【正文】 住宅定位 高形象、高品質(zhì)的現(xiàn)代精英社區(qū) 欽州標志性建筑 —— 江景第一大宅 地段因素 產(chǎn)品因素 環(huán)境因素 ?強調(diào)“欽江”以突出項目上風上水的區(qū)位優(yōu)勢和獨有的江景資源優(yōu)勢； ?強調(diào)“政務區(qū)”，傳達項目交通配套、商業(yè)配套、教育配套必然會完善的超強潛力； ?“政務區(qū)”可以勾勒出項目居住人群的屬性，傳達高雅、人文、和諧的社區(qū)氛圍，贏得中高端客戶的居住心理認同感； ?“傳世大宅”表達出項目高標準的建筑質(zhì)量、細致貼心的物業(yè)管家服務、高素質(zhì)居住人群的鄰里關系，是成功人士饋贈自己和家人的最好禮物，是家庭天倫之樂的最好歸屬領地。 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 在營銷手法上的水平較低 很少有項目作樣板房，沒有看樓通道，沒有實景園林，沒有物業(yè)管理公司的先期進入，這些營銷手法的落后非常有利于項目在 銷售現(xiàn)場和營銷活動上創(chuàng)造出差異性 。 欽州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品主要形態(tài) 以新天地花園、金海灣花園、匯金商業(yè)街為代表的“占天占地”型物業(yè) 戶型面積在 250— 400平米，底層有獨立的商鋪或花園，頂層有天臺花園或露臺，戶型設計比較落后，居住舒適度不高，更談不上園林規(guī)劃、物業(yè)管理服務，但客戶 認同感較高 ，在欽州消費者心目中，這就是市場上的中高端物業(yè)。南面缺少商業(yè)配套設施、休閑娛樂配套和教育資源配套。 項目分析 欽州市場分析 項目住宅定位 項目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 目 錄 開盤前必備條件 項目位置 地塊位于永福西大街欽江二橋南、濱江北路西面，地塊東臨欽江，西面為新華路，北面為永福西大街。 項目用地為直角梯形，地形平坦方正；南北長約 200米，西南至東西長約 180米。 項目四至 項目西北面多為自建房，對項目的整體形象有一定的影響。 產(chǎn)品形態(tài) 客戶特征 未來競爭 市場特點 市場分析 市場主流 ？ ？ ？ 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 多層受歡迎程度好于小高層和高層 一方面是多層建筑成本比小高層低約 300元 /平米，另外不用支付 30元 /月的電梯費和較高的物業(yè)管理費。 欽州房地產(chǎn)市場重要特點 房地產(chǎn)項目推廣媒體和渠道有限 欽州的平面媒體版面有限，可讀性極低，很少有房地產(chǎn)項目在上面打廣告；網(wǎng)絡推廣處于起步的初級階段，大部分市民根本不會通過網(wǎng)絡認知項目、了解項目和交流購房看法；直投直郵等形式在欽州也沒有開展；所有房地產(chǎn)項目主要通過工地圍擋、戶外立柱、路燈旗等形式進行小范圍推廣。 定位語： 欽江灣畔 金色商業(yè)廣場，從 2023年中開始銷售，總銷售面積約 4000平米，到目前銷售 90%，已銷售面積約為 3600平米，平均每個月銷售約 300平米。 商業(yè)后期經(jīng)營狀況較差 人口少、消費力低是制約欽州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵因素。 項目商業(yè)定位 商業(yè)自身條件 欽州商業(yè)市場 主要消費人群 集中的中西餐飲作為主力，服務于周邊政府機關工 作人員及接待、商務旅游人群的餐飲需求、情侶公園 游客的用餐需求、區(qū)域住戶的婚宴接待需求，輔以 中型社區(qū)便利店滿足作為基本配套。特別 強調(diào)園林的精美和主題 ，把園林從生活的點綴變成了生活的標準，從而使園林具有高附加值，成為銷售利器； 3. 瞄準目標客戶群的強勢概念營銷 ，依靠推廣好的產(chǎn)品加好的概念取勝市場。 2023年 11月 — 2023年 12月底 樣板房及示范園林開放 樣板房和示范園林是項目與其他項目形成差異性 、 建立市場地位的關鍵要素 。 翡翠灣與體育公園項目的聯(lián)動建議 ?買房送高爾夫一定年限的會籍 ?送練習場一定期限的免費票 ?送度假酒店入住權(quán) ?成為皇庭會會員，優(yōu)先、優(yōu)惠享用二期健身會所、網(wǎng)球場等配套設施 項目分析 欽州市場分析 項目住宅定位 項目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 開盤前必備條件 項目初步定于 10月推出首批單位，要保證銷售速度、價格、客戶認同、品牌形象建立等目標的達成，以下條件是必須完成的要素： ?概念推廣、生活方式推廣、品牌推廣 ?至少一個月的客戶累積期 ?足夠吸引力的優(yōu)惠 ?足夠震撼力的現(xiàn)場 ?服務、附加值、尊貴感 工作重點： ?確定廣告公司，擬定項目推廣策略 ?項目形象出街（戶外廣告、工地圍墻等） ?臨時接待處和項目售樓處啟動的前期準備工作完善 ?銷售物料制作完成 ?銷售人員熟悉市場，培訓、管理工作同步開展 ?開展針對公務員的點對點直效營銷 第一階段：項目形象入市期 2023年 8月 — 2023年 8月 31日 形象出街 生活方式、居住概念的提出，突顯皇庭品牌形象，傳達高爾夫新城和欽江景觀大宅的優(yōu)勢 第一階段：項目形象入市期 8月 25日全面出街 必須完成的要素 戶外立柱、永福大街路燈旗、永福西大街進入項目路口的導視牌、工地圍墻廣告 軟性訴求 傳達高爾夫新城和欽江景觀大宅的優(yōu)勢以及升值空間，突顯皇庭品牌形象，生活方式、居住概念的提出 第一階段：項目形象入市期 8月 30日、 31日連續(xù)投放 必須完成的要素 《欽州日報》通過政府公務員、業(yè)內(nèi)專家、投資人士、高端客戶訪談等軟性文章進行渲染炒作 物料保證 區(qū)域價值和升值空間、項目豪宅品質(zhì)、生活方式及概念推廣、產(chǎn)品優(yōu)勢、園林特色、物業(yè)管理等 第一階段：項目形象入市期 8月 30日到位 必須完成的要素 樓書、折頁、戶型手冊、區(qū)域模型、項目模型、戶型模型、《皇庭生活》、水杯、紙袋、 VIP卡、展板 定向傳播 分展場開放、認籌信息的釋放 第一階段：項目形象入市期 8月 30日、 31日各投放 10萬條短信 8月 30日《皇庭生活》直投到客戶 必須完成的要素 針對銀行和電信金銀卡客戶、私家車主的短信息，項目樓書及《皇庭生活》投遞到政府公務員手中 其他配合要素 第一階段：項目形象預熱期 ?電話號碼及線路 8月 25日必須投入使用，便于接受客戶咨詢； ?VIP卡及禮品在 8月 30日落實到位，吸引客戶到臨時接待處咨詢； ?銷售人員熟悉項目、培訓考核工作 8月 30日全面完成，滿足進場條件； ?與聯(lián)盟商家的洽談完成，獲得共享客戶資源以及商家優(yōu)惠卡； ?皇庭生活體驗中心（臨時接待處）裝修完成，滿足 9月 1日開放條件； ?電視廣告開始拍攝， 9月初完成。因此體育公園建議以奧運為主題，一方面在宣傳上能借助 08奧運的大勢，另一方面，北京奧運會作為國家頭等大事，各大媒體，各大機構(gòu)都積極在奧運的主題下推廣全民運動，強身健體，我司也應該順應大勢，在奧運的光環(huán)下，以體育公園為載體，在欽州宣揚奧運精神，推行全民健身運動。 , February 12, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 12日星期日 5時 50分 50秒 05:50:5012 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 12日星期日 上午 5時 50分 50秒 05:50: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 12日星期日 5時 50分 50秒 05:50:5012 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 12, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :50:5005:50Feb2312Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 作為奧運主題的體育公園項目，首先要在會所（或主場館）中進行奧運會的主題展示，包括奧運起源，各屆奧運的情況，著重宣傳 2023年北京奧運，讓欽州市民對奧運有更深入的了解，甚至以后體育公園就成為欽州奧運紀念館，或者是奧運科普知識宣傳基地。 第二階段：項目客戶累積期 2023年 9月 1日 — 2023年 9月 30日 體驗中心開放 皇庭生活體驗中心落成 第二階段：項目客戶累積期 9月 1日必須開放，保證至少 1個月的蓄客期 必須完成的要素 接受客戶咨詢、登記，對外形象展示，釋放項目實時信息等作用 事件活動 1 皇庭生活體驗中心落成及產(chǎn)品上市新聞發(fā)布會 第二階段：項目客戶累積期 9月 2日舉辦 必須完成的要素 闡述項目產(chǎn)品、區(qū)位等方面的優(yōu)勢，形成媒體炒作和客戶關注熱點 濱江路修建在 9月 15日完成 保證項目“江景豪宅”的感覺，促進現(xiàn)場人氣提示 第二階段：項目客戶累積期 必須完成的要素 現(xiàn)場銷售中心開放 現(xiàn)場售樓處開放，示范園林、商業(yè)包裝同期開放 第二階