房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目可行性報(bào)告案例研究分析-wenkub
2023-02-13 18:15:07 本頁(yè)面
【正文】 宏觀政策 二、房產(chǎn)政策解讀 國(guó)家宏觀政策 昆明本土政策 根據(jù) 2023年國(guó)家及地方政策出臺(tái)的調(diào)控政策， 未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控手段可能從限購(gòu)、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會(huì)變，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。 區(qū)位 房?jī)r(jià)（ 2023年“ 451” 格局 ） 房?jī)r(jià)（ 2023年 “67915” 格局 ） 三環(huán)外區(qū)域 —— 逼近 6000元 /平方米 二環(huán)至三環(huán)區(qū)域 （二環(huán)外） 奔“四， 3000元 4000元 /平方米 700010000元 /平方米 一環(huán)至二環(huán)區(qū)域 4000元 5000元 /平方米 900013000元 /平方米 一環(huán)內(nèi) 6500元 10000元 /平方米 1500020230元 /平方米 昆明房?jī)r(jià)曾經(jīng)的“ 451“ 格局就是依據(jù)一環(huán)和二環(huán)所分的三個(gè)區(qū)間形成的。 “一環(huán)內(nèi)”和“三環(huán)外”，天壤之別。隨著中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開發(fā) ， 加速的帶動(dòng)中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展 ， 中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展 北市區(qū)：隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā) ， 以及便利的交通條件 ， 成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件 ， 而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài) ， 也由最初的社區(qū)商業(yè) ， 開始向臨街商業(yè) ， 獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展 ， 商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富 ，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化 ， 而未來(lái)輕軌的開通 ， 也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展 ， 形成城市副中心 。 北城 —— 即現(xiàn)在的主城 ， 以五華 、 盤龍 、 官渡 、 西山 4個(gè)區(qū)為依托 ， 形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心 、 現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū) 。 南城 —— 即晉城 —— 晉寧新城 ， 形成新型旅游度假城 。 總規(guī)劃用地面積490平方公里 ， 總規(guī)劃人口 450萬(wàn)人 。 把昆明建設(shè)成為 集湖光山色 、 滇池景觀 、 春城新姿 ， 融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式 、 環(huán)保型 、 園林化 、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市 。 ? 規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心 ， 以楚雄 昆明 紅河 、 曲靖 昆明玉溪 、 祿勸 富民 安寧 晉寧 、 東川 尋甸 嵩明 宜良 、 尋甸 祿勸為發(fā)展軸的 “一核五軸 ”， 形成 “中心城區(qū) 、 二級(jí)城市 、 三級(jí)城鎮(zhèn) (市 )、 重點(diǎn)鎮(zhèn) 、 一般鎮(zhèn) ”五級(jí)配置的市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu) 。 其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動(dòng)區(qū) 。 規(guī)劃人口 75萬(wàn)人 ， 用地 80平方公里 。 規(guī)劃人口 220萬(wàn)人 ， 用地 220平方公里 。 南市區(qū)：區(qū)域成熟較早 ， 地塊較大 ， 包括滇池板塊 ， 官南板塊及東南板塊 ， 目前各個(gè)板塊都有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作 東市區(qū)：東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著昆明行政中心遷移帶動(dòng)各大星級(jí)酒店及 5A寫字樓 、 高級(jí)商業(yè)的聚集 ， 逐漸成為昆明城市新中心 。 昆明樓市一環(huán)板塊的價(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)，主要為舊城改造、城中村改造。 昆明三環(huán)的建成，再次定位昆明房?jī)r(jià)格局，成為價(jià)格標(biāo)桿，重塑 2023年 “67915” 格局，僅僅用了五年。 PART 2昆明 2023最新房產(chǎn)政策 序號(hào) 標(biāo)題 時(shí)間 內(nèi)容 01 《 關(guān)于印發(fā)國(guó)務(wù)院 2023年立法工作計(jì)劃的通知 》 20230409 近日國(guó)務(wù)院下發(fā)了 《 關(guān)于印發(fā)國(guó)務(wù)院 2023年立法工作計(jì)劃的通知 》 ，規(guī)定了三檔總計(jì) 190件相關(guān)法律規(guī)章的起草、修改工作， 《 基本住房保障條例 》 位列第二檔，權(quán)威人士透露，條例有望在今年 10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交國(guó)務(wù)院法制辦。 《 條例 》修訂工作爭(zhēng)取在 2023年 6月前完成，并上報(bào)國(guó)務(wù)院法制辦。自 2023年 4月 10日起施行。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為 10410元；繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為 950元 /月，二類區(qū)為 845元 /月。同時(shí)，這也是自去年 11月 30日中國(guó)央行宣布近三年來(lái)首次 “ 降準(zhǔn) ” 之后，中國(guó)央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 02 《 昆明市住房公積金繳存管 理實(shí)施細(xì)則 》 4月 23日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行建金管 〔 2023〕 5號(hào)文件精神及 《 昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則 》 的規(guī)定，將對(duì)今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購(gòu)房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購(gòu)房需求。 昆明市針對(duì)非住宅（商鋪、寫字樓、廠房等）二手轉(zhuǎn)讓土地增值稅的調(diào)整，除沿用原來(lái)按交易額1%征收土地增值稅的同時(shí)，也按照增值率不同征收30%60%（四級(jí)累進(jìn)制）土地增值稅，即征收標(biāo)準(zhǔn)是按成交價(jià)減去扣除項(xiàng)目金額后的 30%60%征收(扣除金額包括最初購(gòu)房時(shí)的納稅證明和發(fā)票證明等 )。 PART 1東盟森林 出位廣告營(yíng)銷 云南信息報(bào)頭版 整版涂黑廣告 封面頭條新聞下面，是一大片癿涂黑，中間小癿丌能再小癿空白地，露出一行小字“ 東盟森林，白金五星社區(qū) ” 。據(jù)了解， 若購(gòu)房者想?yún)⒓颖敬闻馁u活勱，需繳納 5萬(wàn)元癿保證金。 拍賣會(huì)的實(shí)質(zhì)為開發(fā)商廣告作秀及收取保證金緩解資金壓力。 PART 2云南華僑城 基本信息 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 華僑城集團(tuán)成立于 1985年 11月 11日 ， 是隸屬于國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理癿大型中央企業(yè)之一 。 PART 2華僑城發(fā)展模式研究 華僑城的策略是進(jìn)行成片的區(qū)域型綜合開發(fā)：先將大塊地拿到手，再分期開發(fā)，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)行旅游和房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、文化、教育之間的跨產(chǎn)業(yè)資源整合，使各產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源彼此結(jié)合，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)協(xié)同的方式，發(fā)揮主題公園的旅游效應(yīng)。公建包括主題精品酒店、高爾夫會(huì)所、辦公樓、特色商業(yè)街、千人會(huì)議中心、垂釣俱樂(lè)部、馬術(shù)俱樂(lè)部、員工宿舍、綜合運(yùn)動(dòng)館。 星耀水鄉(xiāng)簽約溫德姆集團(tuán)分時(shí)度假項(xiàng)目 PART 3星耀水鄉(xiāng) /建筑特色 星耀水鄉(xiāng)建筑材料優(yōu)秀，特色明顯 星耀水鄉(xiāng)的別墅，主體建筑全部采用加拿大進(jìn)口木材，為云南首例，防潮，防蟲，防震性能良好。引入低容積率、綠色生態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和發(fā)展模式，打造健康、和諧、創(chuàng)造力優(yōu)先的以現(xiàn)代服務(wù)為引領(lǐng)的國(guó)際化商務(wù)區(qū)。每層單元面積約 250~400平方米，每棟面積約1000~3200平方米。 價(jià)值提升區(qū) 生產(chǎn)區(qū) 生活區(qū) PART 1金地門道科技園 /戶型 PART 1金地門道科技園 /小結(jié) 規(guī)劃 共分八大區(qū)塊，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂(lè)等有機(jī)地結(jié)合 配套 中心果嶺區(qū)，設(shè)有 8層的研發(fā)商務(wù)樓和 4
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