【正文】 現(xiàn)有優(yōu)勢教育資源附近的省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（遼寧省重點(diǎn)中學(xué)中排名第一）、師大附中兩所優(yōu)質(zhì)初中。 企業(yè)建立品牌的兩種途徑 制定和樹立行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn) 建立對一種開發(fā)模式的話語權(quán) ?本著以上八大規(guī)律， ?我們認(rèn)真審視文大路項(xiàng)目這一百萬郊區(qū)大盤的項(xiàng)目定位與產(chǎn)品策略 ?本案資源解讀 生態(tài)資源 ——市政規(guī)劃湖 ?地塊由市政景觀帶分割成南北兩區(qū)。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。 規(guī)律五：通過組團(tuán)布局與開發(fā)實(shí)現(xiàn)大盤整體價值 ?從規(guī)劃角度而言，充分利用功能資源和容積率資源，解決不同物業(yè)類型間的兼容性和互動關(guān)系；不同物業(yè)類型與資源及配套的匹配關(guān)系。資源要在前期展示，但資源最好的產(chǎn)品適宜推后開發(fā)，以取得更高價值。 ?因此，大盤開發(fā)應(yīng)有始終如一的價值主張，為消費(fèi)者定義生活，演示并傳達(dá)未來的生活場景，開發(fā)商要會當(dāng)“導(dǎo)演”。 市內(nèi)客戶對于外區(qū)域的選擇沒有明確的意向，主要取決于產(chǎn)品力和價格。雖然消費(fèi)能力丌成問題，但 還是講究產(chǎn)品的附加值等。 主要為皇姑客戶和三臺子區(qū)域客戶，大多為中端客戶 主要為皇姑客戶，也有一部分和平沈和客戶，絕大多數(shù)為有車族，客戶層次較高，自住為主，多數(shù)為二次置業(yè)改善居住環(huán)境 皇姑客戶占 60%，當(dāng)?shù)乜蛻粽?40%，其中剛性需求和投資型客戶較多 以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎屯鈦泶蚬と巳?，客戶層次較低 皇姑、于洪區(qū)客戶成為區(qū)域的主要客戶群體 區(qū)域 內(nèi)低 區(qū)域內(nèi)客戶（皇姑、于洪、道義） 客戶分類 客戶背景 置業(yè)特征 區(qū)域 內(nèi)高 端客 戶 區(qū)域 企事業(yè)中高 層、政府領(lǐng) 導(dǎo)及私營業(yè) 主 有很強(qiáng)的資金實(shí)力，對 目前的居住環(huán)境很不滿 意 在產(chǎn)品形式上要求較高，并 對生活環(huán)境和尊貴感有一定 要求 地緣性客戶 內(nèi)中 端客 戶 端客 戶 由于拆遷征地補(bǔ)償款較高，農(nóng)民短期內(nèi)手中有大量資金 雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)力不差，但消費(fèi) 仍很謹(jǐn)慎，價格是其購買的 決定性因素，小面積低總價 的住宅為首選 自助置業(yè)客戶 區(qū)域內(nèi)學(xué)校老師、企業(yè)工廠工作人員等周邊人群，目前居住條件較差或租房，有置業(yè)升級需求 拆遷農(nóng)業(yè) 人口 產(chǎn)品品質(zhì)的提升和對配套的要求是置業(yè)主要考慮因素 鎖定怎樣的客戶，決定做怎樣的產(chǎn)品 跟隨型的客戶 中低端客戶 一次置業(yè)客戶 低總價投資客戶 創(chuàng)造型的客戶 中高端客戶 一次改善型客戶 二次改善型客戶 ? 皇姑區(qū)的中產(chǎn)階層住在哪里 ？ ? “北貴”們需要怎樣的房子 北貴南遷 低調(diào)的奢華 以高品質(zhì)讓“北貴”把根留住 配套齊全、高附加值、高品質(zhì)住宅 周邊客戶層 輔助客戶層 外區(qū)客戶層 第一圈層 第三圈層 第二圈層 項(xiàng)目半徑劃分三個圈層 ? 由于本案所處的四臺子板塊缺乏大品牌開發(fā)商的高端項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品美譽(yù)度不高，而本案又處于銜接皇姑與北部道義區(qū)的中間段，因此其客戶的分布按照生活半徑計(jì)算 分為如下三個圈層。以在北站及其 以北工作的客戶為主，還有當(dāng)?shù)貏舆w戶等。 ● 復(fù)合型社區(qū)中的別墅產(chǎn)品不受追捧（如華潤橡樹灣、綠地老街坊） ●在園區(qū)規(guī)劃上，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以高層圍合多層的建筑形式為主。 ● 區(qū)域內(nèi)除碧桂園規(guī)劃別墅外，多以多層、小高層、高層的混合型項(xiàng)目為主； ● 區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品價格范圍在 3300～ 4200元 /㎡ 之間，其中江南甲第及香樹灣因其品質(zhì)較高，價格也最貴。 項(xiàng)目評述： ◆ 位于沈北板塊，距離本案較遠(yuǎn)，其項(xiàng)目在黃河北大街設(shè)有售樓處，攔截客戶。 ◆ 其去貨時間主要集中在 09年。15棟多層 。18棟 4層多層 。 ● 隨著近年百萬平大盤進(jìn)駐，板塊檔次迅速拉升，特別是萬科魅力之城的進(jìn)駐，將整個板塊推向新的高度。 ◆ 項(xiàng)目先以高端別墅洋房產(chǎn)品入市，市場反應(yīng)平平后，向市場推出高層產(chǎn)品。3。 ◆ 現(xiàn)場打造實(shí)景樣板區(qū)，樣板間，通過現(xiàn)場打動客戶，促進(jìn)客戶成交。 ●沿線產(chǎn) 品以小高層為主，多層、洋房以及高層起輔助作用。 ● 沈北新區(qū)近一年土地供應(yīng)達(dá) ！遠(yuǎn)高于鐵西、于洪、東陵區(qū)域。 房價上漲、供銷兩旺 ——沈陽樓市今年的火爆為品牌開發(fā)商大舉拿地提供了信心。表明市場需求旺盛，同時反映出受 08年市場低靡的影響，上半年供應(yīng)情況同比例下降。 南部競爭特征： ● 南部客群主要為市內(nèi)五區(qū)客群外溢，南部高端住宅市場認(rèn)可度較高，因此競爭主要體現(xiàn)在防止中部客群的南移 北部競爭特征： ● 北部市場由于距離本項(xiàng)目最近，因此競爭力度也最為激烈，客源主要為皇姑區(qū)客群外溢，以及北于洪本土消化北部市場距離是中心較遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展屬后起之秀，區(qū)域內(nèi)樓盤量也逐年遞增，競爭越來越激烈 北部競爭： 北部區(qū)域距離本項(xiàng)目最近，在項(xiàng)目 啟動初期競爭最為激烈， 東部競爭： 采取吸納措施，引導(dǎo)東部 高檔客群對本項(xiàng)目的投資 意向，擴(kuò)大宣傳品牌 影響力 西部競爭： 西部區(qū)域在地理位置優(yōu) 勢、客群層次、產(chǎn)品檔 次方面對本項(xiàng)目構(gòu)成很 大威脅。自 2023年 6月以后，為適應(yīng)市政府北部大開放戰(zhàn)略，經(jīng)市政府批準(zhǔn)將園區(qū)文大路以南 228公頃（ 3420畝）工業(yè)用地全部調(diào)整為商業(yè)和商住用地。 ●交通便捷，形成多種交通體系?；使脜^(qū)規(guī)劃建設(shè) 4萬平方米的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，依托北運(yùn)河潛在的生態(tài)資源，重點(diǎn)發(fā)展風(fēng)情各異、民族文化色彩鮮明的創(chuàng)意設(shè)計(jì)、休閑娛樂、特色餐飲、文化旅游等業(yè)態(tài)。 航空新城是沈陽市區(qū)的北大門，也是地鐵二號線的起點(diǎn)。 皇姑區(qū)現(xiàn)狀與未來發(fā)展空間 本案 雖然皇姑區(qū)在沈陽，既沒有和平區(qū)、沈河區(qū)繁華的商業(yè)中心，也沒有鐵西區(qū)、大東區(qū)實(shí)力雄厚的大企業(yè)，但是皇姑 有中央部屬和省市級大、中專院校 30多所以及研院所 30多個，新聞單位、文化團(tuán)體近 30個，是沈陽科教文化大區(qū)。 ●本案正處于北部金廊沿線，皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)。 u打造北部 生態(tài)新城北 地區(qū) 北統(tǒng) 西進(jìn) 南拓 東優(yōu) u建設(shè)高端 旅游生活區(qū) u沈陽 沈城規(guī)劃戰(zhàn)略的第二個核心，將渾南地區(qū)建設(shè)成區(qū)域性中心城市 u建設(shè)先進(jìn)的裝備制造業(yè)，振興新東北工業(yè)基地。不論是在超市購買東西還是在郊區(qū)購買房子，顧客得到的價值利益減去他們付出的成本（包括時間成本、貨幣成本、精神成本、體力成本等），如果這個結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零的話，這個購買才有可能實(shí)現(xiàn)，否則不會成功。 ? 盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，是國內(nèi)大盤失敗的根源。 碧桂園： 一、 08年 6月開盤之際，首期產(chǎn)品半數(shù)以上已經(jīng)封頂，示范樣板區(qū)同期開放，從沈棋路到項(xiàng)目之間柏油路鋪設(shè)完畢。 ? 經(jīng)上述分析可看出，保利花園項(xiàng)目因總體定位不明確，分期開發(fā)產(chǎn)品升級 不徹底，自身優(yōu)勢利用不足等等多種原因，使百萬大盤成了一鍋“亂燉”。 公交配套： 到達(dá)項(xiàng)目的公交車目前只有一條 190路（皇姑屯火車站 ——環(huán)北家園），其余交通配套主要依賴項(xiàng)目東側(cè) 。方溪湖項(xiàng)目前期營銷戰(zhàn)略案 2023年 2月 辛勤耕耘的六年間，保利地產(chǎn)品牌知名度的不斷提升中，收獲了沈陽老百姓的良好口碑。 皇姑區(qū) 鐵西區(qū) 大東區(qū) 和平區(qū) 渾南新區(qū) 本案 沈陽北站 沈河區(qū) 處于城市發(fā)展縱軸的北部片區(qū) 項(xiàng)目位于北三環(huán)外，行政劃分上隸屬于沈陽市皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū) 屬于城郊項(xiàng)目， 距離北站 區(qū)位 “百萬寶貝” 總用地面積 總建筑面積 地上建筑面積 容積率 地下建筑面積 住宅建筑面積 公建建筑面積 517246平 960000平 880000平 80000平 750000平 130000平 住宅建筑面積 商品住宅（所占比例） 回遷面積（所占比例） 750000平 710000平（ ） 40000平（ ） 商業(yè)及共建建筑建筑面積（比例） 寫字樓（比例） 公寓式辦公樓（比例） 餐飲美食街（比例） 社區(qū)綜合性超市（比例） 社區(qū)配套商業(yè)（比例） 130000平（ %） 40000平（ %） 20230平（ ） 10000平（ %） 15000平（ %） 25000平（ %） 康體會所（比例） 小學(xué)（ 36班） （比例） 幼兒園（ 25班）（比例） 農(nóng)貿(mào)市場 （比例） 物業(yè)社區(qū)用房（比例） 其他 （比例） 4000平（ %） 6000平（ %） 4000平（ %） 2023平（ %） 2023平（ %） 2023平（ %） 規(guī)劃 本案由規(guī)劃路、內(nèi)部湖、高壓線分割成 7個大小不等的地塊，相互之間關(guān)系較為分散。 案名 開盤時間 價格 [元 /平方米 ] 保利花園一期 [沁泉居 ] 2023年 6月 19日 2800 保利花園二期 [國色添香 ] 2023年 9月 23日 3280 保利花園三期 [雙河城 ] 2023年 7月 14日 3600 保利花園四期 [福邸 ] 2023年 8月 10日 4000 保利花園五期 [第五季 ] 2023年 5月 30日 4500 保利花園六期 [第六區(qū) ] 2023年 10月 18日 4700 定位混亂 產(chǎn)品原地踏步 保利花園的啟示 不要讓大盤淪為多個小盤的集合群 配套設(shè)施跟進(jìn)遲緩，交通主要靠市政解決，會所在 08年啟用，無大型商業(yè)配套，臨內(nèi)部規(guī)劃路商業(yè)部分無主題定位完全由客戶自助定位，發(fā)展不規(guī)范。 性價比優(yōu)勢成為主要關(guān)注點(diǎn)： 總體上看， 8090平米面積段戶型產(chǎn)品銷售情況較好，適合大眾化層次需求。 二、實(shí)景樣板區(qū)體驗(yàn)，開盤當(dāng)日，樣板區(qū)完成度達(dá)到了 90%，其樣板間的精裝修展示讓對精裝修一致不感冒的沈陽市民眼前一亮 樣板區(qū) 明星 樣板區(qū) 水晶城 一、水晶城銷售一期的時候主要賣點(diǎn)是他的園林，在銷售時已經(jīng)將其園區(qū)內(nèi)的市政環(huán)湖公園建設(shè)完畢。國外只所以形成郊區(qū)化是因?yàn)榈罔F等公共交通特別發(fā)達(dá)； ?條件三：具備集群效應(yīng)。 城市的發(fā)展規(guī)劃 u ● 總體 布局是“一成、三軸、一帶”。 ●沈陽市制定的城市發(fā)展正在由中心向外圍擴(kuò)張?；使脜^(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值曾經(jīng)僅是其他先進(jìn)城區(qū)的一半，無論工業(yè)和商業(yè)都沒有其他區(qū)的強(qiáng)勁優(yōu)勢，因而在沈陽市的 5個城區(qū)中皇姑區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位一直處于夾縫中求生存的尷尬位置。便捷的交通給予皇姑的發(fā)展提供了有利條件。該區(qū)域是沈陽軌道交通的重要樞紐和人群集散地，哈大快速鐵路客運(yùn)專線建成通車后，預(yù)計(jì)沈陽北站日客流量將高達(dá) 16萬人次 占地面積 。 沈北地區(qū) 北金廊及其延長線 “皇姑北部新城”亦稱皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū) ● 政府支持： 政府計(jì)劃力爭在三至五年內(nèi)，把沈陽市北部三環(huán)外的皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)，建成集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、文化教育、生態(tài)宜居為一體的高品質(zhì)城市生活區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施完善的開發(fā)區(qū)，全力打造一個皇姑北部現(xiàn)代化新城。園區(qū)占地面積為 217公頃（ 3255畝）。 本市房地產(chǎn)發(fā)展時序 1 政府機(jī) 04年 05年 2 5 時間 00年以前 01年 6月 02年 8月 新發(fā)展板塊 市區(qū)板塊本地化發(fā)展 渾南新區(qū)建設(shè)啟動，打 造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 鐵西新區(qū)成立，拉開改 造老工業(yè)基地大幕 7 沈北新區(qū) (生態(tài)住宅區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ) 6 東部高端別 墅區(qū) 03年 10月 北金廊建設(shè)，以北站金 融商務(wù)區(qū)為中心 皇姑區(qū)（教 育區(qū)，房價 最為堅(jiān)挺） 核心商圈地帶 于洪新城規(guī)劃建設(shè)，打 造現(xiàn)代生態(tài)休閑商住區(qū) 南金廊五里河區(qū)建設(shè)， 長白新城啟動，構(gòu)建大 渾南新城區(qū) 鐵西區(qū)（西部老工業(yè) 基地搬遷住宅區(qū)） 3 （市中心商業(yè) 商業(yè)聚集地 （商業(yè)潛力巨大） 和平區(qū) 關(guān)聚集區(qū)、 聚集區(qū)） 06年 06年 11月 園博會召開帶動棋盤山 風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū) 沈北新區(qū)成立，規(guī)劃面 積達(dá)千余平方公里 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū) (河西走 廊產(chǎn)業(yè)帶 ) 4 于洪新城（新興的 西部經(jīng)濟(jì)牽頭 區(qū)域） 長白島 (極 具潛力板塊 ) 房地產(chǎn)快速發(fā)展區(qū)， 高品質(zhì)住宅區(qū) 沈北政府組織百萬市民 09年 5月 看沈北活動，進(jìn)一步加 速沈北新區(qū)發(fā)展 房地產(chǎn)市場整體情況 沈陽市房地產(chǎn)競爭格局劃分 西部