【正文】 ?后期單位的推售主要通過 樣板房、園林等體驗式營銷手段 達成。 2023年 1月 — 2023年 4月底 各種形式的業(yè)主活動 與聯(lián)盟商家強強聯(lián)手 ， 利用雙方的客戶資源 ， 在中心園林落成 、 新樣板房開放 、 竣工典禮等重要工程節(jié)點以及各種節(jié)日 ， 舉辦雞尾酒會 、泳裝秀 、 歌舞晚會 、 皇庭會員聯(lián)誼會等活動 ， 配合 “ 老帶新 ” 、 “ 推薦朋友看房有禮 ” 、 “ 買房抽獎 ” 的促銷形式 ， 提高來訪量 ， 形成快速銷售 。只有在這個基礎(chǔ)上，談銷售速度和銷售溢價才是有意義的！ 項目總體命名：皇庭高爾夫國際城 詮釋： ?所有項目都是整體案名下屬的不同組團，可以營造出 “大盤”感覺； ?“皇庭”品牌的突出，適合項目的 滾動開發(fā)和銷售 ； ?“高爾夫” 直接表述出項目整體的 核心優(yōu)勢和稀缺資源 ，提升了項目的品質(zhì)感； ?“國際城”可以傳達項目 物業(yè)類型豐富、配套完善、社區(qū)居住氛圍好 的整體感。 體育公園內(nèi)的各場館舉辦過奧運會的城市命名，通過各屆奧運會時的會徽、會旗、主體歌曲、吉祥物、口號、金牌歸屬、記錄誕生等相關(guān)物件和知識，在欽州先期推廣，吸引市民關(guān)注。 05:50:5005:50:5005:50Sunday, February 12, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 05:50:5005:50:5005:502/12/2023 5:50:50 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 5時 50分 50秒 上午 5時 50分 05:50: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 5時 50分 :50February 12, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 05:50:5005:50:5005:50Sunday, February 12, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 12日星期日 上午 5時 50分 50秒 05:50: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 5時 50分 :50February 12, 2023 1行動出成果，工作出財富。 體育公園各場館命名構(gòu)想 ?巴塞羅那游泳館 ?雅典籃球館 ?漢城排球館 ?悉尼羽毛球館 ?亞特蘭大網(wǎng)球場 ?洛杉磯桌球館 ?北京乒乓球館 創(chuàng)想未來生活，續(xù)寫皇庭輝煌！ 匯報結(jié)束，謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年中國全民最關(guān)注的熱點將聚焦到北京奧運會上。 翡翠灣與體育公園項目的關(guān)系 主旨： ?一二期都是皇庭品牌系列下的豪宅代表，翡翠灣是“江景大宅”，二期是“城市高爾夫豪宅社區(qū)”，雖然在產(chǎn)品類型上有差別，但路線和調(diào)性可以延續(xù)，或者統(tǒng)一在一個大盤概念里； ?翡翠灣重點要營造“高性價比”和“皇庭產(chǎn)品升值空間大”的形象，要快進快出，二期的操作時間較長，需要借助高爾夫及其他配套的帶動，持續(xù)經(jīng)營，穩(wěn)步提升品牌和社區(qū)的形象，達到利潤的最大化。 打擊點 事件活動、短信、戶外、直投、客戶通訊 通過對產(chǎn)品優(yōu)勢和賣點的宣傳，讓目標(biāo)客戶產(chǎn)生購買行為。 翡翠灣戰(zhàn)略定位 條件 補缺者 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 ? 規(guī)劃位置有優(yōu)勢 ? 有稀缺資源 ? 品牌發(fā)展商 ? 超級競爭者 ? 高質(zhì)高價，標(biāo)桿物業(yè) ? 曲高和寡，無人問津 ? 尋找市場缺乏產(chǎn)品 ? 有潛在客戶群 ? 項目規(guī)模小 ? 細分市場成熟 ? 擁有獨特資源 ? 建立新價值體系 ? 市場關(guān)注焦點 ? 改變游戲規(guī)則 ? 可能形成高價 ? 市場快速消化 追隨者 ? 搭便車，借勢 ? 占據(jù)一定市場份額 ? 價格難以突破 ? 無資源優(yōu)勢 ? 不具備比較優(yōu)勢 結(jié)果 1. 選擇 領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略 ,通過打造標(biāo)志性精品 ,提升形象和價格，為后續(xù)產(chǎn)品的推出奠定基礎(chǔ)； 2. 現(xiàn)場就是力量。 欽江、情侶公園是本項目的兩大特色，在欽州目前的商業(yè)中獨一無二，本項目的業(yè)態(tài)定位和規(guī)劃必須緊緊圍繞這兩大特色進行挖掘，偏重于休閑、餐飲以及娛樂。但是發(fā)展商需補貼前幾年的租金給投資者，發(fā)展商的壓力比較大，如果經(jīng)營不善，發(fā)展商將會背上沉重的包袱。 項目分析 欽州市場分析 項目住宅定位 項目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 開盤前必備條件 項目商業(yè)定位的依據(jù) 商業(yè)自身條件 欽州商業(yè)市場 主要消費人群 項目商業(yè)定位 欽江 特色、身份 休閑娛樂餐飲 情侶公園 情調(diào)、私密性 情侶游客為主 娛樂餐飲購物 獨有景觀 社區(qū)及周邊 便利、全面 約 3000居民 生活配套為主 目前欽州商業(yè)的銷售主要有以下幾個特點： 商業(yè)的銷售周期普遍較長 商鋪的銷售價格逐步增長 商鋪的市場供應(yīng)量大，市場競爭激烈 返租銷售流行，商業(yè)缺乏特色 商業(yè)后期經(jīng)營狀況較差 名稱 體量 業(yè)態(tài) 推出時間 銷售模式 銷售價格 銷售情況 賽格商業(yè)廣場 40000㎡ 電子、百貨 2023年初 返租（ 7%8%）+直接銷售 1F： 800017000，2F： 5000 70% 水岸香水街 8000多㎡ 餐飲、服飾、精品 預(yù)計 8月底 返租 3年，每年 7% 800015000 預(yù)約三成 金色商業(yè)廣場 百貨 2023年初 每半年返 7%，分 6次 800017000 90%以上 中金建材名城 7546 ㎡ 建筑裝飾材料 8月 預(yù)約待售 世紀(jì)新城 百貨 1F： 6500； 2F： 2500 70% 恒基國際城 15000 ㎡ 百貨 一期 9月；二期 10月 直接銷售 1500020230 一期已全部預(yù)約 錦繡名店街 12619 ㎡ 步行街 + 百貨商場 外銷 +發(fā)展商持有 8000 悉尼陽光商業(yè) 1000 ㎡ 百貨 直接銷售 40009000 停銷 澤源小區(qū)商業(yè) 8月底 銷售 3000 30% 商鋪的銷售周期普遍較長 賽格商業(yè)廣場從 2023年初開始銷售，到目前已有 1年半時間，銷售了 70%的面積，約 7000平米，平均每個月銷售不到 400平米。 我們的戰(zhàn)略 優(yōu)勢： ?處于欽州規(guī)劃新區(qū)的核心位置 ?東臨欽江，景觀資源得天獨厚 ?周邊植被樹種豐富，綠意盎然 ?無噪音、煙塵污染 ?會所、泳池、中央園林等，保證了項目的整體品質(zhì) ?自有商業(yè)配套，可以滿足業(yè)主日常生活的基本消費需求 劣勢： ?項目規(guī)模相對較小 ?偏離主干道，昭示性弱 ?主力戶型為三房和四房，置業(yè)人群受限制 ?一梯四戶 的小高層的戶型競爭力較弱 ?目前 周邊生活、商業(yè)、教育、綜合配套較少 機會： ?市政府搬遷后帶來的路網(wǎng)改造、交通完善、配套完善 ?周邊大量的政府機關(guān)單位帶來的公務(wù)員購房群體 ?在園林和物業(yè)管理等方面的先進理念，便于營造項目突出的品質(zhì)感 ?純粹的三房、四房配置，便于營造項目高品質(zhì)社區(qū)感 ?在營銷模式上的差異性，利于項目成為標(biāo)桿 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?針對 公務(wù)員團購 ，直效營銷 ?強調(diào) “中央政務(wù)區(qū)”帶來的交通路網(wǎng)、配套設(shè)施、教育機構(gòu)的完善， 突出項目未來的居住氛圍和投資價值 ?在園林、建筑質(zhì)量、樣板房、營銷手法等細節(jié)上打造項目“ 欽州第一江景豪宅”的整體形象 ?宣傳“中央政務(wù)區(qū)”的各種利好消息及規(guī)劃 ，打消客戶對配套不完善的心理障礙 ?提供補缺性的物業(yè)管理配套，形成項目亮點 ?將二期項目的整體規(guī)劃、品牌效應(yīng)納入一期，形成 大盤概念 威脅： ?2023年下半年約 65萬平米 的天量競爭 ?項目周邊土地基本分割完畢，市場競爭激烈 ?政府政策的不確定性 發(fā)揮優(yōu)勢，弱化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?打造 產(chǎn)品高附加值 ，拉開和競爭項目的差異性 ?品牌先行 進入市場，避開直接碰撞 ?以高品質(zhì)、高品位形象入市，提升產(chǎn)品檔次 ?強調(diào) 大戶型必將日益稀缺 項目分析 欽州市場分析 項目住宅定位 項目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 開盤前必備條件 項目戶型配比 戶型 面積區(qū)間（平方米） 套數(shù)（套） 套數(shù)比 小三房 — 273 % 大三房 — 251 % 四房 — 147 62 % 586 100% 三房為主，四房為輔，預(yù)計主力戶型總價范圍在 28萬 — 40萬 之間 項目