【正文】 023年，沈陽房價(jià)也沒有出現(xiàn)大起大落。于洪區(qū)供應(yīng) 310萬平，皇姑區(qū)供應(yīng) 。下半年成交情況明顯有走高趨勢(shì)。西部外來人口較多，近年發(fā)展較快，人口密度增長迅速，潛在市場客戶量大 中部競爭特征： ● 中部市場客群主要 為本土居民，消費(fèi)層次較高，具備一定投資能力，不少客戶擁有多套房源，高端人群在渾南、棋盤山別墅區(qū)域均有居住房源，由于區(qū)域內(nèi)環(huán)境嘈雜，多為改善型住房 東部競爭特征： ● 東部市場分為三環(huán)內(nèi)和三環(huán)外兩種市場格局，環(huán)內(nèi)多為本土居民需求住房。發(fā)展目標(biāo)是把皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)建成沈陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)總部基地。 ●科技密集，人才資源豐富。占地面積 10萬平方米的舍利塔灘地公園已向游人開放。 皇姑區(qū)規(guī)劃 北站北側(cè)的現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū) 皇姑區(qū)北部軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 航空新城 環(huán)北陵的商務(wù)集聚區(qū) 舍利塔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 車輛廠裝備制造業(yè)集聚區(qū) 長江街傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)示范區(qū) 七大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 周邊與遼寧大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院、沈陽工程學(xué)院、沈陽師范大學(xué)等大學(xué)相接，科技氛圍濃厚，研發(fā)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 鑒于此種情況，皇姑區(qū)政府作出了以重大項(xiàng)目建設(shè)為突破口，全力推進(jìn)“三個(gè)優(yōu)先產(chǎn)業(yè)”發(fā)展和全面拉開“五大空間”建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展思路。 ●沈陽市為了城市的發(fā)展制訂了長遠(yuǎn)的目標(biāo)，并在為之而努力著。 ● “一成”即沈北地區(qū)中的發(fā)展三環(huán)與蒲河直接的近郊城市拓展區(qū)。 在上述三個(gè)條件沒有形成的情況下，盡管郊區(qū)住宅的價(jià)格較低，但是 顧客付出的時(shí)間成本、精神成本等太大，在郊區(qū)購房的讓渡價(jià)值就會(huì)減小，因此人們不會(huì)做出在郊區(qū)購房的決定 。 20萬平米湖景公園， 12萬平米純水域面積，是其銷售的強(qiáng)有力的銷售道具之一 二、其會(huì)所也在一期進(jìn)駐之后，投入使用。 二、三環(huán)周邊產(chǎn)品單價(jià)在 35004500元 /平之間為大多數(shù)客群期望價(jià)位。 配套滯緩 開 發(fā) 斷 檔 集 中 銷 售 結(jié)論 / 作為擅長運(yùn)籌帷幄的大品牌開發(fā)商，保利地產(chǎn)在沈陽保利花園這個(gè)項(xiàng)目上馬失前蹄。但因商業(yè)比例共建等市政規(guī)劃要求，本案從物業(yè)功能劃分上幾乎涵蓋了大盤應(yīng)有的全部物業(yè)功能。沈陽保利 宗地指標(biāo)概述 北臨： 文大公路，分散中小企業(yè)廠區(qū) 及普通商鋪用房； 南側(cè)： 隔規(guī)劃路緊鄰環(huán)北家園； 西側(cè)： 隔規(guī)劃路臨娃哈哈沈陽工業(yè)園； 東側(cè)： 農(nóng)業(yè)用地，其中自東北至西南 向有高壓走廊穿過，將項(xiàng)目東南角隔 出一塊三角地。能否正視保利花園項(xiàng)目的得與失、功與過，將關(guān)乎本案的成敗。性價(jià) 比是吸引客戶的主要?jiǎng)恿Α? 若非開發(fā)商一期交房及集資房等問題的出現(xiàn)影響了開發(fā)商口碑，其銷售應(yīng)該比現(xiàn)在要好 市政環(huán)湖公園 會(huì)所 市政環(huán)湖公園 華潤橡樹灣 一、項(xiàng)目尚未銷售，但實(shí)景樣板區(qū)提前完成，目前已投入了 8000萬打造樣板示范區(qū) 二、保持高調(diào)神秘，入市之前，沒有預(yù)約的情況下不接受任何參觀 三、產(chǎn)品以相對(duì)高端的洋房與別墅先行入市，后期會(huì)開發(fā)多層、高層等產(chǎn)品 ? “巨無霸”的體量和產(chǎn)品的多元靈活性，既可以成為百萬大盤的壓倒性優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也可以成為大盤運(yùn)營的絆腳石甚至是墳?zāi)埂? 大盤運(yùn)營需求具備的三個(gè)條件 客戶讓渡價(jià)值： 是顧客總價(jià)值與顧客總成本之間的差額。 ● “三軸”，即沿地鐵、沈新、沈阜交通走廊培育發(fā)展條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)； ● 一帶 ，即聯(lián)系七星山、石佛寺水庫與棋盤山共同構(gòu)筑東部旅游觀光帶。 ●沈陽市的產(chǎn)業(yè)布局明細(xì)，城市中心價(jià)值進(jìn)一步提升，城市外圍隨著產(chǎn)業(yè)化得布局，其城市價(jià)值也為人們認(rèn)可。準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位引領(lǐng)皇姑區(qū)走上了一條逆勢(shì)而上、難中求勝的發(fā)展新路。結(jié)合文大路、等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在怒江街東側(cè)地塊，規(guī)劃開發(fā)軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力引進(jìn)軟件及軟件外包、信息服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。盛京八景之一的“塔灣夕照”得到重現(xiàn)。 “ 皇姑北部新城 ” 相鄰沈陽市大中院校密集區(qū)，目前已經(jīng)聚集了沈陽師范大學(xué)、遼寧大學(xué)、沈陽電力工程大學(xué)、沈陽航空學(xué)院等一批高等院校，這些高校本身擁有豐富的人力資源，為新城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的技術(shù)和人才的支撐。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 第二部分是經(jīng)濟(jì)區(qū)文大路以南。環(huán)外為高檔別墅居住區(qū)。 ● 09年上半年市場一直處于求大于供的局面。土地供應(yīng)呈逐年遞增狀態(tài)，且外環(huán)區(qū)域土地放量逐年增大。 2023年，一直以剛性需求為主的沈陽樓市迎來了發(fā)展的新階段，改善型需求大漲，部分投資者在通脹預(yù)期下也先后入市。因此目前項(xiàng)目競品主要集中在黃河大街沿線 ●沈北北部最為火熱板塊，近兩年全國大型開發(fā)商進(jìn)駐，提升本板塊產(chǎn)品檔次，因此，板塊內(nèi)項(xiàng)目在未來兩年會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的沖擊 ●荷蘭村板塊，近期拆遷的荷蘭村 200萬平體量在未來幾年將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大威脅 二 號(hào) 地 鐵 沿 線 沈北板塊 怒 江 北 街 三臺(tái)子板塊 荷蘭村板塊 區(qū)域市場及競品分析 三臺(tái)子板塊 怒江街沿線 怒江街沿線競品特征： ●怒江街沿線項(xiàng)目開發(fā)體量較大， 多為百萬平級(jí)的樓 盤。全裝修， 1, /平方米 一期 二期 三期 A組團(tuán) B組團(tuán) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ◆ 宣傳層面上，恒大城以超低起價(jià) +高標(biāo)準(zhǔn)的豪裝信息及開盤特價(jià)作為主打信息出街，吸引客戶關(guān)注。5棟 25層 高層 。精裝修 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ◆ 園區(qū)以綜合形態(tài)入市，先期入市高端為聯(lián)排別墅，中端為洋房產(chǎn)品，中低端為精裝修 /清水高層。 ●黃河大街沿線項(xiàng)目無較大規(guī)模樓盤，多以本地開發(fā)商為主，無較高檔產(chǎn)品樓盤來迎合二環(huán)內(nèi)外溢客戶需求 ●本區(qū)域無直接與本案競爭的項(xiàng)目 ● 怒江街沿線項(xiàng)目早期以本地開發(fā)商為主，項(xiàng)目多為多層產(chǎn)品，價(jià)位偏低，無檔次可言。5棟 層小高層 。書香園 本案 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 沈北板塊 u名稱：步陽江南甲第 u項(xiàng)目位置：沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)南大街 22號(hào) u占地面積： 32萬平 u建筑面積： 60萬平 u容積率： ；綠化率： 38 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 19㎡ u建筑形態(tài)： 5棟小高層 。 配套情況： ◆ 交通配套：香樹灣 23 25 290、 32規(guī)劃地鐵 2號(hào)線 ◆ 教育配套：第十一中學(xué)、蒲公英國際小學(xué)義中學(xué)、道義中心小學(xué)、沈師附小、沈師附中 ◆ 商業(yè)配套：樂購、福瑞家購物廣場 ◆ 醫(yī)療配套：武警醫(yī)院、 739醫(yī)院、二四二醫(yī)院、松陵醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院 ◆ 其他配套：樂山海鮮、金輪海岸酒店 項(xiàng)目評(píng)述： ◆ 目前為尾貨銷售，剩余 5套。洋房 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1089戶 u當(dāng)期開盤日期： 2008 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 3500元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 ◆ 就對(duì)本案而言，碧桂園的開發(fā)過程中，有可能與本案產(chǎn)生競爭。 90 ㎡ 以下成交占成交總量的約 80%，而面積較大的戶型，無論是在多層還是高層，其銷售速度相對(duì)較慢，只有當(dāng)品牌影響力和產(chǎn)品力足夠打動(dòng)客戶的情況下（如萬科魅力之城）， 120200之間偏大戶型方能出貨。 三臺(tái)子板 塊 綠地老街坊 客戶來源絕大多數(shù)是皇姑、于洪，有少量鐵西。主要來源是皇姑區(qū)和荷蘭村周邊地帶客戶，有私家車者大多數(shù)。但丌便亍太過張揚(yáng) 對(duì)品質(zhì)不品牌要求高。 大力拓展外區(qū)客戶 主動(dòng)郊區(qū)化人群 1 2 3 市內(nèi)由于土地稀缺，房價(jià)不斷走高，現(xiàn)城市內(nèi)外溢置業(yè)客戶數(shù)量大，也成 為外環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主要?jiǎng)恿?。它能使被邊緣化的郊區(qū)中心化，擴(kuò)大客戶覆蓋半徑。 ?啟動(dòng)期“作勢(shì)”是郊區(qū)大盤開發(fā)的關(guān)鍵 啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段。師資力量雄厚的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園以及現(xiàn)代化的圖書館、歌劇院、影劇院、社區(qū)醫(yī)療、五星級(jí)酒店、商業(yè)購物中心、康體會(huì)所等等齊備的配套設(shè)施極大地提升了產(chǎn)品價(jià)值。 規(guī)律七：郊區(qū)大盤營銷視角要以成為本地營銷游戲規(guī)則制定者為目標(biāo) ?大盤的競爭不是個(gè)別樓盤的競爭，而是區(qū)域價(jià)值的競爭。大規(guī)模開發(fā)非常有利于企業(yè)在城市里建立企業(yè)品牌。”（ 20230206 00:00:00 來源： 沈陽日?qǐng)?bào)） 優(yōu)勢(shì)教育資源 ?本案因行政隸屬于皇姑區(qū)，因此在教育資源配套上，享有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 ?政府承諾的規(guī)劃教育資源： ?拿地之初，政府承諾本案可享有引入皇姑優(yōu)質(zhì)教育資源的優(yōu)先權(quán)，包括一所小學(xué)、一所幼兒園。 ?該市政規(guī)劃景觀帶占地共 200畝，有中心水系及濱湖綠地組成。強(qiáng)勢(shì)的概念有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值。 ?從產(chǎn)品角度而言，產(chǎn)品往往要有革命性的整體提升，要有轉(zhuǎn)換價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ——比如從產(chǎn)品到環(huán)境，從環(huán)境到社區(qū)，從社區(qū)到生活體驗(yàn)，從生活體驗(yàn)到形成區(qū)域價(jià)值等。 啟動(dòng)期要有多種產(chǎn)品組合，以體現(xiàn)生活方式為目標(biāo)，要復(fù)合而不要單一，要關(guān)注規(guī)模的感知價(jià)值。 ?同時(shí)，大盤的資源需要文化、人文產(chǎn)生更高附加值；大盤持續(xù)的買點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化。 市內(nèi)中高端客戶對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域意向性不強(qiáng)，但如果產(chǎn)品和環(huán)境做的好，也 可以考慮。需求 90平及以上面積 段，對(duì)亍一次置業(yè)的適婚人群在首付控制在一定范 圍內(nèi)均可承受。 其他區(qū)域的客群，包括市區(qū)內(nèi)以及北側(cè)沈北新區(qū)等區(qū)域 ； 金廊“移民”及當(dāng)?shù)夭疬w戶； 工作居住在周邊大型企事業(yè)單位中產(chǎn)階層及高收入的適婚年輕人； 周邊大學(xué)及沈飛等大型企事業(yè)單位的中產(chǎn)階層，對(duì)品牌及樓盤品質(zhì)要求較高，受教育程度高，購買力強(qiáng)但行事低調(diào)，注重對(duì)子女教育，易亍接受新生活方式。自住為主，少量投資。 ●后期周邊市場供貨量將會(huì)加大，競爭會(huì)更加激烈 05 03 04 01 項(xiàng)目屬性界定 02 客群 定位 02 競品客群分析 主力客群分析 拓展外區(qū)客戶 區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目客戶分析 板塊 荷蘭村 三臺(tái)子 大學(xué)城 項(xiàng)目 保利上林灣 銀億萬萬城 綠地老街坊 恒大城 萬科魅力之城 香墅灣 步陽江南甲第 中央大學(xué)城 皇家御院 荷蘭村板塊 大學(xué)城板塊 本案 三臺(tái)子板塊 競品客戶分析 市內(nèi)中端客戶成為市場上的消費(fèi)主力 區(qū)域內(nèi)的拆遷客戶現(xiàn)在已經(jīng)消化的所剩 無幾，現(xiàn)階段主要以市內(nèi)的客戶為主， 其中包括被動(dòng)郊區(qū)化的剛性需求人群和 主動(dòng)郊區(qū)化的改善居住環(huán)境人群； 市內(nèi)中高端及以上客戶吸引力較弱 各項(xiàng)目中高端及以上客戶對(duì)城北區(qū)域的 認(rèn)可度相對(duì)較差，在此區(qū)域置業(yè)的中 高端人群大部分也是因?yàn)榈鼐壡楣?jié)。區(qū)域內(nèi)別墅銷售價(jià)格聯(lián)排 4500，雙拼 5500元 /㎡ ； ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格保持逐步上浮的趨勢(shì)。 ◆ 項(xiàng)目體量較大，是周邊少數(shù)幾個(gè) 60萬以上的樓盤之一，目前開發(fā)和銷售的為北面后半部分。 ◆ 售樓處距離主干道近，售樓處展示效果好 u名稱：城建美庭 u項(xiàng)目位置： 沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)正良三路 5 u占地面積： u建筑面積： u容積率： ；綠化率： 40 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： ㎡ u建筑形態(tài)： 6棟高層 。 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1013戶 u當(dāng)期開盤日期： 202307 u物業(yè)管理費(fèi)： 1元 /㎡ .月 u目前價(jià)格： 39004100元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 聯(lián)排 :11棟 。 ● 怒江街沿線產(chǎn)品以小高層為主，價(jià)位在 40004500左右，板塊內(nèi)高容積率產(chǎn)品供應(yīng)量過大，客戶產(chǎn)生較大抗性。 ◆ 高層產(chǎn)品分為清水 /精裝修兩種形式，在銷售過程中采用精裝修小戶型送全套家電的促銷方式，吸引了較大量的客戶成交。3棟 18層小高層 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1,042戶 u車位配比： 1： u當(dāng)期開盤日期： 202382 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 69007500元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 ◆ 推出產(chǎn)品經(jīng)過多次包裝，分批面世，多次開盤，開盤特價(jià)的方式，分期引爆銷售。 隨著萬科、恒大、綠地的進(jìn)駐，本板塊產(chǎn)品檔次得 到拉升。且位于道義板塊大型開發(fā)商云集，有望 2023年破土動(dòng)工，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 2023下半年主要地塊摘牌一覽 萬科地產(chǎn)：東陵區(qū)五里河地塊、鐵西膠管廠地塊、棋盤山蘭喬二期三塊土地。 ● 09年 1～ 9月份商品房成交量 ，同比增長 %。 中部競爭： 對(duì)機(jī)關(guān)單位、私營業(yè)主 改善型需求客戶進(jìn)行引 導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)定位是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化教育和生態(tài)宜居。 皇姑北部新城，緊鄰環(huán)城高速公路，東側(cè)有沈陽至北京的 101國道，地鐵 2號(hào)線，交通十分便捷。 2023年將開始投資建設(shè)以發(fā)展研發(fā)與技術(shù)服務(wù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)、工業(yè)旅游、金融