【正文】 文與教育 蒲岐總結(jié) 第二部分：剖析蒲岐的住宅與商業(yè) 一、蒲岐房產(chǎn)開發(fā)的總體狀況 二、 詳解蒲岐 住宅： 三、 詳解蒲岐 商業(yè)： 四、明確蒲岐人對(duì)住宅和商鋪的需求意向： 第三部分：剖析項(xiàng)目地塊 一、項(xiàng)目選址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 三、項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及市政建設(shè)要求 四、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 第四部分：項(xiàng)目定位建議 一、社會(huì)價(jià)值定位 二、文化價(jià)值定位 三、產(chǎn)品功能定位 四、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 五、項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì) 第五部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)算 一、方案一 二、方案二 第一部分：理解 蒲岐 蒲岐概況 蒲岐是樂(lè)清灣北岸的一個(gè)古鎮(zhèn)，與玉環(huán)縣隔海相望，甬臺(tái)溫高速公路互通口，西距溫州機(jī)場(chǎng) 60 公里，境內(nèi)有深水良港 ， 理位置得天獨(dú)厚，交通極其便利．全鎮(zhèn)面積近 13 平方公里，轄 16 個(gè)行政村， 1 個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝? 萬(wàn)人。全鎮(zhèn)有近海灘涂 萬(wàn)畝，可養(yǎng)面積 萬(wàn)畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖和水產(chǎn)品加工業(yè)獨(dú)占螫頭。 近幾年，蒲岐鎮(zhèn)以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，大力加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成了虹南大道、蒲海公路，雙嶼碼頭，四城河整治等大批重點(diǎn)項(xiàng)目，城鎮(zhèn)化程度不斷提高．科學(xué)、教育、文化 、衛(wèi)土、體育等事業(yè)也有了新的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)總量十分可觀，并呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好勢(shì)態(tài)，但相比其周邊的南岳、虹橋等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，卻又遜色不少，蒲岐強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿€沒(méi)有得到很好的發(fā)揮，而這必將給未來(lái)蒲岐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造提供強(qiáng)大的動(dòng) 力支持。 通過(guò)對(duì)蒲岐鎮(zhèn)實(shí)地調(diào)查，分析得出蒲岐鎮(zhèn)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展分以下兩方面挺進(jìn)： 大力發(fā)展水產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)值。 蒲岐鎮(zhèn)還 以市級(jí)特色工業(yè)園區(qū)建設(shè)為契機(jī)， 積極 推進(jìn)蒲岐水產(chǎn)加工由量的擴(kuò)張向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變 ，并推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ，而這必將給蒲岐商業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇！ 深挖旅游資源，加快發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)。 居民收入： 2020 蒲岐 農(nóng)村居民人均收入 6503 元 ， 2020 蒲岐 農(nóng)民人均純收入 6512 元 ，居民的經(jīng)濟(jì)水平比較客觀。日常常住人口呈現(xiàn)出明顯的“老齡化”現(xiàn)象，大量青壯年人口都常年在外務(wù)工經(jīng)商，但蒲岐人本土意識(shí)非常強(qiáng)烈，鄉(xiāng)土情節(jié)濃厚，熱衷與回鄉(xiāng)置業(yè)。 城市環(huán)境： 由于缺乏合理規(guī)劃與環(huán)境保護(hù)，蒲岐居住環(huán)境出現(xiàn)了大量問(wèn)題： 居住擁擠。 城市綠化水平較低，環(huán)境質(zhì)量差。 從遠(yuǎn)期來(lái)看隨著臨港開發(fā)區(qū)的建設(shè)，及道路基礎(chǔ)建設(shè)的加大，將與南岳、樂(lè)清相聯(lián)，到時(shí)候，整個(gè)蒲岐的中心將向南移。 四、蒲岐?dú)v史人文與教育 蒲岐?dú)v史人文 蒲岐是一個(gè)由屯兵形成具有海邊漁鹽特色的歷史古鎮(zhèn)，迄今有 830多年建制歷史，于寧淳熙年間為防海盜侵掠而建功立業(yè)，也是抗倭重鎮(zhèn)壓，目前仍留有四座城市和甕城、古煙墩等古戰(zhàn)場(chǎng)，鎮(zhèn)壓內(nèi)還保存著眾多完好的古民居。 蒲岐總結(jié) 通過(guò)對(duì)蒲岐經(jīng)濟(jì)、人口、城市狀況、地理交通、人文歷史等各方面的調(diào)查、分析，我們對(duì)蒲岐的理解總結(jié)如下： 蒲岐充滿發(fā)展的 活力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)力雄厚，而這實(shí)力主要來(lái)自其豐富的沿海資源及蒲岐人善于經(jīng)營(yíng)的頭腦，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的興旺發(fā)達(dá)為蒲岐商業(yè)的成長(zhǎng)注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。另一方面，蒲岐的其他產(chǎn)業(yè)，特 別是以旅游、休閑娛樂(lè)為主的第三產(chǎn)業(yè)正在聚集能力，逐步成長(zhǎng)，盡管蒲岐本身旅游休閑資源非常豐富，潛在消費(fèi)人群非常廣泛，但是由于其各商家相對(duì)分散，難以形成市場(chǎng)規(guī)?；艿桨l(fā)展限制。 蒲岐房產(chǎn)開發(fā)后勁十足。 蒲岐人期待好住宅。 從未來(lái)住宅發(fā)展方向來(lái)看，蒲岐的住宅區(qū)域主要分兩大方向擴(kuò)散：一是沿著虹南大道向北擴(kuò)散與虹橋接近；二是依據(jù)城市總體規(guī)劃向東南方向擴(kuò)散，從遠(yuǎn)景來(lái)看東南方向?qū)?huì)出現(xiàn)龐大的住宅群。 蒲岐住宅面積： 蒲岐地區(qū)自行建設(shè) 的住宅每層建筑面積在 35 平方左右，每層使用面積在 30 平方左右，其中朝南房間在 11 平方左右，朝北房間在 13 平方左右，衛(wèi)生間在 平方左右，總建筑面積在 200 平方左右， 蒲岐住宅格局： 蒲岐地區(qū)自行建設(shè)的住宅其格局一般都為南北各一單間，中間是樓梯和衛(wèi)生間，頂樓朝南一般帶陽(yáng)臺(tái)。 蒲岐住宅環(huán)境： 由于整個(gè)蒲岐鎮(zhèn)缺乏整體科學(xué)規(guī)劃，以居民自行建設(shè)為主，再加上土地本身緊缺等原因，導(dǎo)致整體住宅密度較大，綠化面積缺失，住宅環(huán)境較差。其中以古城、銀龍、浙南大酒店等五家大型海鮮餐飲店為主，其中浙南大酒店就在本項(xiàng)目的西北面，其余四家主要在古城區(qū)的西北方，其經(jīng)營(yíng)面積 都在 1000 平米以上，節(jié)假日是當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲消費(fèi)的旺季，周圍地區(qū)人群紛紛開車前來(lái)品嘗鮮美海鮮。其它娛樂(lè)商業(yè)也相對(duì)欠發(fā)達(dá)。 蒲岐商業(yè)層高： 臨街小店鋪一般都位單層，層高 米左右。讓蒲岐成為品味海鮮的首選之地。 以上三大塊是緊密聯(lián)系的整體商業(yè)空間，在實(shí)施開發(fā)過(guò)程中必須分配得當(dāng)、配合得到，只有這樣才能形成一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，形成良好的商業(yè)勢(shì)態(tài)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，其南、北、西三側(cè)均適合發(fā)展商業(yè)，西面適合住宅，景觀佳。 本項(xiàng)目地塊道路云集、近高速，噪音與粉塵污染嚴(yán)重。 三、項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及市政建設(shè)要求： 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 出讓面積： 26000㎡； 另帶征 3885㎡。 四、項(xiàng)目地塊 SWOT分析： 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目作為蒲岐地區(qū)第一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)貨](méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與其搶占消費(fèi)群體，它能夠輕松吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的眼球，并且因?yàn)樵诋?dāng)?shù)厝狈杀软?xiàng)目，能夠輕松在當(dāng)?shù)叵M(fèi)群中留下深刻 而又美好的印象；再者，作為第一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，由于產(chǎn)品本身的稀缺性容易在以高價(jià)的姿態(tài)占領(lǐng)市場(chǎng)，并且形成旺銷的勢(shì)態(tài)。 蒲岐地區(qū)土地使用一直處于 緊張狀態(tài)，當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)于土地的升值價(jià)值非常認(rèn)可，具有較高的投資心理。 蒲岐地區(qū)的度假賓館產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)，只有一家不上檔次的招待所和浙南大酒店兩家可提供住宿，無(wú)法滿足蒲岐休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，為本項(xiàng)目建設(shè)賓館或者酒店式公寓提供機(jī)遇。 蒲岐地區(qū)現(xiàn)有的商鋪?zhàn)饨鸲枷鄬?duì)較低，這對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)的卡法，特別是大面積商業(yè)的開發(fā)十分不利，其高昂的總價(jià)將對(duì)經(jīng)營(yíng)主和投資者形成價(jià)格阻礙，所以建議在商業(yè)開發(fā) 中以小商鋪為主，形成特色街區(qū)，大商鋪為鋪，邀請(qǐng)大型知名海鮮酒樓入駐，提升人氣。 第四部分：項(xiàng)目定位建議 本部分由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位三大塊組成，并依據(jù)這三大塊定位為項(xiàng)目整體的規(guī)劃布局提供依據(jù)，從而形成科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃建議。 三、產(chǎn)品功能定位： 產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)關(guān)系到項(xiàng)目的利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)化項(xiàng)目的整體規(guī)劃，最大限度地促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，通過(guò)之前對(duì)蒲岐地區(qū)、蒲岐住宅、蒲岐商業(yè)及本項(xiàng)目地塊的深刻分析，我們將產(chǎn)品的功能安排如下： 產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)： 本項(xiàng)目地塊為商住兩用，這就需要?jiǎng)?chuàng)造性地將住宅和商業(yè)結(jié)合起來(lái)考慮，用住宅所聚集的人群來(lái)養(yǎng)商，用商業(yè)形成繁榮氛圍來(lái)提升住宅品質(zhì)，提升整個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值。 商業(yè)功能： 海鮮類土特產(chǎn)品銷售：該功能主要滿足蒲岐的海鮮經(jīng)營(yíng)者主經(jīng)營(yíng)海鮮之用，我們通過(guò)合理的規(guī)劃，形成以海鮮類土特產(chǎn)品銷售為主的特色街區(qū)，依托蒲岐本身興旺發(fā)達(dá)的水產(chǎn)品加工業(yè)，對(duì)蒲岐海鮮進(jìn)行精加工、包裝，增加產(chǎn)品附加價(jià)值，以蒲岐特產(chǎn)的名義進(jìn)行銷售。 通過(guò)將大型海鮮酒樓與小型特色海鮮大排擋的結(jié)合形成“蒲岐海鮮美味一條街”，徹底將蒲岐 海鮮的名氣打響，形成以海鮮消費(fèi)為主的特色商圈。建筑要便于分割組合，排污、排煙、通風(fēng)、采光等要素在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮，應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資者和經(jīng)營(yíng)用戶投資于不同的業(yè)態(tài)。 五、項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)： 本項(xiàng)目建筑工程涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需要遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 第四部分：經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)算 根據(jù)本案地塊規(guī)劃指標(biāo)以及市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，本項(xiàng)目住宅與商業(yè)的比例分配方案如下： 一、方案一：住宅占 6 萬(wàn)平米，商業(yè)占 萬(wàn)平米 方案一 基本項(xiàng)目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積 (㎡ ) 建 安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 60000 1800 4500 商業(yè)（高層） 15000 1800 8000 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察費(fèi) 5 75000 375000 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 25 75000 1875000 包括施工圖設(shè)計(jì) 4 前期工程費(fèi) 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程 費(fèi) 高層住宅 1800 60000 108000000 商業(yè) 1800 15000 27000000 6 室外工程費(fèi) 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關(guān)水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施 7 配套費(fèi) 120 75000 9000000 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，人防費(fèi) 8 規(guī)費(fèi) 15 75000 1125000 包括白蟻防治費(fèi)、散裝水泥、墻改費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 小計(jì) 233875000 9 管理費(fèi) 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1% 236213750 以上成本的 1%（包括管理費(fèi)） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相關(guān)前期費(fèi)用2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 60000 270000000 商鋪 8000 15000 120200000 小計(jì) 390000000 13 銷售代理費(fèi) % 390000000 7800000 按銷售總收入計(jì) 14 廣告費(fèi) % 390000000 3900000 按銷售總收入計(jì) 15 各項(xiàng)稅金 % 390000000 23985000 按銷售總收入計(jì) 16 總投資額 總利潤(rùn) =總銷售收入 總投資額 = 萬(wàn)元 投資回報(bào)率： 10567/28433=37% 第一方案銷售單位分配如下： 基本項(xiàng)目 總占比 面積 套數(shù) 住宅 6 萬(wàn)平米 共 489 140— 180 平米戶型 25% 15000 94 140 平米戶型 60% 36000 257 5080 平米度假式公寓戶型 15% 9000 138 商業(yè) 萬(wàn)平米 共 308 酒 樓業(yè)態(tài)（ 500— 1000 平方） 40% 6000 8 普通小商鋪（ 20— 40 平 60% 9000 300 方） 二、方案二：住宅占 萬(wàn)平米，商業(yè)占 2 萬(wàn)平米 方案二 基本項(xiàng)目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積 (㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價(jià)(元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 55000 1800 4500 商業(yè)（高層） 20200 1800 8000 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察費(fèi) 5 75000 375000 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 25 75000 1875000 包括施工圖 設(shè)計(jì) 4 前期工程費(fèi) 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程 費(fèi) 高層住宅 1800 55000 99000000 商業(yè) 1800 20200 36000000 6 室外工程費(fèi) 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關(guān)水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施 7 配套費(fèi) 120 75000 9000000 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，人防費(fèi) 8 規(guī)費(fèi) 15 75000 1125000 包括白蟻防治費(fèi)、散裝水泥、墻改費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 小計(jì) 233875000 9 管理費(fèi) 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1% 236213750 以上成本的1%（包括管理費(fèi)） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相 關(guān)前期費(fèi)用2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 55000 247500000 商鋪 8000 20200 160000000 小計(jì) 407500000 13 銷售代理費(fèi) % 407500000 8150000 按銷售總收 入計(jì) 14 廣告費(fèi) % 407500000 4075000 按銷售總收 入計(jì) 15 各項(xiàng)稅金 % 407500000 25061250 按銷售總收 入計(jì) 16 總投資額 總利潤(rùn)