【正文】 。 小結(jié) 皇姑位于沈陽(yáng)市西北部，面積 公里，人口 73萬(wàn)。 ●沈陽(yáng)市為了城市的發(fā)展制訂了長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，并在為之而努力著。 東部景觀 旅游區(qū) 區(qū)域） 沈北新區(qū) 和平區(qū) 沈河區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi) 于洪新城（新興 發(fā)區(qū) (河西走 的西部經(jīng)濟(jì)牽頭 廊產(chǎn)業(yè)帶 ) 長(zhǎng)白島 ) 渾南 本案 鐵西區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 五里河 商務(wù)區(qū) 渾南居住區(qū) 黃河大街 沿線 道義 大學(xué)城 產(chǎn)業(yè)布局不斷優(yōu)化，形成東西南北中各具特色的空間發(fā)展格局 第二產(chǎn)業(yè)逐步在郊區(qū)進(jìn)行布局，新興第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步向城市中心集中，城市單一中心的格局得以 加強(qiáng)。 ● “一成”即沈北地區(qū)中的發(fā)展三環(huán)與蒲河直接的近郊城市拓展區(qū)。 ●階段二：建國(guó)至 2023年，城市區(qū)域局限在渾河以北區(qū)域發(fā)展。 在上述三個(gè)條件沒(méi)有形成的情況下，盡管郊區(qū)住宅的價(jià)格較低，但是 顧客付出的時(shí)間成本、精神成本等太大，在郊區(qū)購(gòu)房的讓渡價(jià)值就會(huì)減小，因此人們不會(huì)做出在郊區(qū)購(gòu)房的決定 。 以往城市郊區(qū)百萬(wàn)平大盤(pán)的操作方法： 前期將密度較低的高端產(chǎn)品先期入市，樹(shù)立高端形象，奠定后期推廣基礎(chǔ)。 20萬(wàn)平米湖景公園， 12萬(wàn)平米純水域面積，是其銷(xiāo)售的強(qiáng)有力的銷(xiāo)售道具之一 二、其會(huì)所也在一期進(jìn)駐之后，投入使用。 三、配套先行，碧桂園大部分項(xiàng)目首期即建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)廣場(chǎng)、學(xué)校、交通中心等城市級(jí)配套設(shè)施。 二、三環(huán)周邊產(chǎn)品單價(jià)在 35004500元 /平之間為大多數(shù)客群期望價(jià)位。 保利地產(chǎn)借此項(xiàng)目得到的 客戶口碑 是： 大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的普通樓盤(pán)，性價(jià)比尚可，但跟萬(wàn)科比還差得遠(yuǎn)。 配套滯緩 開(kāi) 發(fā) 斷 檔 集 中 銷(xiāo) 售 結(jié)論 / 作為擅長(zhǎng)運(yùn)籌帷幄的大品牌開(kāi)發(fā)商，保利地產(chǎn)在沈陽(yáng)保利花園這個(gè)項(xiàng)目上馬失前蹄。 商業(yè)配套： 無(wú)成熟大型的商業(yè)配套，文大公路兩側(cè)有低檔網(wǎng)點(diǎn)，形成了一條簡(jiǎn)陋商業(yè)街 市區(qū)中心 市府 廣場(chǎng) 黃河大街 北陵公園 本案 四至 規(guī)劃路 (現(xiàn)存 ) N E 本案 至黃河大街 環(huán)北家園 文大公路 (現(xiàn)存 ) 規(guī) 劃 路 （現(xiàn)存） 地塊四至 本案作為繼保利花園之后的又一百萬(wàn)平力作， 在產(chǎn)品品質(zhì)、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)水平等多個(gè)層面 考驗(yàn)著保利地產(chǎn)作為一個(gè)品牌國(guó)企的經(jīng)營(yíng)能力， 同時(shí)也在大盤(pán)運(yùn)作能力、區(qū)域價(jià)值運(yùn)營(yíng)、 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平等方面為保利地產(chǎn)提出了不小的挑戰(zhàn)。但因商業(yè)比例共建等市政規(guī)劃要求，本案從物業(yè)功能劃分上幾乎涵蓋了大盤(pán)應(yīng)有的全部物業(yè)功能。 2023年，保利地產(chǎn)將借助文大路項(xiàng)目（本案）及長(zhǎng)青橋項(xiàng)目（康橋）進(jìn)一步?jīng)_擊 普宅及別墅住宅市場(chǎng)，擴(kuò)大沈陽(yáng)市場(chǎng)份額，因此 2023年也將是保利地產(chǎn)沖擊沈陽(yáng)第一地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)商地位的關(guān)鍵一年。沈陽(yáng)保利 09年，我們?cè)谏蜿?yáng)地區(qū)的銷(xiāo)售額超過(guò) 32億，在沈陽(yáng)今年賣(mài)了 6800套房子 。 宗地指標(biāo)概述 北臨： 文大公路，分散中小企業(yè)廠區(qū) 及普通商鋪用房； 南側(cè)： 隔規(guī)劃路緊鄰環(huán)北家園； 西側(cè)： 隔規(guī)劃路臨娃哈哈沈陽(yáng)工業(yè)園； 東側(cè)： 農(nóng)業(yè)用地，其中自東北至西南 向有高壓走廊穿過(guò)，將項(xiàng)目東南角隔 出一塊三角地。 這也是保利在沈陽(yáng)普宅市場(chǎng)上如何能夠趕超萬(wàn)科， 以城市價(jià)值運(yùn)營(yíng)者的身份締造郊區(qū)經(jīng)典大盤(pán)， 從而提升保利地產(chǎn)品牌美譽(yù)度的良好契機(jī)。能否正視保利花園項(xiàng)目的得與失、功與過(guò)，將關(guān)乎本案的成敗。 ?全市百萬(wàn)平米競(jìng)品項(xiàng)目 主要分布在二環(huán)至三環(huán)周邊 ?西部、北部為本項(xiàng)目最具 競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域，在客戶層次、 產(chǎn)品類(lèi)型都具相近元素，但 西部區(qū)域小盤(pán)居多 ?東部競(jìng)品以生態(tài)住宅為主， 多為養(yǎng)老、度假住房，有 一定投資比例 ?北部大盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多 銀億萬(wàn)萬(wàn)城 :150萬(wàn)平 東方歐博城： 35萬(wàn)平 保利花園： 120萬(wàn)平 中旅國(guó)際小鎮(zhèn)： 20萬(wàn)平 宏發(fā)華城世界： 100萬(wàn)平 陽(yáng)光 100： 230萬(wàn)平 金地濱河國(guó)際： 150萬(wàn)平 恒大綠洲： 227 萬(wàn)平 SR國(guó)際新城： 120萬(wàn)平 萬(wàn)科新榆公館： 26萬(wàn)平 博榮水立方： 40萬(wàn)平 恒大城： 87萬(wàn)平 水晶城： 100萬(wàn)平 首創(chuàng)琥珀灣： 15萬(wàn)平 保利上林灣： 58萬(wàn)平 華潤(rùn)橡樹(shù)灣： 90萬(wàn)平 假日普羅旺斯： 60萬(wàn)平 保利心語(yǔ)花園： 70萬(wàn)平 沈陽(yáng)百萬(wàn)大盤(pán)項(xiàng)目分布 審視：同為百萬(wàn)大盤(pán)，我們的同行都做了什么 …… 百萬(wàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總結(jié) 高層抗性大： 作為三環(huán)邊上的百萬(wàn)平的大盤(pán)，小高層、高層產(chǎn)品處于二環(huán)、 三環(huán)之間的 地理位置很難被市場(chǎng)接受，項(xiàng)目銷(xiāo)售一直存在消化壓力，例如恒大綠洲 只能以精裝產(chǎn)品吸引客戶。性價(jià) 比是吸引客戶的主要?jiǎng)恿?。碧桂園相關(guān)人士說(shuō)： “ 我們的配套基本首期交付時(shí)即可投入使用，業(yè)主入住碧桂園就可以享受一次成型的便捷生活！ ” 交通路面 樣板區(qū) 導(dǎo)視 恒大綠洲 一、轟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)盤(pán)前，在沈陽(yáng)進(jìn)行了幾種的宣傳投放，從報(bào)紙、電視、路旗、路牌、車(chē)體、公交站亭廣告全方位轟炸，一段時(shí)間內(nèi)滿城盡是恒大綠洲。 若非開(kāi)發(fā)商一期交房及集資房等問(wèn)題的出現(xiàn)影響了開(kāi)發(fā)商口碑，其銷(xiāo)售應(yīng)該比現(xiàn)在要好 市政環(huán)湖公園 會(huì)所 市政環(huán)湖公園 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 一、項(xiàng)目尚未銷(xiāo)售，但實(shí)景樣板區(qū)提前完成，目前已投入了 8000萬(wàn)打造樣板示范區(qū) 二、保持高調(diào)神秘，入市之前，沒(méi)有預(yù)約的情況下不接受任何參觀 三、產(chǎn)品以相對(duì)高端的洋房與別墅先行入市，后期會(huì)開(kāi)發(fā)多層、高層等產(chǎn)品 ? “巨無(wú)霸”的體量和產(chǎn)品的多元靈活性，既可以成為百萬(wàn)大盤(pán)的壓倒性優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也可以成為大盤(pán)運(yùn)營(yíng)的絆腳石甚至是墳?zāi)埂? 思考 —— ?條件一：生活配套設(shè)施齊備。 大盤(pán)運(yùn)營(yíng)需求具備的三個(gè)條件 客戶讓渡價(jià)值： 是顧客總價(jià)值與顧客總成本之間的差額。鐵西區(qū)成為工業(yè)城中的工業(yè)區(qū)。 ● “三軸”，即沿地鐵、沈新、沈阜交通走廊培育發(fā)展條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)； ● 一帶 ，即聯(lián)系七星山、石佛寺水庫(kù)與棋盤(pán)山共同構(gòu)筑東部旅游觀光帶。中心區(qū)域由于第三產(chǎn)業(yè)的更新與升級(jí)，價(jià)值將得以提升。 ●沈陽(yáng)市的產(chǎn)業(yè)布局明細(xì)，城市中心價(jià)值進(jìn)一步提升，城市外圍隨著產(chǎn)業(yè)化得布局，其城市價(jià)值也為人們認(rèn)可。遼寧省人民政府、省軍區(qū)及各大省直機(jī)關(guān)坐落在皇姑區(qū)中東部，是遼寧省的行政文化辦公中心。準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位引領(lǐng)皇姑區(qū)走上了一條逆勢(shì)而上、難中求勝的發(fā)展新路。 沈陽(yáng)金廊北段地處皇姑區(qū)內(nèi)，與已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線北段重合，貫穿皇姑區(qū)南北，地鐵的建設(shè)將進(jìn)一步改善皇姑區(qū)的交通環(huán)境。結(jié)合文大路、等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在怒江街東側(cè)地塊，規(guī)劃開(kāi)發(fā)軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力引進(jìn)軟件及軟件外包、信息服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代商務(wù)辦公、會(huì)議會(huì)展、涉外服務(wù)、餐飲娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)，吸納國(guó)內(nèi)外 500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域總部進(jìn)駐，建設(shè)東北地區(qū)區(qū)域性總部集聚區(qū)。盛京八景之一的“塔灣夕照”得到重現(xiàn)。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū) 區(qū)域占地較為廣泛。 “ 皇姑北部新城 ” 相鄰沈陽(yáng)市大中院校密集區(qū)，目前已經(jīng)聚集了沈陽(yáng)師范大學(xué)、遼寧大學(xué)、沈陽(yáng)電力工程大學(xué)、沈陽(yáng)航空學(xué)院等一批高等院校，這些高校本身?yè)碛胸S富的人力資源，為新城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的技術(shù)和人才的支撐。 皇姑北部開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì) 第一個(gè)部分是經(jīng)濟(jì)區(qū)文大路以北。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 第二部分是經(jīng)濟(jì)區(qū)文大路以南。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 小結(jié) ● 由于政府的大力支持及區(qū)域內(nèi)自身?yè)碛械目平膛涮?，可以預(yù)見(jiàn)，本區(qū)域發(fā)展前景良好 ●北部經(jīng)濟(jì)區(qū)是皇故區(qū)與沈北新區(qū)的結(jié)合紐帶，地理位置優(yōu)越。環(huán)外為高檔別墅居住區(qū)。商品房成交情況 正以每年 100萬(wàn)平的速度遞增，預(yù)計(jì)進(jìn)入冬季需求會(huì)有所下降，但明年市場(chǎng)需求會(huì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 ● 09年上半年市場(chǎng)一直處于求大于供的局面。 商品房及商品住宅市場(chǎng)走勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 土地市場(chǎng)走勢(shì) 近一年土地成交量為 ，成交率為 6%，較 07年相比，成交率大幅下降。土地供應(yīng)呈逐年遞增狀態(tài)，且外環(huán)區(qū)域土地放量逐年增大。 保利地產(chǎn)：三臺(tái)子街道方溪湖村文大路五宗地塊、東陵區(qū)長(zhǎng)青橋西地塊 中海地產(chǎn)：荷蘭村 0 02號(hào)地塊與沈陽(yáng)車(chē)輛廠地塊。 2023年，一直以剛性需求為主的沈陽(yáng)樓市迎來(lái)了發(fā)展的新階段，改善型需求大漲，部分投資者在通脹預(yù)期下也先后入市。 ● 作為三環(huán)邊上的百萬(wàn)平的大盤(pán)，小高層、高層產(chǎn)品處于二環(huán)、三環(huán)之間的，地理位置很難被市場(chǎng)接受，項(xiàng)目銷(xiāo)售一直存在消化壓力。因此目前項(xiàng)目競(jìng)品主要集中在黃河大街沿線 ●沈北北部最為火熱板塊，近兩年全國(guó)大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，提升本板塊產(chǎn)品檔次，因此，板塊內(nèi)項(xiàng)目在未來(lái)兩年會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的沖擊 ●荷蘭村板塊，近期拆遷的荷蘭村 200萬(wàn)平體量在未來(lái)幾年將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大威脅 二 號(hào) 地 鐵 沿 線 沈北板塊 怒 江 北 街 三臺(tái)子板塊 荷蘭村板塊 區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)品分析 三臺(tái)子板塊 怒江街沿線 怒江街沿線競(jìng)品特征： ●怒江街沿線項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量較大， 多為百萬(wàn)平級(jí)的樓 盤(pán)。 ●本區(qū)域參考項(xiàng)目主要有萬(wàn)科魅力之城、綠地老街坊、恒大城。全裝修， 1, /平方米 一期 二期 三期 A組團(tuán) B組團(tuán) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ◆ 宣傳層面上，恒大城以超低起價(jià) +高標(biāo)準(zhǔn)的豪裝信息及開(kāi)盤(pán)特價(jià)作為主打信息出街，吸引客戶關(guān)注。 ◆ 項(xiàng)目主力面積在 70100平。5棟 25層 高層 。 ◆ 先期洋房入市，銷(xiāo)售較好，供不應(yīng)求，可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)對(duì)高端產(chǎn)品的需求量較大。精裝修 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ◆ 園區(qū)以綜合形態(tài)入市，先期入市高端為聯(lián)排別墅，中端為洋房產(chǎn)品，中低端為精裝修 /清水高層。 ◆ 戶型面積上，普宅以 70——90平米的為主，此類(lèi)產(chǎn)品消化量相對(duì)較好。 ●黃河大街沿線項(xiàng)目無(wú)較大規(guī)模樓盤(pán)，多以本地開(kāi)發(fā)商為主，無(wú)較高檔產(chǎn)品樓盤(pán)來(lái)迎合二環(huán)內(nèi)外溢客戶需求 ●本區(qū)域無(wú)直接與本案競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目 ● 怒江街沿線項(xiàng)目早期以本地開(kāi)發(fā)商為主，項(xiàng)目多為多層產(chǎn)品，價(jià)位偏低，無(wú)檔次可言。 ● 從恒大城 80平米房源熱銷(xiāo)可以看出板塊內(nèi)中檔客群占絕大多數(shù)，客戶需求低總房款高性價(jià)比的產(chǎn)品較為強(qiáng)烈。5棟 層小高層 。 u銷(xiāo)售狀態(tài)：形象 u會(huì)所面積： 3,000㎡ 開(kāi)工日期 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期體量 16萬(wàn)平，其中別墅區(qū)前期預(yù)定座位啟動(dòng)項(xiàng)目，后期調(diào)整為由洋房座位項(xiàng)目的啟動(dòng)產(chǎn)品說(shuō)明，前期以高端別輸入市，尚有風(fēng)險(xiǎn)。書(shū)香園 本案 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 沈北板塊 u名稱：步陽(yáng)江南甲第 u項(xiàng)目位置：沈北新區(qū)道義開(kāi)發(fā)區(qū)南大街 22號(hào) u占地面積： 32萬(wàn)平 u建筑面積： 60萬(wàn)平 u容積率： ；綠化率： 38 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 19㎡ u建筑形態(tài)： 5棟小高層 。 ◆ 2023年計(jì)劃向外推售 2期產(chǎn)品，目前尚未動(dòng)工。 配套情況： ◆ 交通配套：香樹(shù)灣 23 25 290、 32規(guī)劃地鐵 2號(hào)線 ◆ 教育配套：第十一中學(xué)、蒲公英國(guó)際小學(xué)義中學(xué)、道義中心小學(xué)、沈師附小、沈師附中 ◆ 商業(yè)配套：樂(lè)購(gòu)、福瑞家購(gòu)物廣場(chǎng) ◆ 醫(yī)療配套：武警醫(yī)院、 739醫(yī)院、二四二醫(yī)院、松陵醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院 ◆ 其他配套：樂(lè)山海鮮、金輪海岸酒店 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 目前為尾貨銷(xiāo)售，剩余 5套。 配套情況： ◆ 交通配套： 25 23 14 15 381 ◆ 教育配套：遼寧大學(xué)、沈陽(yáng)航空航天大學(xué)、沈陽(yáng)工程學(xué)院、沈陽(yáng)師范大學(xué)、 11中學(xué) ◆ 商業(yè)配套：福瑞佳購(gòu)物廣場(chǎng)、樂(lè)購(gòu)超市、東方家園等 ◆ 醫(yī)療配套：盛京醫(yī)院沈北分院、七三九醫(yī)等 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ◆ 沈陽(yáng)本土品牌開(kāi)發(fā)商城建地產(chǎn)投資建設(shè)，相對(duì)品牌力較強(qiáng) ◆ 樓盤(pán)體量較小，共八棟，只推出 4棟，產(chǎn)品以 7090平米為主 ◆ 09年 9月份上市，在沒(méi)有預(yù)售證的情況下，先剩余不足 20套。洋房 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1089戶 u當(dāng)期開(kāi)盤(pán)日期： 2008 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 3500元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 u名稱：碧桂園太陽(yáng)城 u項(xiàng)目位置： 沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)蒲河路 411號(hào) u占地面積： 52萬(wàn)平 u建筑面積： 150萬(wàn)平 u容積率： ；綠化率： 40 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 25㎡ u建筑形態(tài)：高層、別墅 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1489戶 u當(dāng)期開(kāi)盤(pán)日期： 20238 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格：