6090m2的二居室為主打。 預(yù)計這種局面短期內(nèi)不會改變。從空臵房的用途看，住宅空臵面積 ，占 %；非住宅空臵面積（辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房（主要為車庫））為 ，占 %。 6 本報告嚴格保密 到 2023年 6月底，全市空置面積達到了 ，其中住宅空置面積，占%；非住宅空置面積（辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房（主要為車庫））為 平米，占 %。 110月，內(nèi)五區(qū)新建商品房備案均價為 4688元 /㎡ ，同比上漲 %，其中住宅 4392元 /㎡ ，同比上漲 %。 在正式撰寫本方案之前，和盛公司做了以下功課： 對本案所處的片區(qū)環(huán)境進行了深度了解； 對本案競爭項目進行了有針對性的比較； 對本案進行了切實可行的方案討論及思想交流； 本方案著力對本案的營銷推廣執(zhí)行做了深入淺出、切實可行的探討，提出了適合項目發(fā)展的成熟見解，我們有信心在貴公司的大力支持與協(xié)助下，圓滿完成項目的銷售任務(wù)。 3 本報告嚴格保密 在本方案中，我們力圖解決的問題： 步驟一 ? 認識本案所處的這個多彩的時代背景，以及成功案例經(jīng)驗 分析市場背景，找到趨勢與成功經(jīng)驗 步驟二 ? 客戶是多種多樣的，我們只能說給一部分人聽 分析客戶群體，找到宣傳訴求方向 步驟三 ? 深入剖析自我，梳理項目的優(yōu)劣勢，構(gòu)建項目的核心賣點 分析自身，找出核心競爭力 步驟四 ? 每個項目都是獨一無二的，只有這樣，才不會輕易被遺忘 確立項目推廣定位，構(gòu)建獨一無二的價值形象 步驟五 ? 要解決用什么方式、策略、節(jié)奏，影響我們的目標(biāo)客戶 確立推廣策略，影響我們要影響的人 步驟六 ? 有效的執(zhí)行計劃與執(zhí)行力，才是項目成功的最后關(guān)鍵 確立銷售執(zhí)行計劃，按部就班完成銷售目標(biāo) 4 本報告嚴格保密 PART I 認識本案所處的市場背景 5 本報告嚴格保密 市場大背景 2023年 111月，長沙地產(chǎn)市場整體上揚，房地產(chǎn)市場成交量及價格均大幅攀升 說明：以上數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)信息中心 目前在本市注冊并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè) 1519家，開發(fā)項目 1101個，其中待建項目 333個，在建項目 532個，竣工在售項目 236個。本月商品房備案均價為 4825元 /㎡ ，環(huán)比上漲 %；其中，住宅均價為 4600元 /㎡ ，環(huán)比上漲 %。 截止 2023年 6月底，商品房空臵面積為 ，其中住宅臵面積為 ，辦公樓空臵面積為 萬平米，商業(yè)營業(yè)用房空臵面積為 。其主要原因是非住宅面積銷售時間相應(yīng)滯后于住宅，銷售的周期相比也更長。 市場大背景 2023年 110月，長沙新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長 %。 8月長沙市場 ≤ 60平方米、 60－ 80平方米、 90－ 100平方米的中、小戶型供應(yīng)量大幅增加。 8 本報告嚴格保密 市場大背景 長沙房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示， 19月全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售 m2，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 m2。 價格或?qū)⒁?5000整數(shù)關(guān)口為基數(shù)，向上攀升 分析 2023年及 2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，我們認為將會有以下特征： 2023年成交量遠遠超出歷史水平，這在經(jīng)濟發(fā)展過程中，并非可持續(xù)；隨著剛性需求的集中消化，長沙房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M入平穩(wěn)狀態(tài)， 11年的行情或?qū)⑷跤?10年。 10 本報告嚴格保密 近期趨勢研判 2023年可能出臺的樓市調(diào)控政策 ? 試點物業(yè)稅征收 、 取消商品房預(yù)售制度 （ 廣西南寧已試點執(zhí)行 ） 、首次房貸利率優(yōu)惠取消 （ 工行 、 建行 、 農(nóng)行 、 商行等四大家已經(jīng)下發(fā)內(nèi)部文件 ） 銀行按揭政策緊縮 、 銀根緊縮 、 住房公積金政策已細化其房貸政策 。 二套房貸審核更嚴格，標(biāo)志著國家對房貸政策短期內(nèi)全面收緊 ?央行已連續(xù)發(fā)文要求各銀行嚴格執(zhí)行房貸政策：首套住宅首付 3成 ，11年 1月后可能取消利率優(yōu)惠 ， 二套房首付五成 ， 利率上浮 10%，停止發(fā)放第三套房按揭貸款 。 在中部省會城市中，長沙的房價與收入比為 ，是相對最合理的房地產(chǎn)市場（目前世界上通行的說法認為房價收入比在 36倍是合理的），其住宅銷售均價目前相比鄰近的南昌（長沙的 GDP、個人收入水平均高于南昌）、合肥等地明顯偏低 。 長沙的城市化發(fā)展進程將加快 12 本報告嚴格保密 根據(jù)長沙市政府的總體規(guī)劃及部署，“加快棚戶區(qū)改造”成為近期城市發(fā)展的重要工作。從當(dāng)前的銷售情況來看，外地來長客戶占了總購房客戶的 2030%。 2023年春節(jié)期間武廣高鐵順利通車，標(biāo)志著湖南與廣東、深圳、珠海、湖北等大中城市全面接軌，不僅加速刺激湖南經(jīng)濟快速發(fā)展，同時也必然拉動樓市需求。 現(xiàn)房銷售將成為必然（廣西南寧已試點取消商品房預(yù)售制） 隨著市場不斷發(fā)展和成熟，現(xiàn)房銷售將成為必然的趨勢。 2023年 2023年上半年，長沙房地產(chǎn)的銷售均價一直在 4000元 /平米的關(guān)口徘徊，從 2023年下半年開始 ，長沙商品房的銷售均價快速上揚，至 2023年上半年，長沙商品房均價達到 5200元 /平米以上，商品住宅均價達到 5000元 /平米以上，目前商品住宅成交個案最高單價達到 15000元 /平米，突破萬元大關(guān)。 以汽車西站為核心的望城坡商圈，是長沙規(guī)劃較早的城市商業(yè)次中心區(qū)，目前主要形成了以家具、建材、餐飲娛樂、電動車、社區(qū)商業(yè)為主體的發(fā)展模式。大河西在市政府規(guī)劃利好影響下，房地產(chǎn)市場的機遇和競爭都將十分巨大。 西湖文化公園 19 本報告嚴格保密 梅溪湖生態(tài)園 世界 500強企業(yè)之一的美國蓋爾國際在長沙大河西先導(dǎo)區(qū)梅溪湖地區(qū)規(guī)劃、開發(fā)和運作具有國際一流水平的服務(wù)及科技創(chuàng)新中心。 大河西綜合交通樞紐既是交通換乘中心，又是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心、商業(yè)購物中心、文化娛樂中心?，F(xiàn)開行班線 202條，日均發(fā)送 1600個班次，日均發(fā)送旅客 。從區(qū)域價格特點來看，板塊內(nèi)主流價格在 50705469元 /平方米之間。 5800元 /㎡ 高信向日葵 18萬㎡ 楓林路 188號 二房： 90㎡ 左右，三房： 100130㎡ 左右；四房： 146㎡ ； 2023年 8月開盤，銷售率： 70%左右 6500元 /㎡ 馨香雅苑 13萬㎡ 咸嘉湖西路 二房： 7088㎡ 。二房： 80100㎡ ；三房： 105140 ㎡ 四房 160180 ㎡ 已售 70%左右。這將成為本案的主力目標(biāo)客戶群 姓名：李先生 客戶來源：婁底 職業(yè)：汽車西站生意人 特征：一家三口人，有私家車 置業(yè)地點：要有自己住所 置業(yè)原因：距離汽車西站比較近 承受價格： 30萬 產(chǎn)品要求：環(huán)境好，房價適合，戶型滿足自己及家庭的使用需求就行，社區(qū)環(huán)境要好。 外地高端財富階層 29 本報告嚴格保密 客戶群體分析 中高端客戶：二次以上臵業(yè)，以改善生活或投資增值為主。 姓名：陳先生 客戶來源：邵陽 職業(yè)：汽車西站建材公司老板 特征：外地來長做生意 置業(yè)地點：汽車西站周邊 置業(yè)原因：有一套自己的房子 /辦公室 承受價格： 50萬 產(chǎn)品要求：離 汽車西站 近，方便自己做生意 對于置業(yè)區(qū)域的看法：汽車西站商業(yè)氣氛好，并有固定的銷售渠道與網(wǎng)絡(luò) 姓名：李先生 客戶來源：長沙 職業(yè)：某家具銷售公司部門經(jīng)理 特征： 35歲，在市區(qū)有房子 置業(yè)地點：長沙市區(qū) 置業(yè)原因：投資小戶型，用來出租 承受價格： 25萬 產(chǎn)品要求：高性價比，最好是超值 對于置業(yè)區(qū)域看法： 周邊人流量要大，房屋空置率低，且租金較高，最好租金可抵月供。 本地中等收入客戶 關(guān)注價值點： 交通、位置、性價比、產(chǎn)品品質(zhì) 姓名：劉先生 客戶來源：長沙 職業(yè)：大河西原拆遷戶 特征：汽車西站周邊市場內(nèi)的經(jīng)營戶 置業(yè)地點：汽車西站附近 置業(yè)原因：汽車西站的流動人口多，房屋出租率也高 承受價格： 25萬 產(chǎn)品要求：面積大小合適，戶型要好，可考慮一次性付款 對于置業(yè)區(qū)域看法：汽車西站帶動未來的發(fā)展，新規(guī)劃的地鐵 /大河西交通綜合工程會使區(qū)域未來發(fā)展越來越好 姓名：梁老師 客戶來源：長沙 職業(yè)：酒店部門經(jīng)理 特征：工作將近十年，有個二歲的兒子 置業(yè)地點：長沙城西 置業(yè)原因：產(chǎn)品性價比高 承受價格： 30萬 產(chǎn)品要求：小區(qū)環(huán)境好，離工作單位近，孩子上學(xué)方便 對于置業(yè)區(qū)域看法：西城片區(qū)發(fā)展前景好，目前已經(jīng)方便。 從前面抽樣對客戶群體的市場調(diào)查，結(jié)合本案產(chǎn)品以小面積戶型的過渡性居家產(chǎn)品為主，以投資為目的的二次臵業(yè)為主體，適宜居家、辦公、投資的特點，我們認為本案的目標(biāo)客戶群體的主要識別性為： 以汽車西站為核心的泛區(qū)域的年輕階層及投資客 32 本報告嚴格保密 本案客群定位 III II I IV III 次要客戶：高端客戶 看好大河西片區(qū)商業(yè)貿(mào)易流通潛力及項目辦公