【正文】 合貸款；三七貸款，1人公積金最高貸15萬；夫妻 2人公積金最高貸款25萬。六、價格定位在考察本案競品項目的入市價格和結(jié)合自身項目的實際情況，我們預(yù)計本案的價格區(qū)間應(yīng)在30003950元/平方米之間，通盤均價為3600元。物業(yè)管理機構(gòu)以自己為主，選擇一家國內(nèi)知名物業(yè)管理公司以物業(yè)顧問的形式參與本案的物業(yè)管理，強強聯(lián)合，提高物業(yè)的品質(zhì)和產(chǎn)品的附加值，為萬和地產(chǎn)在本案的銷售和后期持續(xù)性發(fā)展起到促進的作用。但由于季節(jié)的影響，水系在北方屬于“半年閑”的景觀。道路、廣場設(shè)計建議：建議設(shè)置兒童活動娛樂場、老年人活動廣場、健身廣場等，以完善小區(qū)配套設(shè)施。大多為單身或者二口之家，對于面積的需求不會過大，6080平米左右的面積已經(jīng)能夠滿足其需要。3. 消費者多為中青年人；家庭常住人口為24人；具有良好的教育背景；容易接受新鮮前衛(wèi)的事物；對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)不了解，會在詳細(xì)調(diào)查后才做決定。家”的人群均是本案的目標(biāo)客戶群（二）目標(biāo)客戶職業(yè)描述：l 本區(qū)域民營企業(yè)業(yè)主及中高層管理者；l 本區(qū)域事業(yè)機關(guān)、金融企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的工作人員；l 大型企業(yè)的固定較高收入的專業(yè)技術(shù)人員；l 收入在3000元左右的較高工薪一族；l 在小東附近工作的廣告從業(yè)人員；（三） 客戶共同點分析（1）、共同點分析購買小面積單位的客戶以首次置業(yè)為主，以改善居住條件為購買目的；購買中等偏大戶型的客戶以二次置業(yè)為主，以提高居住品味為購買目的。（一）目標(biāo)客戶群體細(xì)分如下：1. 本案周邊居住或工作的人群；2. 本案輻射區(qū)域的居住或工作的人群；3. 公交車沿線工作或者居住的人群；4. 投資客戶——購買商網(wǎng)及看中本區(qū)域升值空間的人群。（二）二期商業(yè)項目的市場定位在東站地區(qū)整體缺乏商業(yè)氛圍的宏觀情況下，建議我公司二期項目的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該本著為提高整個東站商業(yè)基礎(chǔ)的宏觀目標(biāo)、滿足大眾需求的原則考慮來進行規(guī)劃。◆ 東北大馬路——沈陽汽車工業(yè)起跑線；城市商業(yè)、工業(yè)中軸線；◆ 東站——沈陽最大的陸路口岸；東站物流中心即將形成；業(yè)主的素質(zhì)與品位人 和社區(qū)物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略合作伙伴強強聯(lián)合◆ 深諳“家和萬事興”的道理◆ 推崇“和”文化◆ 建筑商◆ 規(guī)劃設(shè)計公司◆ 景觀設(shè)計公司◆ 材料供應(yīng)商◆ 營銷推廣◆ 無微不至的物業(yè)服務(wù)，營造安全、舒適、和諧的居家環(huán)境家 和戶型設(shè)計建筑品質(zhì)物業(yè)服務(wù)與環(huán)境綠化◆ 功能布局合理；◆ 動靜分區(qū)，干濕分離；◆ 主臥飄窗；◆ 南北陽臺；◆ 超大開間；◆ 嚴(yán)抓建筑質(zhì)量、日夜監(jiān)督；◆ 一級資質(zhì)的施工隊伍；◆ 外立面的品位與氣質(zhì)；◆ 立體景觀；◆ 高綠化率；◆ 幽雅的生態(tài)環(huán)境；◆ 周到的物業(yè)服務(wù)商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)前景業(yè) 和家和萬事興◆ 繁榮的商業(yè)街區(qū)◆ 帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展◆ 完善區(qū)域配套◆ 生活的美滿與和諧成為居者強大的生活與心理后盾鄰 和鄰里關(guān)系景觀設(shè)計◆ “和”文化主題社區(qū)，（和諧、和樂，和睦、和美、和暢、和煦、平和、柔和、祥和）并對此進行引導(dǎo)；◆ 親善、友好、互愛，倡導(dǎo)東方友鄰和睦的居住氛圍；◆ 人性化景觀設(shè)計真正為業(yè)主提供了相互交流與溝通的場所；◆ 各年齡層的鄰居都可以找到自己活動的功能空間三、案名設(shè)計（一）一期住宅項目萬和通過對本案客觀賣點提煉，我們可以明確本案的核心競爭優(yōu)勢：相對于競品項目本案在交通、醫(yī)療、教育以及未來的發(fā)展?jié)摿Φ确矫婢哂薪^對的優(yōu)越性，但最重要的是我們是要用差異化、另類的表現(xiàn)手法把我們項目的優(yōu)勢最大化，成為吸引消費者的賣點，最終轉(zhuǎn)為銷售的勝勢。 （售前售中）銷售服務(wù)—專業(yè)的銷售服務(wù)使消費者得到更多的專業(yè)理念，了解生活的本質(zhì)。中國第一條鐵路在此誕生，具有深厚文化底蘊。產(chǎn)品推廣 公司品牌樹立 項目銷售第二部分：項目定位戰(zhàn)略規(guī)劃一、 產(chǎn)品賣點提煉與分析通過項目優(yōu)劣勢分析，我們看出本案優(yōu)勢很突出，發(fā)展?jié)摿薮?，但同時市場競爭很激烈，要想在殘酷的市場競爭中取得最終的勝利，順利實現(xiàn)全盤銷售，關(guān)鍵是在深度挖掘本項目的優(yōu)勢賣點，找出本項目的核心競爭優(yōu)勢。外立面設(shè)計：外立面的顏色彰顯樓盤高檔品質(zhì)，設(shè)計要獨特、有品位。如果能再操盤過程中合理規(guī)劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品品質(zhì)和公司品牌建設(shè)和物業(yè)服務(wù)，提高產(chǎn)品品質(zhì)的同時針對不與競品進行價格戰(zhàn)，個性化的表現(xiàn)出產(chǎn)品差異性競爭優(yōu)勢，關(guān)鍵銷售節(jié)點上強勢推廣，力爭短時間內(nèi)完成產(chǎn)品銷售。今年沈陽新推出的中低檔次的樓盤較多，勢必造成客戶的分流。國家推出121文件明確表明了政策上對增加百姓住房需求起到了鼓勵和推動。東部汽車城、工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及棋盤山旅游業(yè)的發(fā)展使區(qū)域經(jīng)濟得到很快提升，形成東部經(jīng)濟發(fā)展中心。項目占地不大，在項目規(guī)劃上不具有大盤項目的完整性和可延續(xù)性。東站街的擴建，東站廣場的規(guī)劃建設(shè)、工農(nóng)路的改造、東站物流商貿(mào)中心的形成對于本地塊的未來發(fā)展前景起了不可估量的作用。三、項目SWOT分析通過對本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以及對本案產(chǎn)品的進一步了解，我們認(rèn)為本案的推廣首先應(yīng)該從產(chǎn)品自身現(xiàn)有的各個優(yōu)劣勢出發(fā)，對產(chǎn)品進行深度剖析，挖掘出項目的賣點和核心競爭優(yōu)勢，以便在項目推廣中發(fā)揮最大的效能。醫(yī)療：項目地區(qū)附近的醫(yī)療設(shè)施基本完備，骨科醫(yī)院、鐵路局沈東醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、腦科醫(yī)院等分布在本案周邊。但項目占地不大，容積率偏高，建筑密度偏高，對住宅銷售有較大抗性。沈陽萬和順景房地產(chǎn)開發(fā)公司 營銷策劃報告萬和順景項目營銷策劃報告萬和順景項目營銷策劃報告目 錄第一部分：項目自身情況分析策略一、 項目基本情況二、 項目地塊分析三、 項目SWOT分析第二部分：項目定位戰(zhàn)略規(guī)劃一、 產(chǎn)品賣點提煉與分析二、 項目市場定位三、 案名設(shè)計四、 目標(biāo)客戶群定位五、 產(chǎn)品規(guī)劃定位六、 價格定位第三部分：營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃一、 營銷推廣策略二、 銷售方式的選擇三、 銷售動線的選擇四、 針對目標(biāo)客群的銷售對策第四部分：營銷計劃安排一、 銷售階段劃分二、 推廣策略安排三、 SP活動組合四、 時間媒體投放策略五、 節(jié)點安排第五部分：推廣費用預(yù)算第一部分：項目自身情況分析策略一、項目基本情況本案位于沈陽市大東區(qū)東站地區(qū)，項目四至：東：東站街；西：規(guī)劃路；南：工農(nóng)路；北：東北大馬路。項目周邊配套分析交通：本案項目地有五條公交路線（即13212222275路）途經(jīng)本案：221 東站 — 太原街、沈陽站；211 中街 — 沿東北大馬路到陶瓷城；132 沈陽工貿(mào)學(xué)校 — 五里河科普公園；229 東站 — 沈陽北站；275 東站 — 南塔東陵文化宮，交通路線四通八達，出行極為方便。教育：附近的教育單位有二十八中學(xué)、第五中學(xué)、沈陽大學(xué)、北海小學(xué)、138中學(xué)、大北二校。 Strength(優(yōu)勢分析)本案位于一環(huán)旁，地理位置優(yōu)越，醫(yī)療、教育、交通等公共配套相對完善，可以基本滿足人們的基本需求。Weakness(劣勢分析)項目區(qū)域居住密度不夠，且多為棚戶區(qū)，整體形象較差。雖然本項目前期準(zhǔn)備工作進展很快，但相對我們的競品（東方儷城、林韻春天、順德園、風(fēng)景瑞閣）項目無論工程進展還是上市時間來說，本案都處于劣勢，目標(biāo)客戶可能被競品項目分流一部分。經(jīng)濟發(fā)展促進住宅的需求。隨著沈陽棚戶區(qū)的拆遷，為本案這種中檔次的樓盤提供了大批可以跨區(qū)域消費的消費者。本企業(yè)的品牌還沒有被沈陽的消費者認(rèn)知，他們沒有切身的感覺到本開發(fā)商的品牌效應(yīng)。項目具體操作建議：推廣上大力表現(xiàn)本案在區(qū)位上的優(yōu)越：本案靠近一環(huán)邊旁，道路、公交、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施完善。賦予符合本項目“和文化”的思想和靈魂，創(chuàng)造全新的生活方式。通過對項目的分析，以下幾個方面是我們項目的優(yōu)勢賣點：（一）地段位置好，具體表現(xiàn)如下：本項目一環(huán)旁，位于東北大馬路、東站街、工農(nóng)路交匯處，道路建設(shè)完善；5條公交線途經(jīng)本案，出行極為便捷。巨大的發(fā)展?jié)摿?— 沈城東部是汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，東站未來規(guī)劃是沈城東部物流商貿(mào)中心，本案商機無限。物業(yè)（售后）服務(wù)—強強聯(lián)手，知名物業(yè)公司的加盟，為業(yè)主提供安全、更人性化服務(wù)，能大大提高項目的品質(zhì)和產(chǎn)品附加值，促進項目的銷售和公司的品牌建設(shè)。從而改變消費者的生活品質(zhì)，提升他們的生活品味，為消費者創(chuàng)造全新的、高品位的社區(qū)生活方式。順景案名闡述：萬和不僅是公司名稱，也是本項目案名，這樣在推廣本項目的同時不但宣傳了公司的品牌，還為我公司在沈陽做下一個項目做以延續(xù)。市場定位：“東部商務(wù)中心”四、目標(biāo)客戶群定位本案周邊競品項目較多，而且上市較早，該區(qū)域內(nèi)的客戶群體大部分已被競爭項目瓜分。5. 在東部區(qū)域經(jīng)商的人群。（2）、年齡結(jié)構(gòu)：以25——40歲之間的主力消費群體，50—60歲的老年人輔助消費群體。他們思想縝密，對細(xì)節(jié)注重，并對房屋的質(zhì)量、戶型搭配的合理性、園區(qū)景觀的設(shè)計、物業(yè)管理比較注重，但對地理位置無特殊要求。D）客戶區(qū)域定位示意圖：跨區(qū)域客戶區(qū)域性客戶地緣性客戶五、產(chǎn)品規(guī)劃定位（一）產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品規(guī)劃，以實用、舒適、安全、時尚人性化為主體元素，打造實用性、舒適性住宅。在景觀建設(shè)時，建議園區(qū)內(nèi)道路建設(shè)以曲徑取代直路，地面以坡地形式處理，使景觀回歸自然，讓回家成為一種享受。因此，我們建議本案景觀用水系做畫龍點睛之筆，不建議大量設(shè)計和建設(shè)。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容上，一定要提供人性化體貼管家服務(wù)，讓每個居住在本社區(qū)的業(yè)主感覺到物業(yè)的貼心服務(wù)，感覺到家的安全與溫馨。調(diào)價策略：項目總體折前均價3600元/平方米，根據(jù)項目的銷售進度及回款的資金流，考慮并建議本案的提價原則分三步走：第一，一組團低價入市，低開高走，用高品質(zhì)低價格吸引目標(biāo)客戶形成銷售高潮，爭取市場份額，聚集人氣；第二，在項目工程有一定進展，銷售聚集大量人氣的時候推出二組團，提升本案的形象及品位，拉升價格，讓價格回歸價值；第三，工程主體封頂，一二組團形成良好的口碑和市場影響力的同時推出園區(qū)第三組團珍藏單位將產(chǎn)品價格