【正文】 城市的發(fā)展規(guī)劃 u ● 總體 布局是“一成、三軸、一帶”。 ● “一成”即沈北地區(qū)中的發(fā)展三環(huán)與蒲河直接的近郊城市拓展區(qū)。 ● “三軸”，即沿地鐵、沈新、沈阜交通走廊培育發(fā)展條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)； ● 一帶 ，即聯(lián)系七星山、石佛寺水庫與棋盤山共同構(gòu)筑東部旅游觀光帶。 u打造北部 生態(tài)新城北 地區(qū) 北統(tǒng) 西進(jìn) 南拓 東優(yōu) u建設(shè)高端 旅游生活區(qū) u沈陽 沈城規(guī)劃戰(zhàn)略的第二個(gè)核心，將渾南地區(qū)建設(shè)成區(qū)域性中心城市 u建設(shè)先進(jìn)的裝備制造業(yè)，振興新東北工業(yè)基地。 ● 沈陽現(xiàn)階段及未來幾年主要發(fā)展金廊沿線，其中包括了五里河中央 ● 商務(wù)區(qū)、渾南居住區(qū)、黃河大街沿線以及北部道義大學(xué)城。 東部景觀 旅游區(qū) 區(qū)域） 沈北新區(qū) 和平區(qū) 沈河區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 于洪新城（新興 發(fā)區(qū) (河西走 的西部經(jīng)濟(jì)牽頭 廊產(chǎn)業(yè)帶 ) 長(zhǎng)白島 ) 渾南 本案 鐵西區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 五里河 商務(wù)區(qū) 渾南居住區(qū) 黃河大街 沿線 道義 大學(xué)城 產(chǎn)業(yè)布局不斷優(yōu)化，形成東西南北中各具特色的空間發(fā)展格局 第二產(chǎn)業(yè)逐步在郊區(qū)進(jìn)行布局，新興第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步向城市中心集中，城市單一中心的格局得以 加強(qiáng)。中心區(qū)域由于第三產(chǎn)業(yè)的更新與升級(jí)，價(jià)值將得以提升。 本案 產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化 ● 沈陽城市經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的緩慢發(fā)展階段，近幾年得以飛速擴(kuò)展。 ●沈陽市制定的城市發(fā)展正在由中心向外圍擴(kuò)張。 ●沈陽市為了城市的發(fā)展制訂了長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，并在為之而努力著。 ●沈陽市的產(chǎn)業(yè)布局明細(xì)，城市中心價(jià)值進(jìn)一步提升，城市外圍隨著產(chǎn)業(yè)化得布局，其城市價(jià)值也為人們認(rèn)可。 ●本案正處于北部金廊沿線，皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)。 ●城市發(fā)展利好將成為本案可以借勢(shì)的重要價(jià)值之一。 小結(jié) 皇姑位于沈陽市西北部，面積 公里，人口 73萬。遼寧省人民政府、省軍區(qū)及各大省直機(jī)關(guān)坐落在皇姑區(qū)中東部，是遼寧省的行政文化辦公中心。 在沈陽市的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)中，以文化教育大區(qū)著名的皇姑區(qū)并未列入其中。皇姑區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值曾經(jīng)僅是其他先進(jìn)城區(qū)的一半，無論工業(yè)和商業(yè)都沒有其他區(qū)的強(qiáng)勁優(yōu)勢(shì)，因而在沈陽市的 5個(gè)城區(qū)中皇姑區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位一直處于夾縫中求生存的尷尬位置。 鑒于此種情況，皇姑區(qū)政府作出了以重大項(xiàng)目建設(shè)為突破口，全力推進(jìn)“三個(gè)優(yōu)先產(chǎn)業(yè)”發(fā)展和全面拉開“五大空間”建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展思路。準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位引領(lǐng)皇姑區(qū)走上了一條逆勢(shì)而上、難中求勝的發(fā)展新路。 皇姑區(qū)現(xiàn)狀與未來發(fā)展空間 本案 雖然皇姑區(qū)在沈陽，既沒有和平區(qū)、沈河區(qū)繁華的商業(yè)中心，也沒有鐵西區(qū)、大東區(qū)實(shí)力雄厚的大企業(yè)，但是皇姑 有中央部屬和省市級(jí)大、中專院校 30多所以及研院所 30多個(gè)，新聞單位、文化團(tuán)體近 30個(gè)，是沈陽科教文化大區(qū)。 憑借著文化教育資源的先天優(yōu)勢(shì)，其已成為沈陽市唯一一個(gè)以文化教育為特色的行政區(qū)域。 皇姑區(qū)還具有厚重的歷史文化底蘊(yùn)和現(xiàn)代文化資源，距今7200年的新石器時(shí)期“新樂”遺址和世界文化遺產(chǎn)清昭陵，素有沈陽起源、清朝龍脈之稱。 沈陽金廊北段地處皇姑區(qū)內(nèi)，與已經(jīng)開工建設(shè)的沈陽地鐵二號(hào)線北段重合，貫穿皇姑區(qū)南北，地鐵的建設(shè)將進(jìn)一步改善皇姑區(qū)的交通環(huán)境。 皇姑區(qū)把守著沈陽的北大門，北部的三臺(tái)子出口是北京、大連、內(nèi)蒙古、黑龍江等地進(jìn)出沈陽的重要通道。便捷的交通給予皇姑的發(fā)展提供了有利條件。 皇姑區(qū)規(guī)劃 北站北側(cè)的現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū) 皇姑區(qū)北部軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 航空新城 環(huán)北陵的商務(wù)集聚區(qū) 舍利塔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 車輛廠裝備制造業(yè)集聚區(qū) 長(zhǎng)江街傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)示范區(qū) 七大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 周邊與遼寧大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院、沈陽工程學(xué)院、沈陽師范大學(xué)等大學(xué)相接，科技氛圍濃厚，研發(fā)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。結(jié)合文大路、等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在怒江街東側(cè)地塊，規(guī)劃開發(fā)軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力引進(jìn)軟件及軟件外包、信息服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 航空新城是沈陽市區(qū)的北大門，也是地鐵二號(hào)線的起點(diǎn)。沈飛地區(qū)是中國(guó)航空工業(yè)的搖籃，區(qū)域人口30萬，具有極大的發(fā)展?jié)摿?。依托沈飛公司等高新技術(shù)企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展航空零部件、信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)，成為沈陽北部航空零部件和航空旅游產(chǎn)業(yè)集聚地 區(qū)域內(nèi)集聚了皇冠假日酒店、遼寧大廈、鳳凰飯店、友誼賓館等眾多星級(jí)賓館，吸引了遼寧信合、民安保險(xiǎn)、天安保險(xiǎn)、樂購(gòu)等區(qū)域性總部落戶。重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代商務(wù)辦公、會(huì)議會(huì)展、涉外服務(wù)、餐飲娛樂等服務(wù)業(yè)，吸納國(guó)內(nèi)外 500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域總部進(jìn)駐，建設(shè)東北地區(qū)區(qū)域性總部集聚區(qū)。 沈陽北站北側(cè)的現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū)。該區(qū)域是沈陽軌道交通的重要樞紐和人群集散地，哈大快速鐵路客運(yùn)專線建成通車后，預(yù)計(jì)沈陽北站日客流量將高達(dá) 16萬人次 占地面積 。占地面積 10萬平方米的舍利塔灘地公園已向游人開放。盛京八景之一的“塔灣夕照”得到重現(xiàn)?；使脜^(qū)規(guī)劃建設(shè) 4萬平方米的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，依托北運(yùn)河潛在的生態(tài)資源，重點(diǎn)發(fā)展風(fēng)情各異、民族文化色彩鮮明的創(chuàng)意設(shè)計(jì)、休閑娛樂、特色餐飲、文化旅游等業(yè)態(tài)。 2023年將開始投資建設(shè)以發(fā)展研發(fā)與技術(shù)服務(wù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)、工業(yè)旅游、金融保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)，形成區(qū)域性制造業(yè)企業(yè)總部中心和制造服務(wù)業(yè)中心，輻射東北。 投資 5億元的長(zhǎng)江街地下商業(yè)街已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，與千盛購(gòu)物、北京華聯(lián)、中興精品、國(guó)美電器、鵬達(dá)體育等大型商場(chǎng)形成核心商業(yè)區(qū)域；遼大科技園地區(qū)為高科技及文化產(chǎn)業(yè)區(qū)；長(zhǎng)江街南側(cè)有賓館、高檔酒店等休閑娛樂區(qū)。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū) 區(qū)域占地較為廣泛。 ●南依沈陽市城市核心區(qū)，與沈陽金廊CBD一脈相承，位于沈陽市中央都市走廊的北端； ● 北鄰沈北新區(qū)和北部大學(xué)城，具有廣闊的發(fā)展腹地； ● 東鄰沈陽虎石臺(tái)工業(yè)副城與國(guó)家級(jí)沈陽農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 沈北地區(qū) 北金廊及其延長(zhǎng)線 “皇姑北部新城”亦稱皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū) ● 政府支持： 政府計(jì)劃力爭(zhēng)在三至五年內(nèi)，把沈陽市北部三環(huán)外的皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)，建成集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、文化教育、生態(tài)宜居為一體的高品質(zhì)城市生活區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施完善的開發(fā)區(qū)，全力打造一個(gè)皇姑北部現(xiàn)代化新城。 ●科技密集，人才資源豐富。 “ 皇姑北部新城 ” 相鄰沈陽市大中院校密集區(qū)，目前已經(jīng)聚集了沈陽師范大學(xué)、遼寧大學(xué)、沈陽電力工程大學(xué)、沈陽航空學(xué)院等一批高等院校，這些高校本身擁有豐富的人力資源，為新城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的技術(shù)和人才的支撐。 ●交通便捷，形成多種交通體系。 皇姑北部新城，緊鄰環(huán)城高速公路，東側(cè)有沈陽至北京的 101國(guó)道，地鐵 2號(hào)線，交通十分便捷。正在修建的地鐵 2號(hào)線將從皇姑北部新城東部貫穿，速接城市南北。 皇姑北部開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì) 第一個(gè)部分是經(jīng)濟(jì)區(qū)文大路以北。定位為工業(yè)園區(qū)，主要打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和樓宇經(jīng)濟(jì)。園區(qū)占地面積為 217公頃（ 3255畝）。發(fā)展目標(biāo)是把皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)建成沈陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)總部基地。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 第二部分是經(jīng)濟(jì)區(qū)文大路以南。自 2023年 6月以后，為適應(yīng)市政府北部大開放戰(zhàn)略，經(jīng)市政府批準(zhǔn)將園區(qū)文大路以南 228公頃（ 3420畝）工業(yè)用地全部調(diào)整為商業(yè)和商住用地。產(chǎn)業(yè)定位是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化教育和生態(tài)宜居。發(fā)展目標(biāo)是在該區(qū)域內(nèi)建成集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、文化教育、生態(tài)宜居為一體的高品質(zhì)城市生活區(qū)，成為皇姑區(qū)未來的新城。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 小結(jié) ● 由于政府的大力支持及區(qū)域內(nèi)自身擁有的科教配套，可以預(yù)見，本區(qū)域發(fā)展前景良好 ●北部經(jīng)濟(jì)區(qū)是皇故區(qū)與沈北新區(qū)的結(jié)合紐帶，地理位置優(yōu)越。 ●本區(qū)域是皇姑區(qū)少有的待開發(fā)用地之一，是皇姑區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的稀缺資源。 本市房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)序 1 政府機(jī) 04年 05年 2 5 時(shí)間 00年以前 01年 6月 02年 8月 新發(fā)展板塊 市區(qū)板塊本地化發(fā)展 渾南新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，打 造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 鐵西新區(qū)成立，拉開改 造老工業(yè)基地大幕 7 沈北新區(qū) (生態(tài)住宅區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ) 6 東部高端別 墅區(qū) 03年 10月 北金廊建設(shè)，以北站金 融商務(wù)區(qū)為中心 皇姑區(qū)（教 育區(qū)，房?jī)r(jià) 最為堅(jiān)挺） 核心商圈地帶 于洪新城規(guī)劃建設(shè)，打 造現(xiàn)代生態(tài)休閑商住區(qū) 南金廊五里河區(qū)建設(shè)， 長(zhǎng)白新城啟動(dòng)，構(gòu)建大 渾南新城區(qū) 鐵西區(qū)（西部老工業(yè) 基地搬遷住宅區(qū)） 3 （市中心商業(yè) 商業(yè)聚集地 （商業(yè)潛力巨大） 和平區(qū) 關(guān)聚集區(qū)、 聚集區(qū)） 06年 06年 11月 園博會(huì)召開帶動(dòng)棋盤山 風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū) 沈北新區(qū)成立，規(guī)劃面 積達(dá)千余平方公里 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū) (河西走 廊產(chǎn)業(yè)帶 ) 4 于洪新城（新興的 西部經(jīng)濟(jì)牽頭 區(qū)域） 長(zhǎng)白島 (極 具潛力板塊 ) 房地產(chǎn)快速發(fā)展區(qū)， 高品質(zhì)住宅區(qū) 沈北政府組織百萬市民 09年 5月 看沈北活動(dòng)，進(jìn)一步加 速沈北新區(qū)發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況 沈陽市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局劃分 西部競(jìng)爭(zhēng)特征： ●產(chǎn)品以小高層、多層為主，在產(chǎn)品 方面與本項(xiàng)目產(chǎn)品相似。西部外來人口較多，近年發(fā)展較快，人口密度增長(zhǎng)迅速，潛在市場(chǎng)客戶量大 中部競(jìng)爭(zhēng)特征： ● 中部市場(chǎng)客群主要 為本土居民，消費(fèi)層次較高，具備一定投資能力，不少客戶擁有多套房源，高端人群在渾南、棋盤山別墅區(qū)域均有居住房源，由于區(qū)域內(nèi)環(huán)境嘈雜，多為改善型住房 東部競(jìng)爭(zhēng)特征： ● 東部市場(chǎng)分為三環(huán)內(nèi)和三環(huán)外兩種市場(chǎng)格局，環(huán)內(nèi)多為本土居民需求住房。環(huán)外為高檔別墅居住區(qū)。 南部競(jìng)爭(zhēng)特征： ● 南部客群主要為市內(nèi)五區(qū)客群外溢，南部高端住宅市場(chǎng)認(rèn)可度較高，因此競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在防止中部客群的南移 北部競(jìng)爭(zhēng)特征： ● 北部市場(chǎng)由于距離本項(xiàng)目最近，因此競(jìng)爭(zhēng)力度也最為激烈，客源主要為皇姑區(qū)客群外溢，以及北于洪本土消化北部市場(chǎng)距離是中心較遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展屬后起之秀，區(qū)域內(nèi)樓盤量也逐年遞增，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈 北部競(jìng)爭(zhēng)： 北部區(qū)域距離本項(xiàng)目最近，在項(xiàng)目 啟動(dòng)初期競(jìng)爭(zhēng)最為激烈， 東部競(jìng)爭(zhēng)： 采取吸納措施，引導(dǎo)東部 高檔客群對(duì)本項(xiàng)目的投資 意向，擴(kuò)大宣傳品牌 影響力 西部競(jìng)爭(zhēng)： 西部區(qū)域在地理位置優(yōu) 勢(shì)、客群層次、產(chǎn)品檔 次方面對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很 大威脅。 中部競(jìng)爭(zhēng)： 對(duì)機(jī)關(guān)單位、私營(yíng)業(yè)主 改善型需求客戶進(jìn)行引 導(dǎo)。避免客群外溢流向 其他區(qū)域 南部競(jìng)爭(zhēng)：對(duì)意向本區(qū)域 高檔住宅的客群進(jìn)行品牌 引導(dǎo)，擴(kuò)大宣傳保利品牌 以及皇姑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升值 潛力 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況 ※ 09年商品房開發(fā)情況有所放緩，供應(yīng)情況有所下降，預(yù)計(jì)明年會(huì)出現(xiàn)釋放期。商品房成交情況 正以每年 100萬平的速度遞增，預(yù)計(jì)進(jìn)入冬季需求會(huì)有所下降，但明年市場(chǎng)需求會(huì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 ● 商品住宅合同備案面積達(dá) ，共有 79003套商品住宅被售出。 ● 商品住宅成交情況所占比重為 %，住宅市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。下半年成交情況明顯有走高趨勢(shì)。 ● 09年上半年市場(chǎng)一直處于求大于供的局面。表明市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)反映出受 08年市場(chǎng)低靡的影響，上半年供應(yīng)情況同比例下降。 ● 09年 1～ 9月份商品房成交量 ，同比增長(zhǎng) %。 ● 近期市場(chǎng)供應(yīng)量有明顯增多的現(xiàn)象，同時(shí)供求關(guān)系回歸理性狀態(tài)，市場(chǎng)供求關(guān)系有走穩(wěn)趨勢(shì)。 商品房及商品住宅市場(chǎng)走勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 土地市場(chǎng)走勢(shì) 近一年土地成交量為 ，成交率為 6%，較 07年相比，成交率大幅下降。受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，近一年土地成交情況呈下行趨勢(shì)，但從 09年成交市場(chǎng)成交情況來看，市場(chǎng)需求旺盛，因此 2023年會(huì)出現(xiàn)土地開發(fā)量、成交量雙升現(xiàn)象。 近一年全市土地供應(yīng) 3214萬平，其中居住用地 1731萬平。于洪區(qū)供應(yīng) 310萬平，皇姑區(qū)供應(yīng) 。土地供應(yīng)呈逐年遞增狀態(tài)，且外環(huán)區(qū)域土地放量逐年增大。 房?jī)r(jià)上漲、供銷兩旺 ——沈陽樓市今年的火爆為品牌開發(fā)商大舉拿地提供了信心。 2023下半年主要地塊摘牌一覽 萬科地產(chǎn)：東陵區(qū)五里河地塊、鐵西膠管廠地塊、棋盤山蘭喬二期三塊土地。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：蘭州北街西地塊。 保利地產(chǎn)：三臺(tái)子街道方溪湖村文大路五宗地塊、東陵區(qū)長(zhǎng)青橋西地塊 中海地產(chǎn)：荷