【正文】 05:50:5005:50:5005:502/12/2023 5:50:50 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 12日星期日 上午 5時 50分 50秒 05:50: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 組團命名： 一期：翡翠灣（已定） 二期：翡翠華府 三期：翡翠公館 其它備選案名： ?翡翠郡 ?翡翠御園 ?翡翠御景 ?翡翠華庭 體育公園各場館概念構(gòu)想 體育公園作為皇庭高爾夫國際城的重點配套，對于項目的形象、推廣、銷售都能起到很大的促進作用，如果能給體育公園一個優(yōu)秀的概念，在欽州、在目標(biāo)客戶中傳達出一種健康、綠色、高雅、和諧、向上的生活方式 ，將極大提升項目品質(zhì)感和社區(qū)感，會很自然得到消費者的認同。 打擊點 戶外、短信、直投、賣場包裝、客戶通訊 項目形象導(dǎo)入，迎合客戶的心理需求，產(chǎn)生興趣和認可。家庭式、分散的餐飲場所很難滿足現(xiàn)有需求。 傳世大宅 滿足客戶心理需求的形象定位（軟性形象） ?需要尊崇感 ,得到社會的認可和尊敬 ?自崇心態(tài) ,往往會回憶自我過往的艱難困苦 ?具有非一般的睿智眼光和深厚的社交能力 ?有很高的生活和事業(yè)目標(biāo) ,渴望事業(yè)的成功 ,追求生活的完美和諧 皇庭 由此可以看出，欽州高端的置業(yè)群體對于 自然、景觀、稀缺資源有著原始的掌控欲望 。欽州二中的搬遷，提升了片區(qū)的教育配套。欽江水域較窄，兩岸草地、樹木等植被豐富，景色宜人。 未來開發(fā)多層洋房付出的建筑成本少，可以獲得比小高層更大的利潤 。傳世大宅 定 位 語 詮 釋 項目客戶基本特征 按職業(yè)分： ?公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位中高級管理人員 ?收入較高的個體養(yǎng)殖戶 ?個體經(jīng)營業(yè)者 ?私營企業(yè)主或公司管理層 ?部分外地投資客戶 按年齡分： 30— 45歲左右； 按置業(yè)次數(shù)分：二次置業(yè)為主、一次置業(yè)次之，少量多次置業(yè)； 按置業(yè)目的分：以自用為主，極少部分為投資； 家庭結(jié)構(gòu)： 4人的小家庭或三代同堂 項目客戶購房心理特征 ?客戶主要為三口之家，或與父母同住，重視孩子教育。 發(fā)展商為了獲得比住宅更高的利潤，增加商業(yè)供應(yīng)面積，更加大了商業(yè)經(jīng)營的難度。 核心價值點 獨享欽江美景 窗外可以這么美 純歐式外立面 臻美園林、優(yōu)美環(huán)境 豪宅標(biāo)志 尊貴會所 真正的物管 安全、貼心的物管 專業(yè)城界標(biāo)識 尊貴、氣派的主入口 凸顯高尚社區(qū)形象 欽江一線景觀豪宅 核心地段 欽州行政中心區(qū) 皇庭品牌、國際新城 皇庭矩獻，品質(zhì)生活創(chuàng)造者 營銷總策略 —— 以高端產(chǎn)品的形象沖擊市場，建立市場高度， 引起市場轟動，強勢推廣 ！ 四大推廣組合點燃項目知名度 戶外廣告 客戶通訊 事件營銷 短信傳播 重要位置的戶外廣告加上每月一期的客戶通訊，作為長期與客戶交流溝通的工具，訴求項目的主要形象及階段銷售信息； 而事件活動與短信傳播與各銷售節(jié)點緊密聯(lián)動，達到銷售上推波助瀾的作用。 第二階段：項目客戶累積期 2023年 9月 1日 — 2023年 9月 30日 體驗中心開放 皇庭生活體驗中心落成 第二階段：項目客戶累積期 9月 1日必須開放，保證至少 1個月的蓄客期 必須完成的要素 接受客戶咨詢、登記，對外形象展示，釋放項目實時信息等作用 事件活動 1 皇庭生活體驗中心落成及產(chǎn)品上市新聞發(fā)布會 第二階段：項目客戶累積期 9月 2日舉辦 必須完成的要素 闡述項目產(chǎn)品、區(qū)位等方面的優(yōu)勢，形成媒體炒作和客戶關(guān)注熱點 濱江路修建在 9月 15日完成 保證項目“江景豪宅”的感覺，促進現(xiàn)場人氣提示 第二階段：項目客戶累積期 必須完成的要素 現(xiàn)場銷售中心開放 現(xiàn)場售樓處開放，示范園林、商業(yè)包裝同期開放 第二階段：項目客戶累積期 9月 22日必須開放 必須完成的要素 營造極具震撼力和感染力的現(xiàn)場，突出皇庭國際新城以及翡翠灣的社區(qū)品質(zhì)感、尊貴感 售樓處平面效果圖 標(biāo)注性建筑物是項目的靈魂，必須在售樓處開放的同期落成 商業(yè)包裝的重點是營造社區(qū)的生活氛圍和尊貴感 事件活動 2 售樓處、園林開放儀式，國際海豚節(jié)明星參觀現(xiàn)場并舉行節(jié)目匯演 第二階段：項目客戶累積期 9月 23日舉辦 突出品牌和實力，制造熱點，積聚人氣 報紙廣告 《欽州日報》釋放售樓處開放、認籌、推售信息 第二階段：項目客戶累積期 9月 6日、 21日、 29日投放 短信息 告知目標(biāo)客戶售樓處開放、認籌及推售信息 第二階段：項目客戶累積期 9月 14日、 21日、 29日各發(fā)放 10萬條 電視廣告 《家住欽州》頻道 第二階段：項目客戶累積期 9月 15日 —— 10月 15日 客戶累積策略確定 第二階段：項目客戶累積期 ?購 VIP卡即送聯(lián)盟商家的優(yōu)惠券 ?5000元認籌金抵 10000元房款優(yōu)惠 ?開盤當(dāng)日額外 98折優(yōu)惠 以上元素是應(yīng)對市場變化、引領(lǐng)欽州高端置業(yè)方向、建立皇庭品牌、促進皇庭國際新城整體項目銷售和利潤的必要和關(guān)鍵。 :50:5005:50Feb2312Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 12日星期日 5時 50分 50秒 05:50:5012 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 12日星期日 5時 50分 50秒 05:50:5012 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。因此體育公園建議以奧運為主題，一方面在宣傳上能借助 08奧運的大勢，另一方面，北京奧運會作為國家頭等大事，各大媒體，各大機構(gòu)都積極在奧運的主題下推廣全民運動，強身健體，我司也應(yīng)該順應(yīng)大勢，在奧運的光環(huán)下，以體育公園為載體，在欽州宣揚奧運精神，推行全民健身運動。 2023年 11月 — 2023年 12月底 樣板房及示范園林開放 樣板房和示范園林是項目與其他項目形成差異性 、 建立市場地位的關(guān)鍵要素 。 項目商業(yè)定位 商業(yè)自身條件 欽州商業(yè)市場 主要消費人群 集中的中西餐飲作為主力，服務(wù)于周邊政府機關(guān)工 作人員及接待、商務(wù)旅游人群的餐飲需求、情侶公園 游客的用餐需求、區(qū)域住戶的婚宴接待需求，輔以 中型社區(qū)便利店滿足作為基本配套。 金色商業(yè)廣場，從 2023年中開始銷售，總銷售面積約 4000平米，到目前銷售 90%，已銷售面積約為 3600平米，平均每個月銷售約 300平米。 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 房地產(chǎn)項目推廣媒體和渠道有限 欽州的平面媒體版面有限，可讀性極低，很少有房地產(chǎn)項目在上面打廣告；網(wǎng)絡(luò)推廣處于起步的初級階段，大部分市民根本不會通過網(wǎng)絡(luò)認知項目、了解項目和交流購房看法；直投直郵等形式在欽州也沒有開展；所有房地產(chǎn)項目主要通過工地圍擋、戶外立柱、路燈旗等形式進行小范圍推廣。 項目四至 項目西北面多為自建房，對項目的整體形象有一定的影響。 項目分析 欽州市場分析 項目住宅定位 項目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 目 錄 開盤前必備條件 項目位置 地塊位于永福西大街欽江二橋南、濱江北路西面，地塊東臨欽江，西面為新華路，北面為永福西大街。 欽州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品主要形態(tài) 以新天地花園、金海灣花園、匯金商業(yè)街為代表的“占天占地”型物業(yè) 戶型面積在 250— 400平米，底層有獨立的商鋪或花園，頂層有天臺花園或露臺，戶型設(shè)計比較落后，居住舒適度不高，更談不上園林規(guī)劃、物業(yè)管理服務(wù)，但客戶 認同感較高 ，在欽州消費者心目中，這就是市場上的中高端物業(yè)。 我們的戰(zhàn)略 優(yōu)勢： ?處于欽州規(guī)劃新區(qū)的核心位置 ?東臨欽江，景觀資源得天獨厚 ?周邊植被樹種豐富，綠意盎然 ?無噪音、煙塵污染 ?會所、泳池、中央園林等，保證了項目的整體品質(zhì) ?自有商業(yè)配套，可以滿足業(yè)主日常生活的基本消費需求 劣勢： ?項目規(guī)模相對較小 ?偏離主干道，昭示性弱 ?主力戶型為三房和四房，置業(yè)人群受限制 ?一梯四戶 的小高層的戶型競爭力較弱 ?目前 周邊生活、商業(yè)、教育、綜合配套較少 機會： ?市政府搬遷后帶來的路網(wǎng)改造、交通完善、配套完善 ?周邊大量的政府機關(guān)單位帶來的公務(wù)員購房群體 ?在園林和物業(yè)管理等方面的先進理念，便于營造項目突出的品質(zhì)感 ?純粹的三房、四房配置