【正文】 貼士： 城北大盤林立，放量巨大，只有北部 道義開發(fā)區(qū)有部分臨蒲河而建的項目。 ?啟動區(qū)要有標桿物業(yè)，關(guān)注細節(jié)，展示項目品質(zhì)“超值感”，通過強強聯(lián)手及商業(yè)聯(lián)盟給消費者信心。一個新穎的價值主張可以給一大大盤以靈魂，始終如一。 90平及以下經(jīng)濟型住房為主，滿足居住功能，總價 嚴格界定。 客群中生意人很少，大部分都是工薪族或者政府退休下來的老人，住這里養(yǎng)老，此部分是多層里的；高層復式基本是年輕人熱捧。 項目數(shù)據(jù)匯總 區(qū)域 項目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 主力戶型 銷售價格 開盤日期 銷售率 簽約率 旺銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品 后期推貨預測 怒江街板塊 萬科 魅力之城 高層 /小高層 /洋房 100185㎡ 100110㎡ 高層 4000 洋房 —— 2023年 8月 85% % 洋房產(chǎn)品 高層產(chǎn)品 8棟洋房 綠地 老街坊 高層 /洋房/聯(lián)排 37240㎡ 高層 57—82㎡ 高層精裝 4000 洋房： 4500 別墅： 7000 2023年 7月 75% 高層精裝小戶型 洋房，高層大戶型 后期高層產(chǎn)品會陸續(xù)推出 恒大城 高層 79161㎡ —— 4500(精裝修 ) 2023年 9月 85% % 100㎡ 以下 大面積的數(shù)量較多 后續(xù)二期、三期會不間斷的向外發(fā)售 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊 江南甲第 多層 /高層 多層 :65140㎡ 高層 :40108㎡ 7090 ㎡ 多層： 4000元 /㎡ 高層： 3700元 /㎡ 2023年 7月 70% % 多層： 6595㎡ 大面積 120㎡ 以上戶型 一期剩余六棟大戶型多層、二期約 10多棟產(chǎn)品 香樹灣 洋房 /小高層 /高層 /多層 48134㎡ 7090 ㎡ 37005000 2023年 11月 99% % —— —— 兩棟公寓產(chǎn)品 城建美庭 高層 /小高層 33107㎡ 60100 ㎡ 3300 2023年 9月 95% 無預售證 —— —— 三棟高層 +一棟小高層 沈北板塊 太湖 國際花園 多層 /高層/洋房 多層 :75110㎡ 高層 :50100㎡ 7090 ㎡ 多層： 3800/㎡ 高層： 3400元 /㎡ 2023年 6月 40% % 多層： 85㎡ 高層： 80170㎡ 二期多層、高層產(chǎn)品 碧桂園 太陽城 聯(lián)排 /雙拼/高層 聯(lián)排 :265396㎡ 雙拼 :315611㎡ 高層： 60140㎡ —— 聯(lián)排 42004300元 /㎡ ㎡ 雙拼 52005300元 /㎡ ㎡ 高層 2980元 /㎡ (精裝 ) 裝 ) 2600元 /㎡ (清水 ) 2023年 8月 高層 :50% 別墅 :95% 高層： % 別墅： % 聯(lián)排：265350㎡ 聯(lián)排、雙拼 :350450㎡ 高層 :80140㎡ 20套獨棟 /雙拼，500余套高層洋房，100套聯(lián)排 銷售面積 (㎡ ) 70以下 7080 8190 91100 101110 111120 121130 131150 151180 太湖國際花園 305 221 267 22 碧桂園太陽城高層 12 24 步陽江南甲第 146 61 43 138 9 21 5 12 中央大學城 915 181 68 香樹灣 599 63 411 35 3 9 15 合計 1977 526 813 195 9 24 14 27 0 項目 總建面 (萬㎡ ) 上市 套數(shù) 已售 套數(shù) 可售 套數(shù) 銷售率 恒大城 82 2350 1958 392 % 萬科魅力之城 31 2047 1462 585 % 綠地老街坊 95 1853 1065 788 % 江南甲第 60 1076 657 419 % 香樹灣 17 1385 1250 135 % 太湖國際花園 64 1089 393 696 % 碧桂園 150 1489 760 729 % 合計 11289 7545 3744 % 區(qū)域內(nèi)項目銷售及銷售面積區(qū)間統(tǒng)計 此數(shù)據(jù)截止到 09年上半年 此數(shù)據(jù)截止到 09年 11月份 市場總結(jié)： ● 城市由南向北，價格逐步遞減，城市區(qū)域，一定程度上決定了價格。 ◆ 價格相對周邊項目略低，均價 3300元 /平米。 ◆ 項目總建筑面積近百萬平，且地理位置較好，與本盤容積率相近，在產(chǎn)品上將有很大競爭 ◆ 項目開發(fā)周期為 68年，與本項目在入市時間，產(chǎn)品路線基本一致，因此將成為本盤長期競爭對象 ◆ 項目臨近丁香湖，欲打造高品質(zhì)樓盤，在產(chǎn)品價位、戶型面積方面均要高出保利上林灣產(chǎn)品。 博雅馨園 麗晶書香院 加華小城 陽光維也納 東川時尚雅居 梅江世紀城 紫庭園 江山別院 國奧現(xiàn)代城 蘭庭園 花好悅園 黃河大街沿線競品特征： ● 黃河大街沿線項目以多層、小高層產(chǎn)品為主，在產(chǎn)品、交通方面適合大眾化需求，銷售情況較好。其中 7080平米戶型，去化速度較快。 ● 2023年預計沈陽地產(chǎn)商競爭激烈 在 09年開發(fā)商拿地的同時，像華潤、恒大、金地這樣的大開發(fā)商在沈陽均有多個大盤項目，并多已于 2023年進入銷售期。受市場供求關(guān)系影響，近一年土地成交情況呈下行趨勢，但從 09年成交市場成交情況來看，市場需求旺盛，因此 2023年會出現(xiàn)土地開發(fā)量、成交量雙升現(xiàn)象。 ●本區(qū)域是皇姑區(qū)少有的待開發(fā)用地之一，是皇姑區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的稀缺資源。 ●南依沈陽市城市核心區(qū)，與沈陽金廊CBD一脈相承，位于沈陽市中央都市走廊的北端； ● 北鄰沈北新區(qū)和北部大學城，具有廣闊的發(fā)展腹地； ● 東鄰沈陽虎石臺工業(yè)副城與國家級沈陽農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)，其區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。 皇姑區(qū)把守著沈陽的北大門，北部的三臺子出口是北京、大連、內(nèi)蒙古、黑龍江等地進出沈陽的重要通道。 本案 產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化 ● 沈陽城市經(jīng)歷了長時間的緩慢發(fā)展階段，近幾年得以飛速擴展。其中包括就醫(yī)、求學以及生活必需品的購買等； ?條件二：交通便利。 從項目周邊的宏發(fā)三千院、新城惠澤園、陽 光 100的多層產(chǎn)品消化情況來看，二、三環(huán)周邊項目在低密度產(chǎn)品需求方面 表現(xiàn)強烈。 回顧沈陽保利 成就 序言： 2023年 10月 21日，集團控股子公司沈陽保利溪湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌方式取得位于沈陽市皇姑區(qū)三臺子街道方溪湖村文大路五宗地塊 （宗地編號沈皇掛字[2023]002/003/004/005/006號，項目具體位置如下圖 1所示） ，成交總價 ，土地出讓面積 ， 容積率 ，折合樓面價為 562元 /平， 用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅 。 教育配套： 臨文大公路延線孫進技校、蒲公英實驗幼兒園、沈師附中。 二、道路攔截方面，在沈棋路上設立導視，指引客戶到達園區(qū)。 大盤運作的四大原則 區(qū)域經(jīng)濟與地理位置等的綜合研判 從區(qū)域價值運營角度 將“城”的規(guī)模和“市”的功能相結(jié)合 恰當?shù)男蜗笳故九c體驗營銷 優(yōu)勢資源的整合再造和充分滲透 市場分析尋找區(qū)域價值與市場空白點 大盤的戰(zhàn)略規(guī)劃與項目的市場定位 多種產(chǎn)品類型的統(tǒng)籌及放大優(yōu)勢資源 全案架構(gòu) 形象定位與前期推廣策略 全案架構(gòu) ——求索大盤運營的核心戰(zhàn)略 05 03 04 01 項目屬性界定 01 市場 研判 02 大沈陽、老皇姑 板塊分庭抗禮 競品鱗次櫛比 ● 階段一：建國前，以老皇城腳下的沈河區(qū)、和平區(qū)為城市中心，大東、皇姑發(fā)展近代工業(yè)。 ●城市發(fā)展利好將成為本案可以借勢的重要價值之一。沈飛地區(qū)是中國航空工業(yè)的搖籃，區(qū)域人口30萬，具有極大的發(fā)展?jié)摿Α? 皇姑北部新城，緊鄰環(huán)城高速公路，東側(cè)有沈陽至北京的 101國道，地鐵 2號線，交通十分便捷。 中部競爭： 對機關(guān)單位、私營業(yè)主 改善型需求客戶進行引 導。 2023下半年主要地塊摘牌一覽 萬科地產(chǎn)：東陵區(qū)五里河地塊、鐵西膠管廠地塊、棋盤山蘭喬二期三塊土地。 隨著萬科、恒大、綠地的進駐，本板塊產(chǎn)品檔次得 到拉升。3棟 18層小高層 u當期規(guī)劃戶數(shù)： 1,042戶 u車位配比： 1： u當期開盤日期： 202382 u物業(yè)管理費： /㎡ .月 u目前價格： 69007500元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ● 怒江街沿線產(chǎn)品以小高層為主，價位在 40004500左右，板塊內(nèi)高容積率產(chǎn)品供應量過大，客戶產(chǎn)生較大抗性。 u當期規(guī)劃戶數(shù)： 1013戶 u當期開盤日期： 202307 u物業(yè)管理費： 1元 /㎡ .月 u目前價格： 39004100元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ◆ 項目體量較大，是周邊少數(shù)幾個 60萬以上的樓盤之一，目前開發(fā)和銷售的為北面后半部分。 ●后期周邊市場供貨量將會加大，競爭會更加激烈 05 03 04 01 項目屬性界定 02 客群 定位 02 競品客群分析 主力客群分析 拓展外區(qū)客戶 區(qū)域內(nèi)主要項目客戶分析 板塊 荷蘭村 三臺子 大學城 項目 保利上林灣 銀億萬萬城 綠地老街坊 恒大城 萬科魅力之城 香墅灣 步陽江南甲第 中央大學城 皇家御院 荷蘭村板塊 大學城板塊 本案 三臺子板塊 競品客戶分析 市內(nèi)中端客戶成為市場上的消費主力 區(qū)域內(nèi)的拆遷客戶現(xiàn)在已經(jīng)消化的所剩 無幾，現(xiàn)階段主要以市內(nèi)的客戶為主， 其中包括被動郊區(qū)化的剛性需求人群和 主動郊區(qū)化的改善居住環(huán)境人群； 市內(nèi)中高端及以上客戶吸引力較弱 各項目中高端及以上客戶對城北區(qū)域的 認可度相對較差，在此區(qū)域置業(yè)的中 高端人群大部分也是因為地緣情節(jié)。 其他區(qū)域的客群，包括市區(qū)內(nèi)以及北側(cè)沈北新區(qū)等區(qū)域 ； 金廊“移民”及當?shù)夭疬w戶； 工作居住在周邊大型企事業(yè)單位中產(chǎn)階層及高收入的適婚年輕人； 周邊大學及沈飛等大型企事業(yè)單位的中產(chǎn)階層，對品牌及樓盤品質(zhì)要求較高，受教育程度高，購買力強但行事低調(diào)，注重對子女教育，易亍接受新生活方式。 市內(nèi)中高端客戶對于項目區(qū)域意向性不強，但如果產(chǎn)品和環(huán)境做的好，也 可以考慮。 啟動期要有多種產(chǎn)品組合，以體現(xiàn)生活方式為目標，要復合而不要單一，要關(guān)注規(guī)模的感知價值。強勢的概念有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值。 ?政府承諾的規(guī)劃教育資源： ?拿地之初，政府承諾本案可享有引入皇姑優(yōu)質(zhì)教育資源的優(yōu)先權(quán)，包括一所小學、一所幼兒園。大規(guī)模開發(fā)非常有利于企業(yè)在城市里建立企業(yè)品牌。師資力量雄厚的中學、小學、幼兒園以及現(xiàn)代化的圖書館、歌劇院、影劇院、社區(qū)醫(yī)療、五星級酒店、商業(yè)購物中心、康體會所等等齊備的配套設施極大地提升了產(chǎn)品價值。它能使被邊緣化的郊區(qū)中心化，擴大客戶覆蓋半徑。但丌便亍太過張揚 對品質(zhì)不品牌要求高。 三臺子板 塊 綠地老街坊 客戶來源絕大多數(shù)是皇姑、于洪，有少量鐵西。 ◆ 就對本案而言，碧桂園的開發(fā)過程中，有可能與本案產(chǎn)生競爭。 配套情況： ◆ 交通配套：香樹灣 23 25 290、 32規(guī)劃地鐵 2號線 ◆ 教育配套：第十一中學、蒲公英國際小學義中學、道義中心小學、沈師附小、沈師附中 ◆ 商業(yè)配套：樂購、福瑞家購物廣場 ◆ 醫(yī)療配套：武警醫(yī)院、 739醫(yī)院、二四二醫(yī)院、松陵醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院 ◆ 其他配套：樂山海鮮、金輪海岸酒店 項目評述： ◆ 目前為尾貨銷售，剩余 5套。5棟 層小高層 。精裝修 項目點評： ◆ 園區(qū)以綜合形態(tài)入市，先期入市高端為聯(lián)排別墅，中端為洋房產(chǎn)品，中低端為精裝修 /清水高層。全裝修， 1, /平方米 一期 二期 三期 A組團 B組團 項目點評： ◆ 宣傳層面上，恒大城以超低起價 +高標準的豪裝信息及開盤特價作為主打信息出街，吸引客戶關(guān)注。 2023年，一直以剛性需求為主的沈陽樓市迎來了發(fā)展的新階段，改善型需求大漲，部分投資者在通脹預期下也先后入市。 ● 09年上半年市場一直處于求大于供的局面。 皇姑北部經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 第二部分是經(jīng)濟區(qū)文大路以南。盛京八景之一的“塔灣夕照”得到重現(xiàn)。準確的戰(zhàn)略定位引領(lǐng)皇姑區(qū)走上了一條逆勢而上、難中求勝的發(fā)展新路。 ● “三軸”，即