【正文】 揮作用，但 2023年仍將不會(huì)主導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)年仍將不會(huì)主導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)p新一輪土地風(fēng)暴將會(huì)掀起，將加速房地產(chǎn)商的兼并新一輪土地風(fēng)暴將會(huì)掀起，將加速房地產(chǎn)商的兼并p嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政將逐漸發(fā)力，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政將逐漸發(fā)力，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)投機(jī)p貨幣政策繼續(xù)從緊，中小地產(chǎn)商舉步艱難貨幣政策繼續(xù)從緊，中小地產(chǎn)商舉步艱難p房?jī)r(jià)總體看漲，區(qū)域表現(xiàn)各不同房?jī)r(jià)總體看漲，區(qū)域表現(xiàn)各不同p住房保障措施熱度不減，但暫無法成為樓市主流住房保障措施熱度不減，但暫無法成為樓市主流2023年阜陽市場(chǎng)預(yù)判信貸從緊信貸從緊 ———— 通過行政手段按季約束商業(yè)銀行貸款進(jìn)度按季均衡發(fā)放貸款通過行政手段按季約束商業(yè)銀行貸款進(jìn)度按季均衡發(fā)放貸款CPI持續(xù)上漲持續(xù)上漲 ———— 2023年年 CPI將較將較 2023年有所上升，全年漲幅估計(jì)在年有所上升，全年漲幅估計(jì)在 5％左右％左右股票市場(chǎng)牛市格局不變，但波動(dòng)較大股票市場(chǎng)牛市格局不變，但波動(dòng)較大 ———— 07年正是股市、樓市財(cái)富交替推動(dòng)的結(jié)果，但年正是股市、樓市財(cái)富交替推動(dòng)的結(jié)果，但 08年預(yù)期對(duì)樓市支持度不高，同時(shí)會(huì)有分流效應(yīng)年預(yù)期對(duì)樓市支持度不高，同時(shí)會(huì)有分流效應(yīng)人民幣升值步伐在上升通道人民幣升值步伐在上升通道 ———— 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年人民幣匯率升值年人民幣匯率升值 7%—— 10%2023年投資仍將高速增長(zhǎng)年投資仍將高速增長(zhǎng) ———— 奧運(yùn)年、企業(yè)盈利增長(zhǎng)和地方政府換屆多因促成奧運(yùn)年、企業(yè)盈利增長(zhǎng)和地方政府換屆多因促成物業(yè)稅實(shí)行啟動(dòng)預(yù)期物業(yè)稅實(shí)行啟動(dòng)預(yù)期 ———— 預(yù)期將率先在高檔住房試點(diǎn)實(shí)行預(yù)期將率先在高檔住房試點(diǎn)實(shí)行央行加息預(yù)期央行加息預(yù)期 ——08 年預(yù)期會(huì)再加年預(yù)期會(huì)再加 3次息，其中上半年加次息，其中上半年加 2次，下半年加次，下半年加 1次次 ；；經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)良好阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，部分受政策影響，仍需視后續(xù)政策阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，部分受政策影響，仍需視后續(xù)政策2023年政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)判p 通過對(duì)市場(chǎng)的研究，我們認(rèn)為此輪阜陽樓市表現(xiàn)低靡，除了受到市場(chǎng)的宏觀通過對(duì)市場(chǎng)的研究，我們認(rèn)為此輪阜陽樓市表現(xiàn)低靡，除了受到市場(chǎng)的宏觀 政政策策 影響外，很大部分原因是市場(chǎng)對(duì)影響外，很大部分原因是市場(chǎng)對(duì) 價(jià)格價(jià)格 預(yù)期的調(diào)整。值得一提的是，我們注意到區(qū)域成值得一提的是，我們注意到區(qū)域成交還是出現(xiàn)較大的落差，部分新開交還是出現(xiàn)較大的落差，部分新開不久的個(gè)案，如桂花苑、萬霖四期不久的個(gè)案，如桂花苑、萬霖四期還是月均成交還是月均成交 30余套。 90/70，總價(jià)市場(chǎng)等多方博弈，總價(jià)市場(chǎng)等多方博弈導(dǎo)致面積必然趨向小戶型。板塊 均價(jià) 項(xiàng)目 社區(qū)組成中心板塊 3800 中央豪景 多層、小高層、高層外灘國(guó)際城 多層、小高層、高層?xùn)|方第一城 多層、小高層二環(huán)板塊(項(xiàng)目所在板塊 )3300電力明園 多層、小高層依泉雅苑 多層藍(lán)色雅典 多層天筑逸景 多層、小高層萬霖花園 多層怡和莊園 多層天瑞名城 多層、小高層香樟花園 小高層桂花苑 小高層港利上城國(guó)際 多層、小高層鴻港花苑 多層?xùn)|苑雅居 多層開發(fā)區(qū)板塊 2400陽光綠苑 多層廣城四季花都 多層市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)版塊 項(xiàng)目 7月價(jià)格 10月價(jià)格 中心城區(qū) 中央豪景 3600 3900 4200外灘國(guó)際城 3200 3250 3600東方第一城 　 　 4200區(qū)域均價(jià) 3400 3575 4000版塊 項(xiàng)目 7月價(jià)格 10月價(jià)格 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 陽光綠苑 1700 1750 2100廣城四季花都 1700 1750 2300區(qū)域均價(jià) 1700 1750 2200版塊 項(xiàng)目 7月價(jià)格 10月價(jià)格 08年 3月價(jià)格二環(huán)板塊　 電力明園 2800 3000 3200依泉雅苑 2800 2900 3300海豐世紀(jì)廣場(chǎng) 2300 售完 售完錦城香格里拉 2500 2600 售完翠玉江南 2800 售完 售完藍(lán)色雅典 2400 2600 3200大唐大廈 2650 2700 售完怡和莊園 3200 3300 3600天筑逸景 2500 2800 3300萬霖花園 2500 2900 3400東苑雅居 2850 3000 3500鴻港花苑 / / 3300桂花苑 / / 3300香樟花園 / / 3100區(qū)域均價(jià) 2660 2870 3320項(xiàng)目所在的二環(huán)板塊是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)項(xiàng)目所在的二環(huán)板塊是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域，區(qū)域價(jià)格基本維持在域，區(qū)域價(jià)格基本維持在 30003500元元 /平平米的范圍內(nèi)。環(huán)二環(huán)板塊，市場(chǎng)主力產(chǎn)品環(huán)二環(huán)板塊，市場(chǎng)主力產(chǎn)品多層，是城市主要的中產(chǎn)階多層，是城市主要的中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)房區(qū)域，客層中也有部級(jí)購(gòu)房區(qū)域，客層中也有部分周邊郊縣客戶。2023年市場(chǎng)回顧年市場(chǎng)回顧市場(chǎng)板塊分析市場(chǎng)板塊分析市區(qū)一線板塊，目前主力產(chǎn)市區(qū)一線板塊，目前主力產(chǎn)品以小高層為主，客源相對(duì)品以小高層為主，客源相對(duì)層次在阜陽較高。制發(fā)房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書 17665本。p房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。p房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。新建住房結(jié)構(gòu)比例得到落實(shí)。機(jī)。輪政策的消化周期。 抬高購(gòu)房門檻，緩解供求失衡，穩(wěn)定房?jī)r(jià)2023國(guó)八條：重在引導(dǎo)做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。阜陽易景國(guó)際花園阜陽易景國(guó)際花園―――― 營(yíng)銷 策劃 報(bào) 告研展篇研展篇 市場(chǎng)支撐市場(chǎng)支撐業(yè)務(wù)篇業(yè)務(wù)篇 現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行策劃篇策劃篇 營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣企劃篇企劃篇 媒體廣告媒體廣告財(cái)務(wù)篇財(cái)務(wù)篇 費(fèi)用核算費(fèi)用核算附件篇附件篇 數(shù)據(jù)補(bǔ)充數(shù)據(jù)補(bǔ)充報(bào)告提綱報(bào)告提綱研展篇研展篇樓市政策分析回顧 2023年新一輪宏觀政策調(diào)控措施主要政策文件 政策內(nèi)容與影響2023年(第三輪調(diào)控) 1月 16日國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍。 2023國(guó)六條：政策強(qiáng)制性9070政策營(yíng)業(yè)稅政策限外政策住房建設(shè)規(guī)劃……2023重在執(zhí)行中低收入保障方向傾斜房貸政策物權(quán)法執(zhí)行貨幣緊縮新預(yù)售規(guī)定……政策導(dǎo)向的變化以行政手段雙頭調(diào)控供需結(jié)構(gòu) —— 導(dǎo)致供求失衡以貨幣手段抑制消費(fèi)能力 —— 旨在控制消費(fèi)釋放的節(jié)奏， 高檔物業(yè)和投資型消費(fèi)影響最大p此輪宏觀調(diào)控與以往不同，是以貨幣政策來抑制消費(fèi)，針對(duì)的是高檔物業(yè)此輪宏觀調(diào)控與以往不同，是以貨幣政策來抑制消費(fèi)，針對(duì)的是高檔物業(yè)和投資型消費(fèi)。p高檔物業(yè)的業(yè)主多數(shù)是多套物業(yè)的業(yè)主，而此次的宏觀調(diào)控繼續(xù)抬高了購(gòu)高檔物業(yè)的業(yè)主多數(shù)是多套物業(yè)的業(yè)主，而此次的宏觀調(diào)控繼續(xù)抬高了購(gòu)房門檻，使得他們投資成本進(jìn)一步加高。p阜陽作為三線城市，受政策影響相對(duì)較小，然而政策的頻繁出臺(tái)客觀上還阜陽作為三線城市，受政策影響相對(duì)較小，然而政策的頻繁出臺(tái)客觀上還是導(dǎo)致了整個(gè)購(gòu)房氣氛的變化。2023年阜陽市批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)普通商品住房建筑面積年阜陽市批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)普通商品住房建筑面積，其中萬平方米，其中 90平方米以下的占平方米以下的占 %(經(jīng)經(jīng)濟(jì)房、集資建房、安置用房濟(jì)房、集資建房、安置用房 )。房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。商品房網(wǎng)上備案登記房屋本。本地客層層次在阜陽較高。分周邊郊縣客戶。米的范圍內(nèi)。導(dǎo)致面積必然趨向小戶型。余套。預(yù)期的調(diào)整。在營(yíng)銷時(shí)將成為重要的突破口。被人樹立?？梢钥吹娇梢钥吹?2140歲的年齡段包攬了我們歲的年齡段包攬了我們75%的客戶，其中的客戶，其中 2130歲只要是那些外歲只要是那些外出務(wù)工人員帶來的購(gòu)買力，這是項(xiàng)目的出務(wù)工人員帶來的購(gòu)買力，這是項(xiàng)目的主要客群，而主要客群，而 3140歲的人群則是通過積歲的人群則是通過積蓄蓄 +穩(wěn)定收入來支撐起市場(chǎng)上穩(wěn)定收入來支撐起市場(chǎng)上 2535萬元萬元的總價(jià)。主抓本地城市中堅(jiān)力量。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度基地內(nèi)動(dòng)遷基地內(nèi)動(dòng)遷部分已動(dòng)工部分已動(dòng)工西北角地塊西北角地塊即將落成一即將落成一辦公項(xiàng)目辦公項(xiàng)目基地現(xiàn)狀基地現(xiàn)狀4月項(xiàng)目開工啟動(dòng)月項(xiàng)目開工啟動(dòng)4月下旬現(xiàn)場(chǎng)售樓中心落成月下旬現(xiàn)場(chǎng)售樓中心落成5月所有相關(guān)證照獲得，特別是預(yù)售證必須獲得月所有相關(guān)證照獲得，特別是預(yù)售證必須獲得6月底示范區(qū)或樣板完成開放月底示范區(qū)或樣板完成開放硬件條件硬件條件軟件條件軟件條件3月份策略制定，完成確認(rèn)工作月份策略制定，完成確認(rèn)工作4月份開始區(qū)域板塊炒作推廣鋪墊，積累客戶月份開始區(qū)域板塊炒作推廣鋪墊，積累客戶5月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象造勢(shì)，大量推廣投放，完成客戶蓄水工作月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象造勢(shì)，大量推廣投放，完成客戶蓄水工作6月客戶蓄水成熟，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目火爆開盤月客戶蓄水成熟，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目火爆開盤由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特殊性，多層建筑建至三層就可以預(yù)售，從本案的工程進(jìn)度來看，由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特殊性，多層建筑建至三層就可以預(yù)售，從本案的工程進(jìn)度來看， 08年年 5月中旬本項(xiàng)目可基本達(dá)到三層狀態(tài)，從目前市場(chǎng)情況及周邊物業(yè)的銷售周期性來月中旬本項(xiàng)目可基本達(dá)到三層狀態(tài)，從目前市場(chǎng)情況及周邊物業(yè)的銷售周期性來看，建議本案的入市時(shí)間在看，建議本案的入市時(shí)間在 5月份月份 ，設(shè)想項(xiàng)目能確保成熟開盤的條件如下：，設(shè)想項(xiàng)目能確保成熟開盤的條件如下：入市的基礎(chǔ)條件入市的基礎(chǔ)條件一期多層一期多層全面封頂全面封頂時(shí)間軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)二道河景觀綠化初步二道河景觀綠化初步完工開通，現(xiàn)場(chǎng)接待完工開通，現(xiàn)場(chǎng)接待中心及樣板開放中心及樣板開放一期會(huì)所基礎(chǔ)配一期會(huì)所基礎(chǔ)配套完成套完成08年 9月08年 5月 08年 11月 09年 1月 09年 2月商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)包裝完成包裝完成08年關(guān)鍵 —— 工程進(jìn)度 ：項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)和銷售旺季、外圍環(huán)境，是上市的保證奧運(yùn)景觀完成景觀完成一期外立一期外立 面完成面完成入市的保證入市的保證08年推案計(jì)劃本案總建筑面積約本案總建筑面積約 40萬平方米，預(yù)期分萬平方米，預(yù)期分 ⅠⅠ 、 ⅡⅡ 、ⅢⅢ 期開發(fā)，一期規(guī)劃總建筑面積約期開發(fā)，一期規(guī)劃總建筑面積約 。整體上由于項(xiàng)目體量巨大，我們?cè)诿恳黄谥幸脖M整體上由于項(xiàng)目體量巨大，我們?cè)诿恳黄谥幸脖M量多劃分階段，每一階段創(chuàng)造些亮點(diǎn)，以期不斷量多劃分階段，每一階段創(chuàng)造些亮點(diǎn)，以期不斷的吸引市場(chǎng)眼球，充分利用當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)春節(jié)銷售的的吸引市場(chǎng)眼球，充分利用當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)春節(jié)銷售的火爆性，開辟一個(gè)獨(dú)立的銷售階段。項(xiàng)目總體推案順序項(xiàng)目總體推案順序我們的目標(biāo)我們的目標(biāo) : 08年銷售目標(biāo)年銷售目標(biāo) ！！本案總建筑面積約本案總建筑面積約 40萬平方米，預(yù)期分萬平方米，預(yù)期分 ⅠⅠ 、 ⅡⅡ 、 ⅢⅢ 期開發(fā)，銷售周期期開發(fā)，銷售周期 3年，因此，每年基年，因此，每年基本需要本需要 13萬方的銷售量。我們需要在 8個(gè)月內(nèi)（ 512月份），以平均 2392萬元 /月的銷售金額完成 2億銷售； 快速成銷實(shí)現(xiàn)流量化 運(yùn)作是年度銷售的特征。套。平均每套以 100平米計(jì)算08年推量與階段銷售目標(biāo)測(cè)算：年推量與階段銷售目標(biāo)測(cè)算：根據(jù)根據(jù) ，將原有推盤方案調(diào)整，分為四個(gè)階段：即億推售目標(biāo)，將原有推盤方案調(diào)整，分為四個(gè)階段：即 56月開盤階段（完月開盤階段（完成當(dāng)年銷售額的成當(dāng)年銷售額的 40%）、）、 8月強(qiáng)銷階段（完成當(dāng)年銷售額的月強(qiáng)銷階段（完成當(dāng)年銷售額的 20%）、）、 910月黃金周階月黃金周階段（完成當(dāng)年銷售額的段（完成當(dāng)年銷售額的 25%）） 、 1112月持續(xù)期階段（完成當(dāng)年銷售額的月持續(xù)期階段（完成當(dāng)年銷售額的 15%））08年年 5月月 08年年 12月月推出第一批中小面積房源08年年 10月月大量推出景觀多層房源持續(xù)去化制造價(jià)格上行空間（ 樣板區(qū)提升價(jià)格）少量推出景觀房源（配合樣板景觀段 ）1）方法：以總價(jià)為突破口爭(zhēng)奪市）方法：以總價(jià)為突破口爭(zhēng)奪市場(chǎng)空缺點(diǎn)，迅速聚焦客源?？們r(jià)低總價(jià)低216。景觀景觀216。08年年 6月月項(xiàng)目開盤策略開盤客戶積累開盤客戶積累p 操作思路操作思路派卡吸籌派卡吸籌 ———— 提前入會(huì)提前入會(huì)憑卡認(rèn)購(gòu)憑卡認(rèn)購(gòu) ———— 開盤優(yōu)惠開盤優(yōu)惠p 指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想客戶積累客戶積累 ———— 從零開始從零開始刺激要素刺激要素 ———— 全面釋放全面釋放方案： 方案一： 方案二： 方案三：活 動(dòng) 主 題 易景置 業(yè) 以 銷 售 “ 易景置 業(yè) 會(huì) ”VIP 會(huì) 員 卡的名 義進(jìn) 行內(nèi)部 認(rèn)購(gòu) ， VIP卡 500010000元 /張 ；開 盤時(shí) 可享受 優(yōu) 先選 房和一定 購(gòu) 房 優(yōu) 惠，入會(huì) 費(fèi) 可折入 購(gòu) 房款。純 粹內(nèi)部操作，