【正文】 郫縣西區(qū)大道開發(fā)商 成都中信城市建設(shè)有限公司 建筑設(shè)計 澳大利亞柏濤公司園林設(shè)計 中國 .成都基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計事務(wù)所物業(yè)管理 中信物業(yè)占地面積 182畝建筑面積 660000平方米住宅總戶數(shù) 4744戶建筑形態(tài) 高層、多層、疊拼別墅容積率 4。 2綠化率 30%開發(fā)周期 2023年初至今梯戶比 2梯 6戶、 2梯 4戶層高 32層物業(yè)管理費 /平米每月競爭比較性價比突出型訴 求 點：品牌，品質(zhì)客戶特性：品牌總價驅(qū)動兩房產(chǎn)品占據(jù)絕對優(yōu)勢，項目形象和生活品質(zhì)塑造是 PK該項目核心競爭力；競爭比較項目名稱 龍湖弗萊明戈項目地址 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處開發(fā)商 成都西祥置業(yè)有限公司建筑設(shè)計 中國西南建筑設(shè)計院物業(yè)管理 龍湖物業(yè)占地面積 200畝建筑面積 130000平方米住宅總戶數(shù) 1411戶建筑形態(tài) 5+ 7+ 8+1電梯洋房、電梯公寓容積率 綠化率 30%開發(fā)周期 2023年初至今戶型面積戶型有平層： 138157平方米；邊底躍： 170190平方米；中底躍： 160180平方米；二躍三： 170183平方米；頂躍： 163176平方米。精裝高層 73—97梯戶比 2梯 6戶層高 33層物業(yè)管理費 /平米每月近期銷售 項目在售面積為 7296平米，建面均價 4650元 /平米，優(yōu)惠政策：優(yōu)惠 12%。老帶新贈送半年物管費推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗性價比突出型訴 求 點：品牌，品質(zhì)，景觀，精裝 客戶特征：品牌總價驅(qū)動兩房產(chǎn)品優(yōu)勢巨大，如果控制總價有較強競爭力；競爭比較項目名稱 五彩城項目地址 郫縣蜀都新城蜀信路開發(fā)商 成都國宏騰實業(yè)有限公司園林設(shè)計 香港歐華爾公司占地面積 424畝建筑面積 160萬平方米 住宅總戶數(shù) 3912戶（一期） 建筑形態(tài) 2432 容積率 4綠化率 30%開發(fā)周期 2023年初至今開盤時間 戶型面積 高層住宅 71114㎡梯戶比 3梯 6戶 車位比 1200近期銷售項目在售面積為 75116平米，建面均價 4450元 /平米，優(yōu)惠政策：常規(guī)優(yōu)惠 34%；周末團購優(yōu)惠 67%。老帶新送新客戶 1%，老客戶 2023元現(xiàn)金推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗區(qū)域內(nèi)絕對高性價比樓盤 訴 求 點：配套客戶特征：地緣總價驅(qū)動戶型產(chǎn)品，項目形象，風(fēng)格，生活私密度都有較強競爭力；競爭比較項目名稱 置信逸都花園項目地址 郫縣南北大道 168號（蜀新大道屈家院子旁 ）開發(fā)商 置信地產(chǎn)建筑設(shè)計 成都市第六建筑工程公司園林設(shè)計 　物業(yè)管理 成都合達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司占地面積 276畝建筑面積 1050000平方米建筑形態(tài) 31+1/32/18層容積率 4綠化率 30%開發(fā)周期 2023年初至今梯戶比 2梯 6戶、 2梯 5戶層高 33層車位比 1200物業(yè)管理費 /平米每月近期銷售項目在售面積為 83－ 113平米，建面均價 5150元 /平米，優(yōu)惠政策：一口價優(yōu)惠 13%。老帶新贈送半年物管費推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗反面教材訴 求 點：有品牌，有景觀，還有高價 客戶特征：茫茫人海中同比價格比我們還高，來電來訪低，也在尋找突破口區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶 現(xiàn)狀現(xiàn)狀———— 區(qū)域客戶、潛在客戶分布與特征區(qū)域客戶、潛在客戶分布與特征客戶構(gòu)成：區(qū)域各項目客戶均以周邊地緣性客戶為主項目名稱 主力客戶來源 戶型偏好 客戶關(guān)注點 總價承受能力綠地 國際花都1 高新西區(qū) 40% 2 郫縣板塊 40% 3 二級城市 20%以阿壩、南充為主套二 74變 82平 套三 87變 99板塊環(huán)境、價格、戶型 31－ 40萬海駿達(dá) 1號 郫筒縣 70% 2 、高新西區(qū) 20% 二級城市 10% 套二 75變 102平 套三 92變 124平 價格、戶型 35－ 42萬中信未來城 1 郫縣占 50% 2 高新西區(qū)占 30% 3 成都 客戶少 套三 88變 107 套四 140平 開發(fā)商品牌、戶 型 40－ 55萬五彩城 1 高新西區(qū) 2 郫縣 3 大成都客戶多于其他項目 套三 98變 107平 97變 112平 自身配套環(huán)境 43－ 46萬龍湖弗萊明戈 郫縣本地及周邊龍湖追隨者 二級城市主要為南充、阿壩 套二 72變 88平 套三 83變 104 成品景觀、龍湖品牌、洋房住區(qū) 33－ 45萬置信逸都花園 郫縣本地及周邊 二級城市主要為攀枝花、阿壩 套二 74變 83平 套三 97變 112平 開發(fā)商品牌 40－ 45萬客戶特征 ：毋庸置疑首 置及首改客為主 ，購買力相當(dāng)有限期望能盡可能的 “ 一步到位 ” 以延長二次置業(yè)的時間客戶特征 ：在郫縣區(qū)域內(nèi)收入中上，有較好的工作單位，年齡結(jié)構(gòu)年輕， 兩 代家庭結(jié)構(gòu)為購房主力群體區(qū)域潛在 客戶：周邊 企事業(yè)單位及家屬區(qū) 、為 本項目形成了一定客戶支撐本案郫 縣 老城區(qū)蜀都新城 高新西 區(qū)實九花園區(qū)域 小區(qū)名 稱 人口（職工） 客戶類型高新西區(qū) 富士康 約 16000 首置、首改、TCL 近 8000 首置、首改、INTEL 20230 首改、再改、旺旺 4000 首置、首改老城區(qū) 西匯佳苑 4000首改、再改崇興小區(qū) 1000首改、再改南大街小區(qū) 2023首改、再改客戶與產(chǎn)品落位關(guān)系 對比：以兩房產(chǎn)品客戶為目前短期內(nèi)重點突破口；置業(yè)類型 客戶類型 客戶來源年齡及家庭結(jié)構(gòu) 購買動因 面積需求 產(chǎn)品需求品質(zhì)首置二代新婚郫縣區(qū)域內(nèi)支付能力有限的兩口之家 /三口之家；高新西區(qū)企事業(yè)單位兩口之家居住客和極少投資客青年夫婦三口之家低總價 /實用性7090㎡ 的緊湊和實用二房控制總價的情況下，對戶型利用率有極高要求首改 二代 郫縣本區(qū)域三口之家 在高新西區(qū)只能買套二的客戶擠壓至本區(qū)域全市國企事業(yè)單位中層員工三口之家 功能性 /合理總價 /性價比80－ 90㎡ 左右的實用性三房社區(qū)檔次產(chǎn)品設(shè)計首置 新婚 郫縣區(qū)域內(nèi)支付能力有限的兩口之家 /三口之家； 高新西區(qū)企事業(yè)單位兩口之家居住客和極少投資客青年持家低總價 /實用性6080㎡ 的緊湊和實用二房交通便利配套齊全65－ 67㎡ 產(chǎn)品客戶（主力）82－ 83㎡ 產(chǎn)品客戶（爭?。?0 ㎡ 產(chǎn)品 客戶（爭?。┛蛻纛悇e 職業(yè)特點 比例郫簡客戶 郫筒本土購房、換房地緣客戶地域性強，社交圈大多在本區(qū)域，經(jīng)濟實力參差不齊，多為剛需客群。30%高新西區(qū) 高新西區(qū)企事業(yè)單位經(jīng)濟實力較弱，對