【正文】 性；對廚房和公共活動空間的要求較高； ?購買行為上，客戶比較慎重，供款承受力較強； ?有很強的家庭觀念，他們渴望在繁忙疲憊的工作之余，體驗家的溫馨，感受家的浪漫。 我們的戰(zhàn)略 優(yōu)勢： ?處于欽州規(guī)劃新區(qū)的核心位置 ?東臨欽江，景觀資源得天獨厚 ?周邊植被樹種豐富，綠意盎然 ?無噪音、煙塵污染 ?會所、泳池、中央園林等，保證了項目的整體品質(zhì) ?自有商業(yè)配套，可以滿足業(yè)主日常生活的基本消費需求 劣勢： ?項目規(guī)模相對較小 ?偏離主干道，昭示性弱 ?主力戶型為三房和四房，置業(yè)人群受限制 ?一梯四戶 的小高層的戶型競爭力較弱 ?目前 周邊生活、商業(yè)、教育、綜合配套較少 機會： ?市政府搬遷后帶來的路網(wǎng)改造、交通完善、配套完善 ?周邊大量的政府機關(guān)單位帶來的公務(wù)員購房群體 ?在園林和物業(yè)管理等方面的先進理念，便于營造項目突出的品質(zhì)感 ?純粹的三房、四房配置，便于營造項目高品質(zhì)社區(qū)感 ?在營銷模式上的差異性，利于項目成為標(biāo)桿 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?針對 公務(wù)員團購 ，直效營銷 ?強調(diào) “中央政務(wù)區(qū)”帶來的交通路網(wǎng)、配套設(shè)施、教育機構(gòu)的完善， 突出項目未來的居住氛圍和投資價值 ?在園林、建筑質(zhì)量、樣板房、營銷手法等細節(jié)上打造項目“ 欽州第一江景豪宅”的整體形象 ?宣傳“中央政務(wù)區(qū)”的各種利好消息及規(guī)劃 ，打消客戶對配套不完善的心理障礙 ?提供補缺性的物業(yè)管理配套，形成項目亮點 ?將二期項目的整體規(guī)劃、品牌效應(yīng)納入一期，形成 大盤概念 威脅： ?2023年下半年約 65萬平米 的天量競爭 ?項目周邊土地基本分割完畢，市場競爭激烈 ?政府政策的不確定性 發(fā)揮優(yōu)勢，弱化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?打造 產(chǎn)品高附加值 ，拉開和競爭項目的差異性 ?品牌先行 進入市場，避開直接碰撞 ?以高品質(zhì)、高品位形象入市，提升產(chǎn)品檔次 ?強調(diào) 大戶型必將日益稀缺 項目分析 欽州市場分析 項目住宅定位 項目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 開盤前必備條件 項目戶型配比 戶型 面積區(qū)間（平方米） 套數(shù)（套） 套數(shù)比 小三房 — 273 % 大三房 — 251 % 四房 — 147 62 % 586 100% 三房為主，四房為輔，預(yù)計主力戶型總價范圍在 28萬 — 40萬 之間 項目住宅定位 高形象、高品質(zhì)的現(xiàn)代精英社區(qū) 欽州標(biāo)志性建筑 —— 江景第一大宅 地段因素 產(chǎn)品因素 環(huán)境因素 ?強調(diào)“欽江”以突出項目上風(fēng)上水的區(qū)位優(yōu)勢和獨有的江景資源優(yōu)勢； ?強調(diào)“政務(wù)區(qū)”，傳達項目交通配套、商業(yè)配套、教育配套必然會完善的超強潛力； ?“政務(wù)區(qū)”可以勾勒出項目居住人群的屬性，傳達高雅、人文、和諧的社區(qū)氛圍，贏得中高端客戶的居住心理認同感； ?“傳世大宅”表達出項目高標(biāo)準的建筑質(zhì)量、細致貼心的物業(yè)管家服務(wù)、高素質(zhì)居住人群的鄰里關(guān)系，是成功人士饋贈自己和家人的最好禮物，是家庭天倫之樂的最好歸屬領(lǐng)地。 國際城 約 19000平米 一房、兩房、三房 2023年 9月 長榮新城 12萬平方米 三房 在售 新澳花園三期 約 15000平米 兩房、三房 2023年年底 金匯花園二期 約 4萬平米 兩房、三房 2023年 9月 約 80萬平米 預(yù)計 2023年下半年的供應(yīng)量在 65萬平米左右，供應(yīng)套數(shù)預(yù)計在 7000套左右 欽州市內(nèi)樓盤一覽表 鎖定重點競爭對手基本原則 ?產(chǎn)品 相近性 ?總價 相近性 ?時間 相近性 ?影響力 相近性 鎖定重點競爭對手 樓盤 推出時間 總價 主力產(chǎn)品 影響力 錦繡家園 在售 兩房： 20萬 三房： 27萬 四房： 34萬 兩房： 18% 三房： 45% 四房： 23% 高 麗都新城 8月 兩房： 23萬 三房： 30萬 兩房： 35% 三房： 65% 一般 長榮新城 在售 三房： 30萬 三房： 75% 一般 廣場麗園 10月底 一房： 12萬 兩房： 23萬 四房： 40萬 一房： 25% 兩房： 25% 四房： 50% 較高 悉尼陽光 在售 兩房： 20萬 三房： 25萬 兩房： 30% 三房： 55% 較高 香江花園 7月 8日 兩房： 22萬 三房： 28萬 一般 本項目 10月 小三房： 28萬 大三房： 33萬 四房： 36萬 小三房： 47% 大三房： 43% 四房： 10% 依據(jù)競爭對手鎖定原則，總價方面，麗都新城、長榮新城與本項目總價區(qū)間相近； 結(jié)合推出時間、產(chǎn)品類型綜合分析，麗都新城、榮和新城、錦繡家園、悉尼陽光都以三房為主，直接競爭對手較多，項目面臨的競爭壓力很大。 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 在營銷手法上的水平較低 很少有項目作樣板房，沒有看樓通道，沒有實景園林，沒有物業(yè)管理公司的先期進入，這些營銷手法的落后非常有利于項目在 銷售現(xiàn)場和營銷活動上創(chuàng)造出差異性 。項目的多層只有4棟，在推售策略上可以 分批分期搭配 小高層項目推出，保證產(chǎn)品線的豐富及合理。 欽州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品主要形態(tài) 以新天地花園、金海灣花園、匯金商業(yè)街為代表的“占天占地”型物業(yè) 戶型面積在 250— 400平米，底層有獨立的商鋪或花園，頂層有天臺花園或露臺，戶型設(shè)計比較落后，居住舒適度不高，更談不上園林規(guī)劃、物業(yè)管理服務(wù)，但客戶 認同感較高 ，在欽州消費者心目中，這就是市場上的中高端物業(yè)。 項目四至 項目優(yōu)勢 項目機會 項目劣勢 項目威脅 ?處于欽州規(guī)劃新區(qū)的核心位置，交通比較便捷 ?東臨欽江，景觀資源得天獨厚 ?項目周邊植被樹種豐富，綠意盎然 ?與永福西大街保持一定距離，無噪音煙塵污染 ?自有 3400平米的商業(yè)配套 ?會所、泳池、園林等，保證了項目的整體品質(zhì) ?項目規(guī)模相對較小 ?偏離主干道，昭示性弱 ?主力戶型為三房和四房，置業(yè)人群受限制 ?一梯四戶的小高層戶型競爭力較弱 ?目前周邊生活、商業(yè)、教育、綜合配套較少 ?市政府帶來的路網(wǎng)改造、交通及配套完善 ?周邊的政府機關(guān)單位帶來的公務(wù)員購房群體 ?在園林和物業(yè)管理等方面的先進理念，便于營造項目突出的品質(zhì)感 ?純粹的三房、四房配置，便于營造項目高品位社區(qū)感 ?2023年下半年約 65萬平米的天量競爭 ?項目周邊土地基本分割完畢，市場競爭激烈 ?政府政策的不確定性 小結(jié)：項目的潛在威脅主要來自于欽州市區(qū)及欽州港的供應(yīng)量。南面缺少商業(yè)配套設(shè)施、休閑娛樂配套和教育資源配套。美中不足的是江邊路面鋪設(shè)工作尚未完成。 項目分析 欽州市場分析 項目住宅定位 項目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 目 錄 開盤前必備條件 項目位置 地塊位于永福西大街欽江二橋南、濱江北路西面，地塊東臨欽江，西面為新華路，北面為永福西大街。 皇庭 項目用地為直角梯形，地形平坦方正；南北長約 200米，西南至東西長約 180米。 項目東面有中石油規(guī)劃用地、悉尼陽光、合福創(chuàng)展等多塊住宅用地，是未來房地產(chǎn)的主力供應(yīng)區(qū)域。 項目四至 項目西北面多為自建房，對項目的整體形象有一定的影響。欽州市人口有限，剛性需求不夠， 充分營造本項目與其他項目的差異性 是縮短銷售周期、贏取最大銷售利潤、建設(shè)品牌形象的關(guān)鍵所在。 產(chǎn)品形態(tài) 客戶特征 未來競爭 市場特點 市場分析 市場主流 ？ ？ ？ 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 多層受歡迎程度好于小高層和高層 一方面是多層建筑成本比小高層低約 300元 /平米，另外不用支付 30元 /月的電梯費和較高的物業(yè)管理費。 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 在園林景觀、物業(yè)管理上的理念比較落后 “占天占地”是欽州的一種重要的高端物業(yè)類型：一棟一戶，一樓是自己的商鋪或者院子，頂樓有天臺花園或露臺，如新天地花園、金海灣花園。 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 房地產(chǎn)項目推廣媒體和渠道有限 欽州的平面媒體版面有限，可讀性極低，很少有房地產(chǎn)項目在上面打廣告；網(wǎng)絡(luò)推廣處于起步的初級階段，大部分市民根本不會通過網(wǎng)絡(luò)認知項目、了解項目和交流購房看法；直投直郵等形式在欽州也沒有開