【正文】 功能對于建筑內(nèi)部空間、外部體形及小區(qū)環(huán)境有著規(guī)定性的作用，如圖 61，居住小區(qū)功能決定了小區(qū)規(guī)劃布局、住宅套型平面、環(huán)境景觀、服務(wù)配套設(shè)施等形式。 ? 有一部分房地產(chǎn)項目策劃是處于 “ 概念 +營銷 ”階段 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 和作用 前期策劃階段 勘測設(shè)計階段 工程施工階段 圖 21 前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)中所處地位 潛在節(jié)約成本額曲線 風(fēng) 險 曲線 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃內(nèi)容 ? 項目定位（包括市場定位、身份定位、功能定位等等） ? 產(chǎn)品建議（包括規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比、設(shè)計、裝修、功能等等甚至詳細(xì)到建筑材料，同時牽涉到成本核算） ? 客群分析（包括客群心理、偏好、審美等等）， ? 根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略（周期、投資方式、回收方式）等確定項目開發(fā)步驟的綜合安排 ? 根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價格策略、管理、經(jīng)營、工程周期的安排等，同時也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃工作流程 市場調(diào)研 市場細(xì)分 確定目標(biāo)市場 市場定位 產(chǎn)品定位（概念設(shè)計） 價格定位 推介策略 圖 3 4前期策劃工作流程 3 市場定位 定位概述 ? 定位 是企業(yè)根據(jù)消費者對某種產(chǎn)品屬性的認(rèn)識 、了解和重視程度 ， 給自己的產(chǎn)品規(guī)定一定的市場地位 ， 培養(yǎng)產(chǎn)品在消費者心目中的特色和形象 ，以滿足消費者的某種偏愛和需要 。 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價 服務(wù)配套設(shè)施 住宅 套型平面 環(huán)境景觀 小區(qū)規(guī)劃布局 居住小區(qū)功能 等等 形式 圖 6 – 1 居住小區(qū)功能形式關(guān)系 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價 ? 一切建筑形式都是圍繞居住小區(qū)功能而設(shè)計。 4 產(chǎn)品定位 空間層次設(shè)計 ①小環(huán)境的邊界 ②小環(huán)境的空間引導(dǎo) ③小環(huán)境內(nèi)部空間層次 ④小環(huán)境的視覺層次 4 產(chǎn)品定位 居住小區(qū)配套環(huán)境的設(shè)計 ① 公共綠地的分類和形式 ②居住小區(qū)公共綠地的功能分區(qū) ③ 公共綠地的平面布局 ④ 居住小區(qū)公共綠地的小環(huán)境設(shè)計 ⑤ 宅旁綠地的設(shè)計 4 產(chǎn)品定位 居住小區(qū)景觀環(huán)境空間表現(xiàn)手法 ① 圍合 ② 放射 ③ 線形 ④ 邊界 ⑤ 欄阻 ⑥ 誘導(dǎo) ⑦ 分劃 ⑧ 掩蔽 4 產(chǎn)品定位 套型空間及住宅組合定位 套型空間的組合 低層住宅的組合方式 多層住宅單元組合拼接方式 高層的平面類型 未來居住小區(qū)的住宅群體組合發(fā)展趨勢 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價 ? 居住小區(qū)是建筑群體在空間平面上的布局組合，而這種建筑形式又反映功能要求。從事的策劃主要是