房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告(完整版)
【正文】 建筑形式又和建設(shè)成本有關(guān)。 3 市場定位 市場定位 ? 先入為主策略 ? 空隙卡入策略 ? 創(chuàng)新概念策略 4 產(chǎn)品定位 概念設(shè)計概述 概念設(shè)計的涵義 概念設(shè)計 就是在市場定位的基礎(chǔ)上 ， 研究住宅產(chǎn)品的空間功能 、 規(guī)劃布局 、 風(fēng)景園林 、 住宅套型平面組合等 ， 為后續(xù)工程設(shè)計 （ 規(guī)劃 、 建筑 、 園林等 ） 提供探討性設(shè)計建議 。 ? 定位 不是對產(chǎn)品本身做實質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)； ? 定位 的關(guān)鍵是找出消費者心智上的坐標位置，而不是空間位置 3 市場定位 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃來說，就是要確定產(chǎn)品定位，而產(chǎn)品定位的依據(jù)是市場定位。同時，立足于 “ 居住小區(qū) ” 這個細分市場的基礎(chǔ)上，進一步詳細研究房地產(chǎn)前期策劃中 “ 產(chǎn)品定位 ” 這一個環(huán)節(jié)，結(jié)合 21世紀住宅發(fā)展趨勢，掌握居住小區(qū) “ 產(chǎn)品定位 ” 環(huán)節(jié)中的概念設(shè)計 ” 理念，以及居住小區(qū)規(guī)劃布局定位、小區(qū)環(huán)境定位、住宅套型空間及組合定位等方面的知識 。從事的策劃主要是銷售策劃，稱不上前期策劃，也不能稱為營銷策劃。 3 市場定位 選擇目標細分市場 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過評估細分市場 ， 最終會選擇如下戰(zhàn)略之一： ? 企業(yè)進入其中的一個細分市場； ? 企業(yè)選擇若干細分市場 ， 并對之制定不同的營銷戰(zhàn)略； ? 企業(yè)決定不對市場進行細分 ， 而是向整體市場提供產(chǎn)品 。 4 產(chǎn)品定位 空間層次設(shè)計 ①小環(huán)境的邊界 ②小環(huán)境的空間引導(dǎo) ③小環(huán)境內(nèi)部空間層次 ④小環(huán)境的視覺層次 4 產(chǎn)品定位 居住小區(qū)配套環(huán)境的設(shè)計 ① 公共綠地的分類和形式 ②居住小區(qū)公共綠地的功能分區(qū) ③ 公共綠地的平面布局 ④ 居住小區(qū)公共綠地的小環(huán)境設(shè)計 ⑤ 宅旁綠地的設(shè)計 4 產(chǎn)品定位 居住小區(qū)景觀環(huán)境空間表現(xiàn)手法 ① 圍合 ② 放射 ③ 線形 ④ 邊界 ⑤ 欄阻 ⑥ 誘導(dǎo) ⑦ 分劃 ⑧ 掩蔽 4 產(chǎn)品定位 套型空間及住宅組合定位 套型空間的組合 低層住宅的組合方式 多層住宅單元組合拼接方式 高層的平面類型 未來居住小區(qū)的住宅群體組合發(fā)展趨勢 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟評價 ? 居住小區(qū)是建筑群體在空間平面上的布局組合，而這種建筑形式又反映功能要求。 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟評價 從居住小區(qū)，理解價值工程的定義 ，壽命周期成本是指小區(qū)在其壽命期內(nèi)所發(fā)生的全部費用，包括生產(chǎn)成本和使用成本兩部分 2. 價值工程的核心是功能分析 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟評價 價值工程的工作程序 圍繞以下七個問題的明確和解決而系統(tǒng)展開： 價值工程的研究對象是什么 ？ 它的用途是什么 ？ 它的成本是多少 ？ 它的價值是多少 ？ 有無其他方法可以實現(xiàn)同樣的功能 ？
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