【正文】 由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質(zhì)量驗收 。 因此物業(yè)承接查驗和工程竣工驗收有以下三個不同。 ● 2. 實現(xiàn)物業(yè)承接查驗制度， 可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財權(quán)利益 具有重要意義。LOGO 物業(yè)承接查驗 王壽軒 一、 物業(yè)承接查驗概述 ● 物業(yè)承接查驗概念（ P1） 物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定： ―物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。 ● 3. 實行物業(yè)承接查驗制度， 可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必要條件 。 ● 一是目的不同。而物業(yè)承接查驗是 前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下進行的。 物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則（ CP2） ● 物業(yè)承接查驗的依據(jù) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)分為 法律依據(jù)和合同依據(jù) 。 ‖ ● （ 1） 堅持誠實信用原則。 未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到 ―客觀公正 ‖。 ● 3）對現(xiàn)場查驗和交接工作，《辦法》 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細列明查驗記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。 ● 1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，《辦法》明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項法律責(zé)任： ● A、物業(yè)交接后， 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； ● B、物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任； ● C、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 ● 2）建設(shè)單位與物業(yè)買受人 簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。 ● 6）物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結(jié)果可以公證。 ● 現(xiàn)場查驗的方法。 物業(yè)承接查驗記錄歸檔保存 ●物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管 。 ●物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 ●物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 二、 物業(yè)承接查驗與移交（ CP5） ● 物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件 ● 實行承接查驗的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： ● 1. 建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； ● 2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備 按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； ● 3. 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等 公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成； ● 4. 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等 公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計建成，并滿足使用功能要求； ● 5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等 共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； ● 6. 物業(yè)使用、維護和管理的 相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； ● 7. 法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。而在現(xiàn)場查驗 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料 。 ● 物業(yè)承接查驗方案的內(nèi)容 ●以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時作出書面回復(fù)，并約定雙方召開物業(yè)承接查驗首次協(xié)調(diào)會。 物業(yè)承接查驗小組及職責(zé)見表 2–1。 ● （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗 新建物業(yè)的現(xiàn)場查驗時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收： ● 1）共用部位： 一般包括建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； ● 2）共用設(shè)施： 一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等； ● 3）共用設(shè)備： 一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。 ● 4. 擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗方案， 主要包括：查驗項目、內(nèi)容、標準、方法、時間與進度、問題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負責(zé)人等。 ● （ 1） 驗收文件的收集，查驗人員查驗前的培訓(xùn)； ● （ 2）設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計、超聲波流量計、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動照明燈等； （ 3）記錄表格， 主要包括： 1）物業(yè)資料查驗移交表，參見表 2–3 物業(yè)項目： ______________移交日期： ____年 __月 _日 編號 _____ 建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 2）物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表，參見各專業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表；例如： ● ● 表 3–5 變配電房現(xiàn)場查驗記錄表 ● 物業(yè)項目： _____________________ 查驗日期： __________________ 編號： ____________ ● 建設(shè)單位： _____________________ 參加人員： __________________ ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： _____________________ 參加人員： __________________ ● 序號 查驗項目 查驗情況 備注 ● 1 配電機房的位置及面積 ● 2 機房結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝飾 ● 3 機房大門的防鼠板 ● 4 滅火器的規(guī)格、數(shù)量 ● 5 燈具的規(guī)格、數(shù)量及照度 ● 6 應(yīng)急燈數(shù)量、供電時間 ● 7 房內(nèi)插座數(shù)量 ● 8 機械通風(fēng)設(shè)備 ● 9 溫濕度計的配置 ● 10 設(shè)備房的消防直通電話 ● 11 高低壓模擬屏的配置 ● 12 變配電機房的防水門坎； ● 13 高壓測試工具的配置 ● 14 開關(guān)操作手柄等專用工具 ● 15 地面絕緣膠墊的鋪設(shè) ● 16 變壓器的防護情況 ● 17 明裝接地干線及接地電阻 ● 18 高壓環(huán)網(wǎng)柜上鎖及鑰匙 ● 19 電氣設(shè)備底座的接地情況 ● 20 電纜溝及夾層的情況 ● 其他： ● 記錄人： 時間： 審核人： ● 表 3–13 干式變壓器現(xiàn)場查驗記錄表 ● 物業(yè)項目： ____________ 查驗日期： _________ 編號： ● 建設(shè)單位： ____________ 參加人員： _______________ ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： ________ 參加人員： ____________________ ● 序號 查驗項目 查驗情況 備注 ● 1 文件資料 ● 2 銘牌參數(shù) ● 3 外觀質(zhì)量 ● 4 風(fēng)機裝置 ● 5 溫度控制器的巡顯 ● 6 風(fēng)機的啟?？刂? ● 7 超溫報警功能 ● 8 故障報警功能