【正文】 文與教育 蒲岐總結 第二部分：剖析蒲岐的住宅與商業(yè) 一、蒲岐房產開發(fā)的總體狀況 二、 詳解蒲岐 住宅： 三、 詳解蒲岐 商業(yè)： 四、明確蒲岐人對住宅和商鋪的需求意向： 第三部分：剖析項目地塊 一、項目選址 二、項目建設條件 三、項目建設基礎數據及市政建設要求 四、項目地塊 SWOT分析 第四部分：項目定位建議 一、社會價值定位 二、文化價值定位 三、產品功能定位 四、項目總體規(guī)劃布局 五、項目建筑方案設計 第五部分：項目經濟預測算 一、方案一 二、方案二 第一部分：理解 蒲岐 蒲岐概況 蒲岐是樂清灣北岸的一個古鎮(zhèn)，與玉環(huán)縣隔海相望，甬臺溫高速公路互通口，西距溫州機場 60 公里，境內有深水良港 ， 理位置得天獨厚，交通極其便利．全鎮(zhèn)面積近 13 平方公里，轄 16 個行政村， 1 個居委會，總人口 萬人。全鎮(zhèn)有近海灘涂 萬畝，可養(yǎng)面積 萬畝，水產養(yǎng)殖和水產品加工業(yè)獨占螫頭。 近幾年，蒲岐鎮(zhèn)以實現農村城鎮(zhèn)化為目標，大力加快基礎設施建設，完成了虹南大道、蒲海公路，雙嶼碼頭，四城河整治等大批重點項目，城鎮(zhèn)化程度不斷提高．科學、教育、文化 、衛(wèi)土、體育等事業(yè)也有了新的發(fā)展。經濟總量十分可觀，并呈現出穩(wěn)步增長的良好勢態(tài)，但相比其周邊的南岳、虹橋等經濟強鎮(zhèn)，卻又遜色不少，蒲岐強大的經濟發(fā)展?jié)摿€沒有得到很好的發(fā)揮，而這必將給未來蒲岐經濟的發(fā)展創(chuàng)造提供強大的動 力支持。 通過對蒲岐鎮(zhèn)實地調查，分析得出蒲岐鎮(zhèn)未來的產業(yè)發(fā)展分以下兩方面挺進： 大力發(fā)展水產業(yè)，優(yōu)化結構、提升產值。 蒲岐鎮(zhèn)還 以市級特色工業(yè)園區(qū)建設為契機， 積極 推進蒲岐水產加工由量的擴張向質的提高轉變 ，并推動農村勞動力向非農產業(yè)轉移 ，而這必將給蒲岐商業(yè)發(fā)展帶來新的機遇！ 深挖旅游資源，加快發(fā)展休閑旅游產業(yè)。 居民收入： 2020 蒲岐 農村居民人均收入 6503 元 ， 2020 蒲岐 農民人均純收入 6512 元 ，居民的經濟水平比較客觀。日常常住人口呈現出明顯的“老齡化”現象，大量青壯年人口都常年在外務工經商，但蒲岐人本土意識非常強烈，鄉(xiāng)土情節(jié)濃厚，熱衷與回鄉(xiāng)置業(yè)。 城市環(huán)境： 由于缺乏合理規(guī)劃與環(huán)境保護，蒲岐居住環(huán)境出現了大量問題： 居住擁擠。 城市綠化水平較低，環(huán)境質量差。 從遠期來看隨著臨港開發(fā)區(qū)的建設，及道路基礎建設的加大，將與南岳、樂清相聯，到時候，整個蒲岐的中心將向南移。 四、蒲岐歷史人文與教育 蒲岐歷史人文 蒲岐是一個由屯兵形成具有海邊漁鹽特色的歷史古鎮(zhèn)，迄今有 830多年建制歷史，于寧淳熙年間為防海盜侵掠而建功立業(yè)，也是抗倭重鎮(zhèn)壓，目前仍留有四座城市和甕城、古煙墩等古戰(zhàn)場，鎮(zhèn)壓內還保存著眾多完好的古民居。 蒲岐總結 通過對蒲岐經濟、人口、城市狀況、地理交通、人文歷史等各方面的調查、分析，我們對蒲岐的理解總結如下： 蒲岐充滿發(fā)展的 活力，經濟發(fā)展的實力雄厚，而這實力主要來自其豐富的沿海資源及蒲岐人善于經營的頭腦，同時經濟的興旺發(fā)達為蒲岐商業(yè)的成長注入了強大的動力。另一方面，蒲岐的其他產業(yè)，特 別是以旅游、休閑娛樂為主的第三產業(yè)正在聚集能力，逐步成長，盡管蒲岐本身旅游休閑資源非常豐富，潛在消費人群非常廣泛，但是由于其各商家相對分散，難以形成市場規(guī)?；?，受到發(fā)展限制。 蒲岐房產開發(fā)后勁十足。 蒲岐人期待好住宅。 從未來住宅發(fā)展方向來看，蒲岐的住宅區(qū)域主要分兩大方向擴散：一是沿著虹南大道向北擴散與虹橋接近；二是依據城市總體規(guī)劃向東南方向擴散，從遠景來看東南方向將會出現龐大的住宅群。 蒲岐住宅面積： 蒲岐地區(qū)自行建設 的住宅每層建筑面積在 35 平方左右，每層使用面積在 30 平方左右，其中朝南房間在 11 平方左右，朝北房間在 13 平方左右，衛(wèi)生間在 平方左右，總建筑面積在 200 平方左右， 蒲岐住宅格局： 蒲岐地區(qū)自行建設的住宅其格局一般都為南北各一單間，中間是樓梯和衛(wèi)生間，頂樓朝南一般帶陽臺。 蒲岐住宅環(huán)境： 由于整個蒲岐鎮(zhèn)缺乏整體科學規(guī)劃，以居民自行建設為主，再加上土地本身緊缺等原因，導致整體住宅密度較大，綠化面積缺失，住宅環(huán)境較差。其中以古城、銀龍、浙南大酒店等五家大型海鮮餐飲店為主，其中浙南大酒店就在本項目的西北面，其余四家主要在古城區(qū)的西北方，其經營面積 都在 1000 平米以上，節(jié)假日是當地海鮮餐飲消費的旺季，周圍地區(qū)人群紛紛開車前來品嘗鮮美海鮮。其它娛樂商業(yè)也相對欠發(fā)達。 蒲岐商業(yè)層高： 臨街小店鋪一般都位單層，層高 米左右。讓蒲岐成為品味海鮮的首選之地。 以上三大塊是緊密聯系的整體商業(yè)空間，在實施開發(fā)過程中必須分配得當、配合得到，只有這樣才能形成一個良好的商業(yè)氛圍，形成良好的商業(yè)勢態(tài)。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，其南、北、西三側均適合發(fā)展商業(yè)，西面適合住宅，景觀佳。 本項目地塊道路云集、近高速，噪音與粉塵污染嚴重。 三、項目建設基礎數據及市政建設要求： 項目建設基礎數據： 出讓面積： 26000㎡； 另帶征 3885㎡。 四、項目地塊 SWOT分析： 項目地塊優(yōu)勢與機會： 本項目作為蒲岐地區(qū)第一個房產項目，在當地沒有競爭對手與其搶占消費群體，它能夠輕松吸引當地消費群體的眼球，并且因為在當地缺乏可比項目，能夠輕松在當地消費群中留下深刻 而又美好的印象；再者，作為第一個房產項目，由于產品本身的稀缺性容易在以高價的姿態(tài)占領市場，并且形成旺銷的勢態(tài)。 蒲岐地區(qū)土地使用一直處于 緊張狀態(tài)，當地民眾對于土地的升值價值非常認可，具有較高的投資心理。 蒲岐地區(qū)的度假賓館產品處于稀缺狀態(tài)，只有一家不上檔次的招待所和浙南大酒店兩家可提供住宿，無法滿足蒲岐休閑度假產業(yè)的發(fā)展需求，為本項目建設賓館或者酒店式公寓提供機遇。 蒲岐地區(qū)現有的商鋪租金都相對較低，這對于本項目商業(yè)的卡法，特別是大面積商業(yè)的開發(fā)十分不利，其高昂的總價將對經營主和投資者形成價格阻礙，所以建議在商業(yè)開發(fā) 中以小商鋪為主，形成特色街區(qū)，大商鋪為鋪，邀請大型知名海鮮酒樓入駐，提升人氣。 第四部分：項目定位建議 本部分由社會價值定位、文化價值定位、產品功能定位三大塊組成，并依據這三大塊定位為項目整體的規(guī)劃布局提供依據，從而形成科學的項目規(guī)劃建議。 三、產品功能定位： 產品的功能設計關系到項目的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下，應盡量優(yōu)化產品的功能結構，優(yōu)化項目的整體規(guī)劃，最大限度地促進投入資金增值和資金周轉速度的加快，通過之前對蒲岐地區(qū)、蒲岐住宅、蒲岐商業(yè)及本項目地塊的深刻分析，我們將產品的功能安排如下： 產品功能結構： 本項目地塊為商住兩用，這就需要創(chuàng)造性地將住宅和商業(yè)結合起來考慮，用住宅所聚集的人群來養(yǎng)商，用商業(yè)形成繁榮氛圍來提升住宅品質，提升整個項目的投資價值。 商業(yè)功能： 海鮮類土特產品銷售：該功能主要滿足蒲岐的海鮮經營者主經營海鮮之用，我們通過合理的規(guī)劃，形成以海鮮類土特產品銷售為主的特色街區(qū)，依托蒲岐本身興旺發(fā)達的水產品加工業(yè)，對蒲岐海鮮進行精加工、包裝，增加產品附加價值，以蒲岐特產的名義進行銷售。 通過將大型海鮮酒樓與小型特色海鮮大排擋的結合形成“蒲岐海鮮美味一條街”，徹底將蒲岐 海鮮的名氣打響，形成以海鮮消費為主的特色商圈。建筑要便于分割組合，排污、排煙、通風、采光等要素在戶型設計上要重點考慮，應設有廚衛(wèi)，以便于投資者和經營用戶投資于不同的業(yè)態(tài)。 五、項目建筑方案設計： 本項目建筑工程涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風等各種專業(yè)，設計時需要遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規(guī)定。 第四部分：經濟預測算 根據本案地塊規(guī)劃指標以及市場調查結果，本項目住宅與商業(yè)的比例分配方案如下： 一、方案一：住宅占 6 萬平米，商業(yè)占 萬平米 方案一 基本項目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積 (㎡ ) 建 安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 60000 1800 4500 商業(yè)（高層） 15000 1800 8000 費用項目 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察費 5 75000 375000 3 設計費 25 75000 1875000 包括施工圖設計 4 前期工程費 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程 費 高層住宅 1800 60000 108000000 商業(yè) 1800 15000 27000000 6 室外工程費 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關水、電、電信、有線電視等配套設施 7 配套費 120 75000 9000000 包括基礎設施配套費，人防費 8 規(guī)費 15 75000 1125000 包括白蟻防治費、散裝水泥、墻改費、質監(jiān)費、保險費等 小計 233875000 9 管理費 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可預見費 1% 236213750 以上成本的 1%（包括管理費） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相關前期費用2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 60000 270000000 商鋪 8000 15000 120200000 小計 390000000 13 銷售代理費 % 390000000 7800000 按銷售總收入計 14 廣告費 % 390000000 3900000 按銷售總收入計 15 各項稅金 % 390000000 23985000 按銷售總收入計 16 總投資額 總利潤 =總銷售收入 總投資額 = 萬元 投資回報率： 10567/28433=37% 第一方案銷售單位分配如下： 基本項目 總占比 面積 套數 住宅 6 萬平米 共 489 140— 180 平米戶型 25% 15000 94 140 平米戶型 60% 36000 257 5080 平米度假式公寓戶型 15% 9000 138 商業(yè) 萬平米 共 308 酒 樓業(yè)態(tài)（ 500— 1000 平方） 40% 6000 8 普通小商鋪（ 20— 40 平 60% 9000 300 方） 二、方案二：住宅占 萬平米，商業(yè)占 2 萬平米 方案二 基本項目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積 (㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價(元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 55000 1800 4500 商業(yè)（高層） 20200 1800 8000 費用項目 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察費 5 75000 375000 3 設計費 25 75000 1875000 包括施工圖 設計 4 前期工程費 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程 費 高層住宅 1800 55000 99000000 商業(yè) 1800 20200 36000000 6 室外工程費 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關水、電、電信、有線電視等配套設施 7 配套費 120 75000 9000000 包括基礎設施配套費，人防費 8 規(guī)費 15 75000 1125000 包括白蟻防治費、散裝水泥、墻改費、質監(jiān)費、保險費等 小計 233875000 9 管理費 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可預見費 1% 236213750 以上成本的1%（包括管理費） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相 關前期費用2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 55000 247500000 商鋪 8000 20200 160000000 小計 407500000 13 銷售代理費 % 407500000 8150000 按銷售總收 入計 14 廣告費 % 407500000 4075000 按銷售總收 入計 15 各項稅金 % 407500000 25061250 按銷售總收 入計 16 總投資額 總利潤