【正文】 由政府主管部門(mén)或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收 。 因此物業(yè)承接查驗(yàn)和工程竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同。 ● 2. 實(shí)現(xiàn)物業(yè)承接查驗(yàn)制度， 可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)權(quán)利益 具有重要意義。LOGO 物業(yè)承接查驗(yàn) 王壽軒 一、 物業(yè)承接查驗(yàn)概述 ● 物業(yè)承接查驗(yàn)概念（ P1） 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定： ―物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 ● 3. 實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度， 可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必要條件 。 ● 一是目的不同。而物業(yè)承接查驗(yàn)是 前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行的。 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則（ CP2） ● 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為 法律依據(jù)和合同依據(jù) 。 ‖ ● （ 1） 堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。 未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到 ―客觀公正 ‖。 ● 3）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作，《辦法》 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書(shū)面記錄，并詳細(xì)列明查驗(yàn)記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。 ● 1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)，《辦法》明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任： ● A、物業(yè)交接后， 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； ● B、物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任； ● C、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 ● 2）建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人 簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 ● 6）物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程和結(jié)果可以公證。 ● 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法。 物業(yè)承接查驗(yàn)記錄歸檔保存 ●物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管 。 ●物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 ●物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 二、 物業(yè)承接查驗(yàn)與移交（ CP5） ● 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件 ● 實(shí)行承接查驗(yàn)的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： ● 1. 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案； ● 2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備 按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具； ● 3. 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等 公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； ● 4. 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等 公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)建成，并滿足使用功能要求； ● 5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等 共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)； ● 6. 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的 相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； ● 7. 法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。而在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料 。 ● 物業(yè)承接查驗(yàn)方案的內(nèi)容 ●以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)作出書(shū)面回復(fù)，并約定雙方召開(kāi)物業(yè)承接查驗(yàn)首次協(xié)調(diào)會(huì)。 物業(yè)承接查驗(yàn)小組及職責(zé)見(jiàn)表 2–1。 ● （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 新建物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收： ● 1）共用部位： 一般包括建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； ● 2）共用設(shè)施： 一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等； ● 3）共用設(shè)備： 一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。 ● 4. 擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)方案， 主要包括：查驗(yàn)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法、時(shí)間與進(jìn)度、問(wèn)題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負(fù)責(zé)人等。 ● （ 1） 驗(yàn)收文件的收集，查驗(yàn)人員查驗(yàn)前的培訓(xùn)； ● （ 2）設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明燈等； （ 3）記錄表格， 主要包括： 1）物業(yè)資料查驗(yàn)移交表，參見(jiàn)表 2–3 物業(yè)項(xiàng)目： ______________移交日期： ____年 __月 _日 編號(hào) _____ 建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 2）物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表，參見(jiàn)各專業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表；例如： ● ● 表 3–5 變配電房現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表 ● 物業(yè)項(xiàng)目： _____________________ 查驗(yàn)日期： __________________ 編號(hào)： ____________ ● 建設(shè)單位： _____________________ 參加人員： __________________ ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： _____________________ 參加人員： __________________ ● 序號(hào) 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)情況 備注 ● 1 配電機(jī)房的位置及面積 ● 2 機(jī)房結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝飾 ● 3 機(jī)房大門(mén)的防鼠板 ● 4 滅火器的規(guī)格、數(shù)量 ● 5 燈具的規(guī)格、數(shù)量及照度 ● 6 應(yīng)急燈數(shù)量、供電時(shí)間 ● 7 房?jī)?nèi)插座數(shù)量 ● 8 機(jī)械通風(fēng)設(shè)備 ● 9 溫濕度計(jì)的配置 ● 10 設(shè)備房的消防直通電話 ● 11 高低壓模擬屏的配置 ● 12 變配電機(jī)房的防水門(mén)坎； ● 13 高壓測(cè)試工具的配置 ● 14 開(kāi)關(guān)操作手柄等專用工具 ● 15 地面絕緣膠墊的鋪設(shè) ● 16 變壓器的防護(hù)情況 ● 17 明裝接地干線及接地電阻 ● 18 高壓環(huán)網(wǎng)柜上鎖及鑰匙 ● 19 電氣設(shè)備底座的接地情況 ● 20 電纜溝及夾層的情況 ● 其他： ● 記錄人： 時(shí)間： 審核人： ● 表 3–13 干式變壓器現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表 ● 物業(yè)項(xiàng)目： ____________ 查驗(yàn)日期： _________ 編號(hào)： ● 建設(shè)單位： ____________ 參加人員： _______________ ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： ________ 參加人員： ____________________ ● 序號(hào) 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)情況 備注 ● 1 文件資料 ● 2 銘牌參數(shù) ● 3 外觀質(zhì)量 ● 4 風(fēng)機(jī)裝置 ● 5 溫度控制器的巡顯 ● 6 風(fēng)機(jī)的啟?？刂? ● 7 超溫報(bào)警功能 ● 8 故障報(bào)警功能